Nákup domu s hypotékou je pravděpodobně největší finanční transakce, do které vstoupíte. Obvykle půjde banka nebo hypotéka na 80% z ceny domu a souhlasíte s tím, že ji budete platit zpět - s úrokem - za určité období. Jak srovnáváte věřitele, sazby a možnosti, je užitečné pochopit, jak se úroky zvyšují každý měsíc a jsou placeny.

Jak se vypočítá vaše měsíční splátka hypotéky

Jednoduše řečeno, každý měsíc splácíte část jistiny (částku, kterou jste si vypůjčili) plus úroky nahromaděné za měsíc. Váš věřitel použije vzorec amortizace k vytvoření plánu plateb, který rozdělí každou platbu na splacení jistiny a úroků. Délka nebo život vašeho úvěru také určuje, kolik budete platit každý měsíc.

Rozšíření plateb na více let (až 30) zpravidla povede k nižším měsíčním platbám. Čím déle budete splácet hypotéku, tím vyšší budou celkové náklady na nákup vašeho domova, protože budete platit úroky na delší dobu. Podívejte se, jak změna podmínek hypotéky může změnit cenu vašeho domu pomocí hypoteční kalkulačky společnosti Investopedia.

Na začátku půjčky se jistina splácí pomalu, protože většina platby se uplatňuje na úroky. Ke konci vašeho úvěru bude velmi málo platby zaplaceno na úroky a většina z nich půjde směrem k zaplacení jistiny. Online, můžete použít kalkulačka k odhalení, abyste pochopili, jak je úročení na začátku půjčky dražší.

Učení podmínek: pevná sazba vs. měnitelná sazba

Banky a věřitelé nabízejí především dva typy úvěrů:

Pevná sazba: úroková sazba se nemění.

Nastavitelná sazba: úroková sazba se změní za definovaných podmínek. Někdy se označuje jako půjčka s proměnlivou nebo hybridní úrokovou sazbou.

Zde je návod, jak tyto práce v domácí hypotéce:

Pevná hypotéka: Měsíční splátka zůstává po celou dobu trvání této půjčky stejná. Úroková sazba je uzamčena a nemění ji. Úvěry mají dobu splácení 30 let; kratší délky 10, 15, 20 let jsou také běžně dostupné. Kratší půjčky budou mít větší měsíční platby, které jsou kompenzovány nižšími úrokovými sazbami a nižšími celkovými náklady.

Příklad: 200 000 hypotečních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou za 30 let (360 měsíčních plateb) s roční úrokovou sazbou 4 5% bude mít měsíční platbu ve výši přibližně 1 013 USD. , escrow jsou dodatečné a nejsou zahrnuty v tomto čísle.) Roční úroková sazba se rozděluje na měsíční sazbu takto: roční sazba 4,5%, dělená 12, se rovná měsíční úrokové sazbě 0.375%. Každý měsíc zaplatíte 0,375% úroky z částky, kterou skutečně dlužíte v domě.

Vaše první splátka ve výši $ 1, 013 (1 z 360) platí 750 dolarů na úroky a 263 dolarů vůči hlavnímu povinnému. Druhá měsíční splátka, jelikož je jistina o něco menší, bude mít o něco méně úroků a mírně více jistiny bude vyplaceno. Platbou 359 bude většina měsíční platby uplatněna na jistinu.

Hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM): Protože úroková sazba není uzavřena, měsíční platba za tento druh úvěru se po celou dobu trvání úvěru změní. Většina ARM má limit nebo horní hranici, kolik může úroková sazba kolísat, stejně jako jak často se může změnit úroková sazba. Když se úroková sazba zvyšuje nebo snižuje, věřitel přepočítá měsíční platbu, takže budete platit stejné platby, dokud nedojde k další úpravě sazby. Jak stoupají úrokové sazby, platí i vaše měsíční platba; každá platba se vztahuje na úroky a jistinu stejným způsobem jako na hypotéku s pevnou úrokovou sazbou po stanovený počet let. Poskytovatelé úvěru často nabízejí nižší úrokové sazby v prvních letech ARM, ale poté se často mění - často stejně jako jednou za rok.

Počáteční úroková sazba na ARM je výrazně nižší než hypoteční s pevnou sazbou.

* ARM mohou být atraktivní, pokud plánujete zůstat ve svém domě jen pár let.

* Zvažte, jak často se úroková sazba upraví. Příklad: 5/1 rok ARM má pevnou úrokovou sazbu po dobu pěti let, pak se každoročně úroková sazba upraví po zbytek období půjčky.

