Pákou je použití různých finančních nástrojů nebo půjčeného kapitálu ke zvýšení potenciální návratnosti investice - a je to extrémně běžné označení jak na Wall Street, tak i na trhu nemovitostí na Main Street. (Zjistěte více o různých způsobech využití páky v Leveraged Investment Showdown .)

Vidět: Investiční Net Investor NetWorth Tracker

nebo 100 000 dolarů na aktivu ve výši 500 000 USD. Kupující v podstatě používá poměrně malé procento svých vlastních peněz na nákup a většinu peněz poskytuje věřitel. Investoři nemovitostí často odkazují na zbytek kupní ceny jako na "peníze jiných lidí", jelikož jiné osoby než dlužník poskytly peníze potřebné k uskutečnění nákupu.

Za předpokladu, že nemovitost oceňuje 5% ročně, čistá hodnota dlužníka z tohoto nákupu by vzrostla na 525 000 dolarů za pouhých 12 měsíců. Porovnáním tohoto zesílení s výnosem z nevýlučného nákupu se zdůrazňuje hodnota páky. Například ten stejný dlužník mohl použít 100 000 dolarů, aby udělal přímý, plně placený nákup nemovitosti ve výši 100 000 dolarů. Za předpokladu stejné procentní sazby o 5%, čistá hodnota kupujícího z nákupu by v průběhu 12 měsíců vzrostla o 5 000 dolarů oproti 25 000 dolarům za dražší majetek. Rozdíl ve výši 20 000 dolarů demonstruje potenciální zvýšení čistého jmění poskytnuté prostřednictvím využití pákové efektivity. Nyní si představte, že každý rok získáte 5% zisk za 20 let. V průběhu času může použití pákové efekty významně pozitivně ovlivnit vaši čistou hodnotu.

Způsoby přístupu k pákovému efektu

Nejsnazší způsob, jak získat přístup k pákovému efektu, je použít vlastní peníze. V případě hypotéky vám standardní 20% záloha dostane 100% z domu, v němž chcete bydlet. Některé hypoteční programy vám umožňují dát ještě méně peněz.

Pokud kupujete majetek jako investici, můžete být v pozici, kdy vaši partneři poskytují některé (nebo dokonce všechny) peníze. Podobně někteří prodejci jsou ochotni financovat část kupní ceny nemovitosti, kterou chtějí prodat. Za takového uspořádání si můžete koupit nemovitost s malým množstvím peněz a v některých případech vůbec žádné peníze.

Infomercials, podvody a realita

Obrázky nákupů bez peněz přináší na mysli ty pozdní noční infomercials kde hladovějící mluvčí naznačují, že můžete vydělat miliony dolarů kupovat nemovitosti bez peníze dolů. Zatímco to je možné, měli byste se ptali předtím, než začnete skákat:

• Kolik lidí osobně víte, kteří se stali milionáři pracujícími 20 hodin týdně, protože jiní lidé prodávali cenné nemovitosti bez peněz?
• Kdybyste měli geniální plán, podle něhož vám lidé dali miliony a miliony dolarů nebo nemovitosti bez peněz dolů, proč byste měli udělat pozdní noční infomercials prodávající kurzy nákupu nemovitostí?

Nebezpečí pákového efektu

Stejně jako v případě vašeho vlivu může působit proti vám. Přezkoumáním našeho dřívějšího příkladu, pokud použijete zálohu ve výši 100 000 000 dolarů na nákup domů v hodnotě 500 000 000 dolarů a ceny nemovitostí ve vaší oblasti po několik let v řadě, působí pákový efekt naopak. Po roce první by vaše nemovitost v hodnotě 500 000 dolarů mohla činit 475 000 000 dolarů, pokud se sníží o 5%. Za rok by to mohlo činit 451 dolarů, 250 - ztráta vlastního kapitálu ve výši 48, 750 dolarů.

Při stejném scénáři poklesu cen 5%, kdyby 100 000 dolarů bylo použito k nákupu všech cen v hotovosti domů 100 000 dolarů, by kupující ztratil pouhých 5 000 dolarů v prvním roce, kdy ceny domů klesly.

Na trzích s nemovitostmi, kde ceny výrazně klesají, mohou majitelé domů skončit tím, že dluží více peněz na dům než dům skutečně stojí. Pro investory mohou klesající ceny snížit nebo dokonce eliminovat zisk. V případě poklesu nájemného může být výsledkem nemovitost, která nemůže být pronajata za cenu, která pokryje náklady na hypotéku a další výdaje. (Pokud se uvažujete o tom, že se stanete pronajímatelem, přečtěte si Tipy pro potenciálního pronajímatele a

> Problémy jsou ještě větší, když se jedná o více jednotek, protože investoři do nemovitostí často dávají co nejméně peněz. Cílem je využít své peníze tím, že převezmete kontrolu nad 100% aktiv a současně snížíte 20% hodnoty. Vezměme si 500 000 dolarů, které jsme přezkoumali v našem předchozím příkladu. Vzhledem k tomu, že doma je zakoupena s 100 000 dolarů jako záloha, pokud hodnota domů klesne o 30%, doma stojí jen 350 000 dolarů, ale investor musí i nadále platit úroky a jistiny na plné hodnotě 400 dolarů, 000 půjčky. Pokud by se částka, kterou investor dostal i v poklesu nájemného, ​​mohl být výsledek na nemovitosti. Pokud by investor použil peněžní tok z tohoto majetku na zaplacení hypotéky na jiné nemovitosti, ztráta příjmu mohla způsobit domino efekt, který může skončit celým portfoliem v uzavření trhu s jedním špatným úvěrem na jeden majetek.

Využijte, že můžete žít s … a v!

Přestože si nemusí myslet na to jako na pákový efekt, většina lidí používá hypotéku, když si koupí domů. Splácejí úvěr v průběhu několika let nebo desetiletí, přičemž se po celou dobu užívají užívání nemovitosti. Morálka příběhu spočívá v tom, že pákový efekt je společným nástrojem, který funguje dobře, když je používán obezřetně.

Chcete-li se dozvědět o výhodách investic do nemovitostí, navštivte naše Exploring Investment Tutorial a Investice do nemovitostí .