Hypoteční míra
Kalkulačka

Mnoho budoucích majitelů domů, kteří žádají o hypotéku, mají tendenci mít dvě obavy, než se dohodnou na podpisu: Kolik úroků budu nakonec platit? měsíční platby?

Pokud nejste robot nebo matematický šavanta, pravděpodobně nebudete moci vypočítat tyhle čísla z vrcholu vaší hlavy. Naštěstí programátoři v průběhu let vyvinuli několik hypotečních kalkulaček, které vám pomohou rychle a snadno odpovědět na tyto otázky.

Ale jak správně používáte tyto kalkulačky a na jaký účel? Jsou všechny hypoteční kalkulačky vytvořeny stejné?

Obvykle používané pojmy

Hypoteční kalkulačky nemají vždy stejný jazyk. Je pravděpodobné, že uvidíte několik způsobů, jak popisovat stejnou věc. Například jedna kalkulačka může mít prostor pro "APR", zatímco jiný požaduje hypotéku "úrokovou sazbu", když ve skutečnosti tyto dva výrazy znamenají totéž.

Zde je stručný seznam tří základních prvků, které všechny hypoteční kalkulačky mají:

• Principal: Jedná se o nominální hodnotu Vaší hypotéky v první den a představuje celkovou částku, kterou nemáte ještě splaceno. Pokud je vaše hypotéka 400 000 dolarů v den první, pak je vaše jistina 400 000 dolarů. Část každé hypoteční platby je určena na splacení jistiny. Úvěry jsou strukturovány tak, že částka jistiny vrácené dlužníkovi začíná nízká a zvyšuje se s každou hypotékou. Zatímco hypoteční platby v prvních letech jsou spočívat především v úrokových platbách, platby v posledních letech jsou spočívat především v splácení jistiny.
• Úrok / sazba / APR: To je, kolik úroků na vaše hypotéky každý rok. Většinou vás kalkulačka požádá o zadání této částky v procentech, nikoliv za desetinnou hodnotu, pokud není uvedeno jinak. Například pokud máte úrokovou sazbu 4,25%, zadejte "4 25" namísto "0 0425." Úroková sazba, odměna věřitele za převzetí rizika vůči dlužníkovi, má přímý dopad na výši hypoteční platby: Pokud je úroková sazba na hypotéku ve výši 100 000 000 Kč 6%, kombinovaná splátka jistiny a úroků za měsíc 30letá hypotéka by byla něco jako 599 dolarů. 55 (500 dolarů úroky + 99 dolarů 55 hlavní). Stejný úvěr s úrokovou sazbou 9% má za následek měsíční platbu ve výši 804 USD. 62.
• Délka hypotéky / počet plateb / doba odpisování: Předpokládá se, že pokud používáte kalkulačku hypoték, používáte ji před tím, než si vyberete hypotéku. Pokud tomu tak je, budou tyto termíny stejné. Ale pokud jste v polovině splacení hypotéky, budete chtít najít "počet plateb" odečtením, kolik jste udělali z celkového očekávaného počtu plateb, abyste zjistili, kolik dalších zbývá. Například pokud máte 30letou hypotéku (360 měsíců), ale právě jste skončili dva roky (24 měsíců), pak byste měli zbývajících 336 plateb (za předpokladu, že vaše platby jsou měsíční jako většina hypoték).

A pak existuje ještě několik dalších termínů:

• Poměr úvěru k hodnotě: Jedná se o míru velikosti hypotéky ve srovnání s hodnotou domu a je přímo ovlivněna velikostí vaší zálohy. Pokud si vyberete hypotéku v hodnotě 160 000 dolarů na 200 000 dolarů domů poté, co učiníte zálohu ve výši 40 000 dolarů, váš poměr půjčky k hodnotě je 80%.
• Pojištění soukromých hypoték (PMI): Věřitelé obvykle požadují, abyste si koupili PMI, pokud je váš poměr úvěru k hodnotě vyšší než 80% - vaše záloha byla nižší než 20% kupní ceny - a bude i nadále účtovat můžete tuto prémii, až se sníží na 78%.
• Pojištění majitelů domů: Často se s balíčkem hypoték, ujistěte se, že každý měsíc znáte své pojistné majitele domů (nebo si alespoň uvědomte, že to ještě nevíte).
• Upravení: Pokud jste vybrali hypotéku s nastavitelnou sazbou, upravíte tak, kolik procentních bodů zvýší / sníží vaši úrokovou sazbu po uplynutí stanovené doby.
• Daně: Daň z nemovitostí jsou posuzována vládními agenturami a využívána k financování různých veřejných služeb, jako je výstavba škol a policejní a hasičské služby. Daně jsou počítány vládou za rok, ale jednotlivci mohou platit tyto daně jako součást svých měsíčních plateb. Částka, která je splatná v daních, je dělena celkovým počtem měsíčních splátek hypoték v daném roce, takže dlužníci by se měli podívat na minulý daň z nemovitosti nebo na odhad daně z nemovitosti pro danou oblast, aby věděli, kolik by to mohlo přidat k účtu . Věřitel shromažďuje platby a drží je v úschově, dokud nejsou splatné daně.