* ARM určují, jak jsou určeny úrokové sazby - mohou být vázány na různé finanční indexy, jako jsou jednoroční pokladniční poukázky USA. Požádejte svého finančního plánovače o radu ohledně výběru ARM s nejstabilnější úrokovou sazbou.

Příklad: 200 000 dolarů 5/1 hypotéku s nastavitelnou sazbou po dobu 30 let (360 měsíčních plateb) začíná s roční úrokovou sazbou 4% po dobu pěti let, se může měnit. 25% každý rok. Tato ARM má závazek ve výši 12%. Výše platby za měsíce 1 až 60 činí 955 USD. Platba za 61 až 72 je 980 USD. Platba za 73 až 84 je $ 1, 005. (Daně, pojištění, escrow jsou dodatečné a nejsou zahrnuty do těchto čísel.) Můžete vypočítat své náklady online za ARM.

Úvěry pouze na úroky, Pravidelné a Jumbo

Třetí volba - obvykle vyhrazená bohatým kupcům nebo neoprávněným příjmům - je zástavní hypotéka. Jak název napovídá, tento druh úvěru vám dává možnost zaplatit pouze úroky za prvních pár let a je to atraktivní pro majitele domů z prvních časů kvůli nízkým platbám během jejich nižších výdělkových let. Může to být také správná volba, pokud očekáváte, že budete mít doma relativně krátkou dobu a chcete prodat dříve, než začne platit větší platba.

Jumbožní hypotéka je zpravidla pro částky přesahující konformní úvěrový limit, v současné době 424 USD, 100 pro všechny státy kromě Havaje a Aljašky, kde je vyšší.Navíc na určitých federálně označených trzích s vysokými cenami bydlení, jako je New York City, Los Angeles a celá oblast San Jose-San Francisco-Oakland, je konformní úvěrový limit $ 636, 150.

k dispozici, i když obvykle pro superbohatý. Strukturovaný podobně jako ARM, doba trvání pouze úroků trvá až deset let. Poté se sazba každoročně upravuje a platby směřují ke splácení jistiny. Platby mohou v tomto okamžiku výrazně vzrůst. (Můžete se zajímat o 5 rizikových typů hypoték, které je třeba se vyhnout.)

Další věci, které je třeba zvážit

* Podmínky a další poplatky. Budete potřebovat rozpočet na další položky, které výrazně zvýší výši měsíční hypotéky, jako jsou daně, pojištění a náklady na úschovu. Tyto náklady nejsou fixní a mohou kolísat. Váš věřitel uvede další částku v rámci smlouvy o hypotéce.

* Měli byste zaplatit trochu více za měsíc? Teoreticky platí, že každý měsíc platí každý měsíc na snížení principu, je jedním z cest, jak rychleji vlastnit svůj domov. Finanční profesionálové doporučují, aby se nejdříve vyplácely splácené dluhy, jako jsou kreditní karty nebo studentské půjčky, byly spořicí účty dobře financovány a poté je třeba platit dodatečně každý měsíc.

* Úrok je daňový odpočet. Pokud uvážíte odpočty na vašem ročním daňovém přiznání, IRS vám umožňuje odečíst splátky úroků z hypotéky v domácnosti; u státních výnosů se odpočet liší. Zeptejte se odborníka na daně o konkrétních doporučeních týkajících se kvalifikačních pravidel. Pro mnoho majitelů domů je toto snížení úroků z hypoték jedním z největších odpisů, které mohou někdy využít.

Bottom Line

Vnitrostátní politika upřednostňuje domácí kupce prostřednictvím daňového kódu a pro mnoho rodin je správný nákup domů tím nejlepším způsobem, jak si mohou vybudovat majetek jako své vejce. Také, pokud se můžete vyhnout refinancování hotovosti, dům, který zakoupíte ve věku 30 let s 30letou hypotékou s pevnou úrokovou sazbou, bude plně splacen v okamžiku, kdy dosáhnete běžného věku odchodu do důchodu, což vám poskytne levné bydlení kdy se vaše příjmy zužují. I přes neklid po finančním krachu roku 2008 a následném kolapsu bubliny na bydlení je vlastnictví domova něco, co byste měli zvážit při vašem dlouhodobém finančním plánování.

Prozkoumejte tento předmět dále pomocí 5 tajemství, které jste nevěděli o hypotékách a Výhody vyplácení hypotéky.