Vlastníkům domů je k dispozici mnoho různých možností hypotéky. Tradiční 30letá hypotéka s pevnou úrokovou sazbou již není jedinou možností financování pro spotřebitele. Existují měsíční úpravy hypotečních úvěrů s proměnlivou úrokovou sazbou, hypotéky s fixní sazbou s pevnou dobou splatnosti (ARM), odkupy 3-2-1 a ARM platebních opcí. (Chcete-li se dozvědět více o hypotékách, viz Nakupování za hypotéku , Porozumění struktuře plateb hypotéky a Investování do nemovitostí . - 1 ->

Výukový program:

Jak si koupit svůj první domov Stejně jako u většiny finančních rozhodnutí, je typické, že mezi výběrem hypotéky je riziko a odměna. V tomto článku vás provedeme tak, abychom vytvořili vlastní rozhodnutí o hypotéce založené na rizicích.

Know Your Hypotéka

Například hypotéka s nastavitelnou sazbou může nabídnout nízké počáteční měsíční platby na základě aktuálních úrokových sazeb, ale měsíční platby mají potenciál výrazného zvýšení v budoucnosti, pokud úrokové sazby stoupají. Hypotéka platební opce může nabízet velmi nízké počáteční měsíční splátky, pokud se k základnímu zůstatku hypotéky přidává odložený úrok, existují však spouštěče, které by mohly náhle zvýšit měsíční platby. Majitel domu by pravděpodobně čelil vážným finančním potížím, pokud by ceny domů klesaly, zatímco hlavní zůstatek hypotéky stoupá. Klíčem k rozhodnému finančnímu rozhodnutí týkajícímu se výběru hypotéky je identifikovat a měřit rizika spojená s hypotékou a poté požádat o otázky: "Jsou rizika za odměnu?" a "Mohou být tolerována rizika spojená se špatným výsledkem?"

Dvě primární opatření hypotečního rizika

Existují dvě primární rizika spojená s výběrem hypotéky, která by měla být identifikována a měřena: riziko platebního šoku a dopad hypotéky na domácí kapitál.

Platební šok

Platební šok je termín používaný k popisu potenciálu značného zvýšení měsíčních plateb. Platební šok je obecně spojen s nastavitelnou sazbou hypotéky. Je to výsledek vypršení období dočasného zahájení nebo období s pevně úročenou úrokovou sazbou, zvyšující se plně indexovaná úroková sazba, konec platebního období pouze úrokového charakteru nebo přepracování minimální platby platební opce.

Všechny hypotéky s nastavitelnou sazbou nesou jisté riziko platebního šoku. Mnohé z nich mají výše zmíněné funkce, které zvyšují toto riziko. Například odkupy 3-2-1 nebo 2-1 nabízejí časový plán počátečních dočasných počátečních nárůstů; jakmile tato počáteční sazba vyprší, zvýšení měsíčních plateb. Pevná ARM mají pevnou úrokovou sazbu po určitou dobu, obvykle tři, pět nebo sedm let. Po uplynutí lhůty s pevnou úrokovou sazbou se měsíční platby pravděpodobně zvýší.

Zájemové hypotéky mohou nabídnout nižší počáteční splátky, protože měsíční platba zahrnuje pouze úroky; kdy končí lhůta pouze pro úroky, měsíční platba se zvýší.Některé hypotéky, jako jsou tzv. Platební možnosti ARM, nabízejí velmi nízké počáteční měsíční platby, ale také mají spouštěče, které mohou podstatně zvýšit platbu. (Chcete-li pokračovat v čtení o ARM, viz

americký sen nebo hypotéční noční můra ?, ARMed and Dangerous a hypotéky: fixní sazba versus nastavitelná míra Home equity je měřítkem čisté hodnoty domova majitelům domů. Vytváření vlastního kapitálu buduje bohatství a otevírá další finanční výhody a možnosti financování. Zničení vlastního kapitálu však může také výrazně omezit budoucí možnosti financování.

