NEW Rostoucí volatilita akciového trhu v kombinaci s historicky nízkými úrokovými sazbami způsobila, že mnoho investorů hledalo alternativní možnosti, které mohou poskytnout slušnou návratnost. Jeden investiční výklenek, který je často přehlížen, je majetková daň. Tato jedinečná příležitost může v některých případech poskytnout znalým investorům vynikající míru návratnosti, ale mohou také přinést značné riziko, a noví kupci potřebují porozumět pravidlům a potenciálním úskalím, které přicházejí s tímto trhem.

Co je to daňový lístek?

Když vlastník půdy nezaplatí daně z majetku, pak má město nebo kraj, v němž je majetek umístěn, pravomoc založit zástavní právo na nemovitost. Zástavní právo je právní nárok na majetek za nezaplacenou částku, která je dlužná. Nemovitost, která má k ní zástavní právo, nemůže být prodána ani refinancována, dokud nebudou zaplaceny daně a zástavní právo nebude odstraněno. Podobně jako u skutečných nemovitostí, které lze koupit / prodat v aukcích, lze také tyto nemovitostní zástavní práva zakoupit. Společnost CNBC oznámila, že podle sdružení National Tax Lien není ročně uhrazeno zhruba 14 miliard dolarů z daní z nemovitostí a přibližně třetina této částky je následně prodána soukromým investorům. Místní vlády mají prospěch ze soukromého prodeje, protože okamžitě získávají daně z daného majetku.

Jak mohu investovat do nich?

Při vydání zástavního práva je obecním úřadem vytvořeno osvědčení o daňovém zástavním právu, které odráží částku, která je dlužná z majetku, a úroky nebo sankce, které jsou splatné. Tyto certifikáty jsou poté vydraženy a následně vydány investorovi s nejvyšší nabídkou. Daňové zástavy mohou být zakoupeny za pouhých několik set dolarů za velmi malé nemovitosti, ale většina je mnohem víc.

Aukce mohou být uskutečněny ve fyzickém prostředí nebo on-line a investoři mohou buď nabízet nižší úrokovou sazbu ze zástavního práva, nebo nabízet prémii, kterou za to zaplatí. Investor, který je ochoten přijmout nejnižší úrokovou sazbu nebo zaplatit nejvyšší pojistnou částku, dostane zástavní právo. Je třeba poznamenat, že kupující se často dostávají do nabízených válek nad daným majetkem, což sníží míru návratnosti, který získává vítězný kupující. Zpráva CNBC rovněž uvedla, že zatímco vnitrostátní míra uzavření nemovitostí s nemovitostmi s daňovými zástavními právy činí jen asi 6%, kupující musí vědět o nákladech na opravy a další neznámé skutečnosti, které by museli zaplatit, pokud převezmou vlastnictví nemovitosti. Ti, kteří tyto vlastnosti vlastně vlastní, se mohou muset vypořádat s nepříjemnými úkoly, jako je vyklizení stávajících obyvatel, což může vyžadovat nákladnou pomoc od správce nemovitosti nebo advokáta.

Ti, kdo mají zájem o koupi daňového zástavního práva, mohou začít tím, že rozhodnou, jaký typ majetku by chtěli mít zástavní právo, jako jsou rezidenční nebo komerční, nebo nevyvinutá půda versus nemovitost s vylepšeními.Mohou pak kontaktovat svého městského nebo krajského pokladníka, aby zjistili, kdy, kde a jak se bude konat příští aukce. Kancelář pokladníka může investora informovat, kde má získat seznam majetkových zástavních práv, které mají být vydraženy, stejně jako pravidla, jakým bude prodej uskutečněn. Tato pravidla vymezí veškeré předregistrační požadavky, přijaté platební metody a další příslušné podrobnosti.

Kupující také musí provést náležitou péči o nemovitosti, které jsou k dispozici, protože v některých případech může být současná hodnota majetku nižší, než je částka zástavního práva. NLTA doporučuje rozdělit výši obvinění z trestné činnosti na tržní hodnotu nemovitosti. Pokud je poměr vyšší než 4%, potenciální kupci by měli zůstat mimo tento majetek. Dále by mohly existovat další zástavy nemovitosti, které by zabránily tomu, aby se uchazeč dostal do vlastnictví.