Jaké hypoteční kalkulačky dělají

Nejběžnější žádostí o hypoteční kalkulačku je zjištění odhadované měsíční splátky za novou hypotéku. Tyto kalkulačky používají složité vzorce, které slouží k určení dlužné částky jistiny, úrokové sazby a úvěru, abyste zjistili, kolik můžete měsíčně platit.

Některé kalkulačky mají funkce, které vám ukazují, jak velký zájem zaplatíte za životnost hypotéky. Pokud nebudete platit za svůj dům výhradně v hotovosti, možná vás překvapí, kdybyste zjistili, kolik peněz se APR dostane na vaši hypotéku v průběhu času.

Nejsložitější a nejpřesnější hypoteční kalkulačky budou zahrnovat proměnné pro skutečné světové výdaje, jako je PMI, domácí pojištění, poplatky HOA, daně z majetku a další. Ostatní budou obsahovat také možnosti změny měnitelných hypoték. Ty vám mohou pomoci ještě lépe doladit vaše osobní finanční plány a poskytnout vám komplexní obraz o financování domova.

Jak dobré jsou?

Online hypoteční kalkulačky jsou přesné do té míry, že samotná kalkulačka požaduje správné informace a číslice, které jednotlivec používá, jsou přesné. V podstatě existují čtyři faktory, které hrají roli při výpočtu hypoteční platby: jistina, úroky, daně a pojištění, často společně nazývané PITI. Dobrá hypoteční kalkulačka zahrnuje tyto čtyři komponenty spolu s PMI, je-li to vhodné.

Pokud kalkulačka zohledňuje pouze jistiny a úroky spojené s půjčkou a ignoruje faktory, jako například pojištění vlastníků domů nebo daně z majetku, může měnit výsledek o několik set dolarů nebo více každý měsíc, což uživateli velmi neúplné a nepřesné odpovědět na skutečný celkový objem platby své hypotéky.

Jak kalkulačky mohou ušetřit peníze

Abyste byli spravedliví, jsou věřitelé povinni dodržovat federální zákony a zahrnout odhalení dobré víry a odhalení pravdy v půjčce, když podepíšete půjčku. Tyto dokumenty odhalují vaše APR hypotéky, finanční poplatky, harmonogram plateb a celkovou cenu vašeho úvěru, za předpokladu, že minimální měsíční splátky činíte včas a v plné výši.

Pokud jste však poprvé viděli všechny tyto informace při podpisu úvěru, neprovedli jste svou náležitou péči. A zatímco dobří věřitelé hypoték vás nebudou tlačit nebo donucovat k podpisu, vidět všechny tyto informace poprvé před vámi podepíšete může být trochu ohromující.

Zde přicházejí hypotéční kalkulačky. Mohou vám pomoci pochopit většinu vašich finančních závazků předtím, než podepíšete půjčku. Také tyto kalkulačky vám pomohou porovnávat klady a zápory hypoték o délkách, termínech a úrokových sazbách, které vám pomohou vytvořit dlouhodobé plány financování vašeho bydlení.

Kolik si můžete dovolit?

Kalkulačka hypoték vám pomůže zjistit, zda si můžete koupit domů. Ale rozhodování, zda si můžete skutečně dovolit domov, je složitější.

Obecně řečeno, většina potenciálních majitelů domů si může dovolit hypotéku nemovitosti, která stojí mezi dvěma a dvěma a půlnásobek jejich hrubého příjmu. Podle tohoto vzorce může osoba, která vydělá 100 000 dolarů ročně, si může dovolit hypotéku mezi 200, 000 a 250 000 dolary. Ale tento výpočet je pouze obecným vodítkem.

Nejprve je dobré pochopit, co si váš věřitel myslí, že si můžete dovolit - a získat přesnou představu o tom, jakou velikost hypotéky mohou klienti zvládnout, věřitelé používají vzorce, které jsou mnohem složitější a důkladnější. Zadruhé je třeba určit některé osobní kritéria hodnocením nejen vašich financí, ale také vašich preferencí v oblasti životního stylu.

Nákup čtyř domů s bazénem může splnit některé vaše cíle a sny; nicméně by to mohlo zanechat dům chudý.

Být chudým domem znamená, že náklady na zaplacení a udržení vašeho domova převezou tak velké procento z vašeho příjmu, že nemáte příliš málo peněz na pokrytí ostatních výdajů. Jak zděšený to zní, mnozí lidé se rozhodli být "chudí v domě", protože se domnívají, že nakonec jejich příjmy vzrůstají v důsledku nárůstu a propagace, čímž se tato drahá hypotéka stává menším a menším procentním podílem jejich měsíčních výdajů.