Pochopení pravděpodobného vlivu hypotéky na vlastní kapitál v plánovaném časovém horizontu je důležité pro budoucí finanční úvahy. Primárním rizikovým opatřením, které využívají věřitelé, je velikost hypotéky ve vztahu k hodnotě nemovitosti. To je známo jako poměr úvěru k hodnotě. Pokud je vlastní kapitál zničen, poměr úvěru k hodnotě se zvyšuje. To může ztížit refinancování stávající půjčky, vyžadovat, aby nové financování bylo prováděno s vyšší úrokovou sazbou, vyžadovalo zaplacení soukromého hypotečního pojištění nebo vyžadovalo použití jiného typu hypotéky. V nejhorším scénáři, pokud hodnota domova klesne pod zbývající zůstatek jistiny hypotéky, jsou všechny možnosti financování účinně eliminovány. (Chcete-li pokračovat v čtení tohoto tématu, podívejte se na

Hypotéky: Kolik si můžete dovolit?

, Vyplácení hypotéky a > V případě tradičních půjček se část hypotečního splácení každého měsíce vztahuje na základní zůstatek hypotéky podle harmonogramu odpisování. Nicméně mnoho nových hypoték, které se staly populárními v posledních letech, nabízí takové funkce, jako jsou úrokové platby nebo dokonce platby, které jsou nižší než platby pouze úroky. Pokud se provádí pouze úroková platba, zbývající zůstatek jistiny hypotéky zůstává konstantní. Pokud je platba nižší než úroková platba, vznikne odložený úrok. Odložený úrok se pak připočítá k hlavní zůstatce hypotéky. Toto je známé jako záporné amortizace. Hlavní část hypotéky se skutečně zvyšuje! Když základní zůstatek hypotéky zůstává konstantní nebo se zvyšuje, domácí kapitál může zůstat konstantní nebo by mohl být zničen v závislosti na míře zhodnocení ceny domů. Vzhledem k tomu, že domácí kapitál hraje důležitou roli při budoucích úvahách o financování, míra tvorby vlastního kapitálu by měla být hlavní součástí jakéhokoli rozhodnutí o hypotéce. Platí to zejména pro zástavní hypotéky pouze s úrokem a zápornou amortizací, protože většina dlužníků si tyto půjčky vybírá s úmyslem refinancovat z nich v určitém časovém horizontu. Provádění odhadů Správné měření rizik platebních šoků a vlastního kapitálu vyžaduje v podstatě odhady budoucích úrokových sazeb a zhodnocování cen v domácnostech. Tyto odhady by měly vycházet z pravděpodobného nebo pravděpodobného výsledku.Neměly by být založeny pouze na scénářích, které jsou nejlepší nebo nejhorší. Tyto výpočty lze provádět pro hypoteční platby a vlastní kapitál. Výpočet domácího kapitálu

Vlastní kapitál je funkcí dvou věcí: míra, s jakou se tržní cena domu ocitne nebo znehodnotí a zbývající zůstatek jistiny hypotéky. (Home Equity se rovná hodnotě domu minus základní zůstatek hypotéky). Míra, s jakou se domácnosti oceňují nebo znehodnocují, se liší od státu ke státem, městu do města a dokonce i od sousedství k okolí ve stejném městě. Neexistuje žádný jediný, neomylný způsob, jak odhadnout budoucí zhodnocení ceny domů. Nicméně nedávná výkonnost v minulosti a tendence ke zhodnocení míry návratu k dlouhodobému průměru poskytují určitý návod. Například pokud doma v předchozím roce dosáhla 10%, ale dlouhodobý průměr je 5%, 7% by mohlo být dobrým přírůstkem pro příští rok (6% by mohlo být dobrým odhadem pro následující rok a 5% je pro zbývající roky dobrý odhad).

Nejjednodušší způsob, jak vypočítat budoucí domácí hodnoty založené na odhadech zhodnocení cen, je použít tabulku, kde se hodnota domů v každém měsíci rovná hodnotě domů v předchozím měsíci x (1 + (odhadovaná roční míra apreciace / 12)). Poznámka: tato metoda používá měsíční složení roční sazby, což znamená, že vypočtené roční ocenění bude mírně větší než jednoduchý roční výpočet. (

>

> Výpočet budoucích měsíčních plateb

Výpočet budoucích měsíčních plateb Některé hypotéky mohou být docela obtížné, protože zahrnují odhady budoucích úrokových sazeb, které musí být aplikovány na strukturu vložené úrokové sazby hypotéky, jako jsou počáteční, periodické a celoživotní úrokové sazby, stejně jako záporné amortizační limity a dočasné kupní smlouvy, dolů. Na webu je mnoho nástrojů, které vám pomohou. Klíčem, jak bylo uvedeno výše, je použít rozumné a pravděpodobné odhady budoucích úrokových sazeb.

