Investoři nemovitostí právě dokončila velmi úspěšný rok 2015, ale existují určité důvody k pochybnostem o udržitelnosti rostoucích hodnot nemovitostí. Navzdory bannerovým letům na mnoha hlavních trzích s bydlištěm v metru se někteří obávají iracionality v cenách nemovitostí a očekáváním investorů.

Chápání výkonnosti nemovitostí

Nemovitost je jedinečná investice. Může se dotknout a obdivovat a vylepšovat, na rozdíl od zásob nebo vazby. Rovněž znehodnocuje a vyžaduje údržbu, na rozdíl od zlata. Výkonnost nemovitostí se však často spíše shoduje s cenami než s peněžním tokem - jako by říkalo, že podnik má skvělý rok, protože jeho cena akcií se zvýšila, i když jeho výnosy a zisky nedržely krok.

Často se předpokládá, že rostoucí domácí ceny jsou dobré pro ekonomiku, ale jak to dokazuje v letech 2003-2007, není to velmi užitečný ukazatel. Domy a byty mají tržní cenu jako každá jiná věc; trhy by sotva oslavovaly ceny potravin o 10% ročně. Pokud se ceny nemovitostí zvýší rychleji než růst mezd, pak vlastnictví a pronájmy se stávají méně cenově dostupné a výdaje by měly nutně klesat jinde v ekonomice.

Hlavním důvodem, proč lidé kupují majetek, je mít přístřeší, aby nezískali další kapitál. Život v domě není přínosem; je to primární funkce. Většina nájemců a majitelů domů těží více, když mzdy rostou rychleji než měsíční platby.

Existuje jasná dichotomie mezi dobrou zprávou pro investory, kteří chtějí vidět rostoucí ceny aktiv, a nájemci / majitelé, kteří chtějí vidět nižší měsíční splátky. Neexistuje žádný neměnný zákon v ekonomice, který by způsobil, že ceny bydlení se v běžných časech vždy zvýší; hodnota nemovitosti je produktem nájemného, ​​nikoliv potenciálem dalšího prodeje. Pokud nemovitost, ať už komerční nebo rezidenční, může ovládat vyšší nájemné, cena by měla vzrůst, protože více hráčů bude soutěžit o právo sbírat tyto nájemné. Pokud nájemné neudrží krok s nárůstem cen, trh by mohl velmi snadno sledovat bublinu.

Průzkum společného centra studií o bydlení Harvardské univerzity zjistil, že hodnoty nemovitostí poskytují vyšší návratnost investic (ROI) než NASDAQ, S & P 500, Dow Jones, zlato nebo průměrný podílový fond. V nominálním vyjádření nemovitost odfoukla od konkurenčních aktiv. Zillowův výzkum ukázal do listopadu 2015 navýšení domácích hodnot ve Spojených státech o 3,9%.

V loňském roce došlo k obrovskému nárůstu cen aktiv na mnoha amerických prominentních trzích s nemovitostmi. Manhattan zaznamenal rekord v ceně za čtvereční stopu v říjnu a dosáhl 1 500 dolarů. New York také zaznamenal rekordní tržby na svém superluxury trhu, včetně více než 20 prodejů vyšších než 30 milionů dolarů.Mezi druhým a čtvrtým čtvrtletím vzrostl počet prodejů bytů v Manhattanu o 37%. New York je jedním z mála měst s klesajícím poměrem cena / příjem.

Chicago zaznamenalo rekordní objem zahraničních investic na svém trhu s nemovitostmi v roce 2015. Celkový objem nových zámořských investic do města Windy City byl vyšší než 3 dolary. 3 miliardy, a snadno dosáhli předchozího rekordu ve výši 2 USD. 18 miliard v roce 2013. Impozantněji, Chicago investoři zaznamenali míry kapitalizace nad 5%, nad 4,1% pro Manhattan a 4,7% v San Franciscu pro rok 2015. Illinois přišel o více obyvatelstva než kterýkoli jiný stát v zemi během roku , když viděl čistý odliv ve výši 105 000 osob, což je jeden z důvodů, proč byly údaje o ceně za příjmy platné pro všechny nemovitosti.

Možná žádný trh nevykonal stejně jako Denver. Kapitál v Coloradu zaznamenal 11 po sobě jdoucích měsíců růstu cen v domácnostech v roce 2015, což vedlo ke zvýšení cen domácích cen v Zillowu o více než 15,5%. Denver Post připisoval nedostatek zásob a velký příliv nových obyvatel s oceněním. Ekonomové však varují, že nedostatečná dostupnost a vyhlídka na rostoucí úrokové sazby jsou pro nájemníky a nájemce v roce 2016 velkými obavami.

Obavy o další bublinu?

Znepokojující analytici se dostávají do odstínů roku 2005 a 2006, kdy globální realitní bublina byla nejvíce iracionální. Ne všichni souhlasí; jeden vědec z New Yorku řekl CNBC: "Všechno se rychle prodává, takže nevidím, jak by to mohlo být bublina." To opravdu nemá smysl, protože transakční rychlost má jen málo společného se základními základy. Co se týká, je silná americká výkonnost v oblasti nemovitostí postavena na letech s velmi nízkými úrokovými sazbami a pomalým růstem produktivity.

Někteří znějí alarm. Carl Icahn řekl společnosti FOX Business, že dluh v oblasti subprime byl v roce 2015 horší než v roce 2007 a že Federální rezervní banka si zaslouží vinu za vytvoření druhé bubliny na bydlení, která by mohla být katastrofální.