Chcete-li se vyvarovat chudoby domů, zvažte následující problémy před přijetím značné hypotéky:

• Příjem: Když zvažujete svou schopnost platit hypotéku, zeptejte se sami sebe na následující otázky: Vy spoléháte se na dva příjmy, účty?Je vaše práce stabilní? Mohli byste snadno najít práci, která by vám umožnila provádět platby, pokud jste ztratili svou práci?
• Životní styl: Jste ochoten změnit svůj životní styl, abyste získali dům, který chcete? Budete schopni realisticky přeměnit svůj životní styl, abyste ušetřili peníze potřebné k zaplacení té těžké hypotéky?
• Tolerance / osobnost: Bez ohledu na váš příjem, bude mít velké hypotéky vás v noci?

Kritéria věřitele

Z pohledu banky může vaše schopnost koupit si dům převážně záviset na následujících faktorech:

Poměr front-end: Poměr front-end je procentní podíl ročního hrubého příjmu určeného k placení hypotéku každý měsíc. Dobrým pravidlem je, že PITI by neměla překročit 28% vašich hrubých příjmů. Nicméně, mnoho věřitelů nechat dlužníky překročit 30%, a někteří dokonce nechat dlužníky překročit 40%.

Poměr zadlužení: Poměr zadávacího kurzu, nazývaný také poměr dluhu k příjmu (DTI), vypočítává procento vašich hrubých příjmů potřebných k pokrytí vašich dluhů. Dluhy zahrnují hypotéku, platby kreditní kartou, podporu dětí a další platby za půjčky. Většina věřitelů doporučuje, aby vaše DTI nepřekročila 36% hrubého příjmu. Chcete-li vypočítat svůj maximální měsíční dluh na základě tohoto poměru, vynásobte svůj hrubý příjem o 0,36 a rozdělte na 12. Například pokud vyděláte 100 000 dolarů ročně, vaše maximální měsíční výdaje na dluh by neměly překročit 3 000 dolarů. > Záloha: Záloha ve výši minimálně 20% z kupní ceny domu minimalizuje požadavky na pojištění, ale mnoho věřitelů umožňuje koupi domů s výrazně nižšími zálohami. Záloha má přímý dopad na splácení hypotéky, a proto i na poměry front-end a back-end. Větší platby umožňují kupujícím nakupovat dražší domy.

Za hypotékou

Nákup nového domu je vzrušující dobrodružství. Ale mnoho potenciálních majitelů domů, kteří se ocitnou ve vzrušení při hledání svého domu snů, zapomenout na přestávku a uvažovat o finanční odpovědnosti majitelů domů. Zatímco hypotéka je určitě největší a nejviditelnější náklady spojené s domem, existuje řada dalších výdajů, z nichž některé nezmizí ani po splacení hypotéky. Inteligentní zákazníci by si měli dobře pamatovat:

Údržba: Dokonce i když stavíte nový domov, nezůstanou navždy navždy, ani drahé velké spotřebiče, jako jsou sporáky, myčky nádobí a ledničky. Totéž platí pro střechu, pec, příjezdovou cestu, koberec a dokonce i barvu na stěnách. Pokud jste "chudí v domě", když jste přijali tuto první hypotéku, můžete se ocitnout v obtížné situaci, pokud se vaše finance nezlepšily v okamžiku, kdy váš dům potřebuje rozsáhlé opravy.

• Nástroje: Teplo, světlo, voda, kanalizace, odstranění odpadků, kabelová televize a telefonní služby stojí za to. Tyto výdaje nejsou zahrnuty do poměru front-end, ani nejsou vypočteny v poměru back-end. Ale tyto náklady jsou pro většinu majitelů domů nevyhnutelné.
• Poplatky za sdružení: Mnoho domácností v plánovaných komunitách hodnotí měsíční nebo roční poplatky za sdružení. Někdy jsou tyto poplatky méně než 100 dolarů za rok, jindy jsou to několik set dolarů za měsíc. Zeptejte se na poplatky za asociace před provedením nákupu. Zjistěte, co se týká poplatku. V některých komunitách zahrnuje údržbu trávníku, odstraňování sněhu, komunitní bazén a další služby. V ostatních komunitách se poplatek za sdružování nevztahuje na administrativní náklady spojené s pronájmem advokáta, který povzbudí každého v sousedství k udržení vnějšího vzhledu svých domovů. Zatímco rostoucí počet věřitelů zahrnuje poplatky za asociace v poměru front-end, zaplatí se, že tyto poplatky se pravděpodobně budou časem zvyšovat.
• Nábytek a dekor: Po slunci dojdou téměř jakoukoli komunitou nových domů a pravděpodobně si všimnete, že některé vnitřní světla osvětlují velké, prázdné místnosti, které vidíte jen proto, že ty velké, nemáte žádné kryty oken. Nejde o poslední trend zdobení. Je to výsledek rodiny, která utrácela veškeré peníze na dům a nyní si nemůže dovolit závěsy nebo nábytek. Než si koupíte nový dům, podívejte se dobře na počet pokojů, které budou potřebné vybavit, a na počet oken, které bude třeba pokrýt.