Pokud hledáte koupit si dům s méně než 20% dolů, je pravděpodobné, že budete muset zaplatit za pojištění hypotéky nad rámec vašich pravidelných zájmů a jistiny. Může se zdát, že by půjčka FHA byla lepší, ale pokud potřebujete hypoteční pojištění, nemusí tomu tak být.

Dva druhy hypotečního pojištění

Nejprve je důležité pochopit dva základní typy hypotečního pojištění (nezaměňujte ho s hypotečními životními pojištěními). Oba jsou spuštěny, pokud nedokážete snížit 20% nákladů na bydlení, když si vyberete hypotéku.

Pokud požádáte o konvenční půjčku, banka vás provede uzavřením soukromého hypotečního pojištění (PMI). Jak název naznačuje, vaše prémie půjde do soukromé společnosti, která uhradí banku, pokud přestanete platit hypotéku. Když vaše hypoteční splátky ukazují, že váš vlastní kapitál v domě dosahuje 22%, můžete tuto politiku zrušit. Podívejte se na Jak se zbavit soukromého hypotečního pojištění pro více informací.

V případě půjčky Federální správy bydlení (FHA) zaplatíte pojistné na pojistné na hypotéku (MIP) vládnímu subjektu, který ochraňuje schválené poskytovatele úvěrů proti dlužníkům, kteří selhávají.

Když většina věřitelů začala snižovat své pojistné standardy v důsledku finanční krize, dlužníci začali hromadit půjčky FHA. Se svými nízkými požadavky na platbu - pouze 3 5% - a ochotou přijmout relativně nízké kreditní skóre, agentura poskytla životaschopnou volbu pro majitele domů s nízkým a středním příjmem.

FHA utáhne Šrouby

Série výnosů FHA v posledních letech odstranila některé z lesku z těchto oblíbených hypoték. Od posledního navýšení v roce 2013 musí dlužníci se 30letou půjnou a 10% dolarů nyní muset zaplatit 1. 3% ročního pojistného na hypoteční pojištění. A to je navíc přednostní prémie za hypotéku v hodnotě 1,75% z výše úvěru.

Společnost FHA také obrátila kurz své politiky zrušení ročního pojistného, ​​jakmile se poměr úvěru k hodnotě sníží na 78%. Pokud dojde k uzavření minimálně o 10% dolů, musíte se nejprve starat o MIP nejméně po dobu prvních 11 let půjčky. A pokud jste přispěl méně než to, když jste koupili svůj domov, prémie zůstane s vámi po dobu trvání úvěru.

Následující graf zobrazuje aktuální roční pojistné na hypotéku (MIP) za půjčky FHA.

Hypotéky s termíny delšími než 15 let

Hypotéky s podmínkami kratšími než 15 roků

Zdroj: Ústav bydlení a urbanistického rozvoje USA

Výdaje na konvenční hypotéku PMI

Tyto nové strictures konvenční hypotéku s PMI - v případě, že ji můžete získat - lepší výhodu v mnoha případech. Průměrná výplata pojistného na soukromé hypotéky je mezi 0.3% a 1, 15% úvěru každý rok bez nákladů na předem. Ve většině případů můžete požádat o zrušení PMI poté, co dosáhnete 22% vlastního kapitálu v domácnosti.

Podívejme se na dva majitele domů s hypotékou ve výši 250 000 dolarů za 30 let: Jeden půjčí půjčku FHA o 5% dolů a druhá získá téměř konvenční půjčku. Za předpokladu, že sazba PMI činí 0,8%, ten se soukromým pojištěním ušetří více než 1 000 USD ročně při nižších platbách. Dalším velkým rozdílem: Dlužník s konvenční hypotékou může prémii zrušit, jakmile získá dostatek vlastního kapitálu.

Jedním z faktorů, který stále poskytuje FHA výhodu oproti většině ostatních úvěrů na bydlení: snadnost kvalifikace. Pokud vaše kreditní skóre zakazuje získání půjčky jinde, vyšší poplatek za pojištění hypotéky by mohl být něco, s čím byste mohli žít. Další možností je uzavřít půjčku FHA a po obnovení úvěru se pokuste refinancovat s běžnou hypotékou.

Spodní linie

Ve světle nedávných zvýšení pojistného, ​​stojí za to zkoumat vaše možnosti dříve, než půjdete na úvěr FHA, pokud plánujete snížit méně než 20% ve svém domě. Pokud je však půjčka podporovaná vládou jediným způsobem, jak dosáhnout vlastnictví domů, může to být oběť, která stojí za to.