Historie dokazuje, že ačkoli žádná metoda předpovědi budoucích úrokových sazeb není zcela přesná, nejlepší odhad budoucích úrokových sazeb je shoda názorů trhu. Názor trhu se nejlépe odráží ve tvaru výnosové křivky. Při výpočtu budoucích hodnot hypoték se proto při výpočtu pomocí výpočetní techniky na internetu doporučuje, aby byl průběh budoucích úrokových sazeb určován tvarem výnosové křivky. Například pokud index, ke kterému je ARM vázán, je v současné době 6% a tříměsíční výnos T-účet je 5%, zatímco výnos dvouletých pokladničních poukázek je 6%, můžeme předpokládat, že index které je hypotéka navzájem propojena, se v příštích dvou letech zvýší o 1% (rozpětí mezi tříměsíčním termínem "T" a dvouletými pokladniči). Měření hodnot a identifikace rizik Provádění přiměřené prognózy budoucích úrokových sazeb a používání dobré hypoteční kalkulačky na webu umožňuje identifikaci, měření a načasování rizika platebních šoků.Při použití webové kalkulačky je doporučeno, aby vypočítané hodnoty hypotéky byly zkopírovány do tabulky. Poté, co se počáteční hodnoty vypočítají s použitím nejpravděpodobnější předpovědi budoucích úrokových sazeb, jak je popsáno výše a zkopírovány do tabulky, lze provést další výpočty na základě různých budoucích prognóz úroků a kopírovat do stejné tabulky. Hodnoty nejpravděpodobnějšího výsledku lze pak porovnat s hodnotami vycházejícími z různých prognóz budoucích úrokových sazeb a měřit je. Výpočty vlastního kapitálu lze provést stejným způsobem. Zbývající zůstatkové zůstatkové hodnoty vypočítané pomocí kalkulačky hypoték založené na webu lze odečíst od budoucích odhadů domácí hodnoty, jak bylo popsáno výše v části Výpočet domácí kapitál. Různé odhady budoucích zhodnocení cen v domácnostech lze provést a měřit podle nejpravděpodobnějšího výsledku. Rozhodnutí založené na riziku

S tabulkou, která zobrazuje a porovnává plán nejpravděpodobnějšího měsíčního splátkového scénáře s různými scénáři měsíčních plateb a podobnou analýzu scénářů domácího kapitálu, může efektivní rozhodnutí o hypotéce založené na riziku být vyroben.

Následující důležité otázky mohou být kladeny a zodpovězeny vzdělávacím způsobem založeným na riziku.

Měsíční platební scénář

"Pochopení, že nejpravděpodobnější scénář měsíční platby je odhadem, ale schopnost měřit rozdílné měsíční platební scénáře proti němu, je riziko výběru hypotéky" x "za odměnu a nebezpečí špatného výsledku by bylo tolerováno, kdyby se to stalo? " Jinými slovy: "Já se mi líbí počáteční nízká měsíční platba, ale nyní stojí za to, že se v budoucnu podstatně zvýší, a pokud se zvýší, budu schopen uhradit platbu bez zdůraznění mé finanční situace? "

Scénář domácí kapitál

" Pochopení, že nejpravděpodobnější scénář domácího kapitálu je odhadem, ale schopnost měřit různé scénáře domácího kapitálu proti němu, je riziko volby hypotéky "x" může být riziko špatného výsledku tolerováno, kdyby se to stalo? " Jinými slovy: "Mám rád hypotéku" x "kvůli počátečním nízkým měsíčním platbám a můj nejlepší odhad vyžaduje výrazné zhodnocení ceny domů, takže se mi moc nestarám o zaplacení základní jistiny mé hypotéky, ale pokud moje odhady ocenění domácí ceny se ukázaly být špatné, jak vypadá moje domácí kapitálová situace, jak to ovlivní mé budoucí možnosti financování, a to je riziko, které si mohu dovolit vzít? "

zastavte prodej hypoték s rizikovými hypotékami a hypotéku, viz část