Každá nemovitost v daném kraji se zástavním právem je přiřazena číslo v rámci své příslušné parcely. Kupující mohou tyto zástavní listy hledat podle čísla, aby získali informace o nich z kraje (to se často děje on-line). Pro každé číslo má kraj vlastnickou adresu, jméno vlastníka, odhadovanou hodnotu nemovitosti, právní popis a rozpis stavu nemovitosti a veškerých struktur umístěných v areálu.

Získání zisku z právního titulu

Investoři, kteří si kupují zástavní právo k dani z nemovitosti, jsou zpravidla povinni okamžitě zaplatit částku zástavního práva zcela zpět emitujícímu městu. Ve všech státech, kromě dvou, vybírá emitent zástavního práva zálohu a úroky (a všechny sankce, které jsou splatné) a vyplácí držitele osvědčení o zástavním právu a sbírá zástavní právo, pokud není v záznamu. Majitel nemovitosti musí investorovi vrátit celkovou částku zástavního práva plus úroky, která se může pohybovat od 5% do 36% (sazba se bude lišit od jednoho státu k druhému). Pokud investor zaplatil zálohu na zástavní právo, může se k němu přidávat částka, která je v některých případech splacena.

Harmonogram splátek obvykle trvá od šesti měsíců do tří let; ve většině případů je majitel schopen zaplatit zástavní právo v plné výši. Pokud majitel nemůže zaplatit zástavní právo v termínu, má investor pravomoc omezit nemovitost stejně jako obec (i když se jedná o poměrně vzácný výskyt.)

Nevýhody investování do majetkového daňového dluhu

Přestože zástavní právo na dani z nemovitosti může přinést podstatné úrokové sazby, investoři potřebují provést své domácí úkoly předtím, než se dostanou do této arény. Daňové zástavy jsou obecně nevhodné pro začínající investory nebo osoby s malými zkušenostmi nebo znalostmi nemovitostí.

Investoři také potřebují být obeznámeni se skutečným majetkem, na němž bylo zástavní právo umístěno, aby zajistily, že mohou vybírat peníze od vlastníka. Zchátralý majetek, který se nachází v srdci čtvrti slumu, pravděpodobně není dobrý nákup, bez ohledu na úrokovou sazbu, která je slíbena, protože vlastník nemovitosti může být zcela neschopen nebo neochotný platit daň, která je dlužná.Vlastnosti, které utrpěly jakékoliv poškození životního prostředí, například z chemických nebo nebezpečných materiálů, které byly uloženy tam, jsou také obecně nežádoucí.

Majitelé Lienu také potřebují vědět, jaké jsou jejich povinnosti po obdržení jejich certifikátů. Obvykle musí majitele nemovitosti písemně informovat o svém nákupu během stanoveného časového období. Poté musí poslat druhou výzvu, která jim byla zaslána, až do konce období splatnosti, pokud nebyla v té době provedena úplná platba.

Daňové zástavy nejsou také věčné nástroje; mnozí mají datum vypršení platnosti po uplynutí určitého časového období po uplynutí období splatnosti. Jakmile zástavní právo uplyne, držitel zástavního práva se nemůže zbavit nevyplaceného zůstatku, který byl dříve dlužen. Pokud do nemovitosti dojde k uzavření trhu, může zájemce zjistit, že na nemovitosti jsou jiné zástavní právo, což znemožňuje získat titul.

Mnoho komerčních institucí, jako jsou banky a hedgeové fondy, se také dostává do zákona a bylo schopno překonat konkurenci a snížit výnosy. Tím bylo pro jednotlivé investory ztíženo nalezení ziskových zástavních práv a některé se vzdaly. Existují však i některé prostředky, které jsou nyní k dispozici, které investují do zástavních práv, a to může být dobrý způsob, jak by se novým investorům dostal do této arény s nižší mírou rizika.

Bottom line

Zástavní právo může být životaschopnou investiční alternativou pro zkušené investory, kteří jsou obeznámeni s realitním trhem. Ti, kteří vědí, co dělají, a mají čas na výzkum vlastností, na kterých si kupují záložky, mohou v průběhu času vytvářet značné zisky. Potenciální rizika však znamenají, že tato aréna je pro neprofesionální investory nevhodná. Více informací o zástavních právech k nemovitostem získáte u svého realitního agenta nebo finančního poradce a zkontrolujte Jak mohu investovat do daňových zástavních práv?