Nákup a vlastnictví nemovitostí je zřídka snadné nebo jednoduché. Když se dotyčná nemovitost nachází na vzdáleném místě, výzvy se množí. Investování do majetku státu se může zdát přitažlivé, pokud žijete v oblasti, kde je nemovitost drahá. Mohlo by se vám také zdát atraktivní, pokud vlastníte vlastnictví, ve kterém žijete, a chcete rozdělit své podíly. Nebo můžete jen chtít vlastní prázdninový dům. Ale předtím, než uděláte nabídku, pečlivě zvážíte tyto problémy.

Důvody ke koupi

Jedním z faktorů, který vede k tomu, že lidé kupují nemovitost daleko od domova, je, že majetek může být dostupnější v jiném státě. Možná žijete v oblasti, jako je San Francisco nebo New York City, kde jsou náklady na nemovitost vysoká. Pokud si prostě nemůžete dovolit koupit místo, kde žijete, nebo pokud by to vyžadovalo investování většiny vašich peněz do nemovitostí a raději byste diverzifikovali své investice, možná se budete chtít podívat na další města, kde jsou základy trhu zvuk, ale náklady na majetek jsou výrazně nižší.

Lidé, kteří žijí v depresích, ale nechtějí se pohybovat z pracovních nebo osobních důvodů, mohou být lépe pronajmout ve svém rodném městě a investovat do nemovitostí, kde je ekonomika silnější. Například pokud jste žili v Las Vegas, město s nejvyšší mírou uzávěrky v době poprsí na bydlení, možná jste chtěli koupit nemovitost na trhu, kde střední prodejní ceny zůstaly relativně stabilní, jako Charlotte v Severní Karolíně.

Snad nejdůležitějším důvodem, proč se lidé rozhodnou investovat do nemovitostí mimo stát, je, že návratnost investic (ROI) může být lepší než doma. Nákupní ceny, sazby apreciace, náklady na hypotéku (pokud existují), daně, pravidla bydlení, podmínky tržního nájemného a další jsou všechny faktory, které mohou být příznivější v jiném státě a přispějí k potenciální návratnosti investice.

Výzvy, které je třeba zvážit

Když investujete ze státního rozpočtu, musíte překonat svůj nedostatek znalosti o trhu s nemovitostmi mimo burzu a místních ekonomických podmínkách jak na úrovni města, tak na úrovni sousedství. Nebudete mít stejné intimní, každodenní znalosti vzdáleného trhu, které máte na trhu, kde žijete. Nemáte hluboké znalosti těch nejlepších čtvrtí - nebo těch nejhorších. Budete se muset spoléhat na slovo z úst, výzkum, instinkty střeva a názory profesionálů, které si najmete.

Pochopení všech zákonů a předpisů týkajících se vlastnictví nemovitostí a daní z majetku v místě, kde nežijete, je dalším velkým problémem. Dokonce i když čtete každý řádek místních zákonů a nařízení, to, co píše na papíře, a co se stane, ve skutečnosti nemusí vždy odpovídat. Je důležité, abyste se s majiteli nemovitostí v dané oblasti vypořádali, abyste získali skutečné chápání místních předpisů.

Budete potřebovat dobré kontakty v oblasti, abyste svůj investiční plán úspěšně dosáhli, ale pokud jednáte s vzdáleným městem, možná začínáte od samého počátku najít kvalitní odborníky, jako jsou realitní agenti, správci nemovitostí a dělníci - lidé, kteří budou klíčem k vašemu úspěchu nebo neúspěchu.

Nákup mimo stát

Tajemství mnoha úspěchů mimo státních investorů je najít a najmout vynikající společnost pro správu nemovitostí. Budete je potřebovat, abyste vám pomohli obsadit volná místa, sbírat nájemné, provádět opravy a řešit nouzové situace. Pokud jste žili v oblasti, můžete se rozhodnout spravovat nemovitost sami, ale pokud žijete daleko, profesionální správa nemovitostí je dodatečným výdajem, který musíte jednoduše vynaložit na ochranu vaší investice. Jako zkušený stavitel a správce nemovitostí Rusty Meador radí: "Nezáleží na tom, jak dobrý obchod s nemovitostmi najdete, je to jen tak dobré, jako jeho schopnost zvládnout dobře."

Uvědomte si, že i se společností správy nemovitostí na vaše mzdové listy, budete muset příležitostně navštívit svůj majetek, abyste se ujistili, že to, co řídí správci a nájemníci, odpovídá realitě. Jedná se o další časové a finanční náklady, které je třeba vzít v úvahu.

Také při nákupu pronájmu nemovitostí, zejména pronájmu nemovitostí mimo stát, se pravděpodobně setkáte s vyššími sazbami pojištění domácností, vyššími úrokovými sazbami hypoték a vyššími platbami, protože věřitelé budou považovat za rizikovějšího dlužníka než vlastník -občan. Budete také komplikovat daňovou situaci tím, že budete vlastnit pronájem nemovitostí a vydělávat příjmy ve více než jednom státě. Možná budete muset najmout odborníka na daň z příjmů, který vás udrží v dobrém milosrdenství daňových úřadů.

Když zvážíte všechny tyto faktory, můžete zjistit, že být vlastníkem nebo kupujícím investiční majetek doma je mnohem jednodušší a levnější než nákup státu.

Než si koupíte mimo stát

Pokud jste stále ochotni vykoupat ze států, ujistěte se, že tyto dodatečné varování dodržujte.

Nekupujte zrak neviditelnou - vlastnost nemusí být to, co si myslíte, že je. Online informace o nemovitosti mohou být zastaralé a místním realitním agentům nebo majitelům nemovitostí, kteří nehledají vaše nejlepší zájmy, vám může lhát uzavřít prodej. Pokud jste nevědomky stal majitelem na obtíž majetku, který porušuje zákony na ochranu zdraví a / nebo bezpečnost, můžete se ocitnout na háku za četnými případy porušování kódu, které budou časově náročné a nákladné opravit. Pokud je nemovitost volná po dostatečně dlouhou dobu, může vyvstat problémy s údržbou, které způsobují takové zhoršení, že město považuje za bezpečnostní riziko a je to buldozer. Mohli byste dokonce na háku vyrazit i na demolační účet.

Někteří investoři v oblasti nemovitostí našli v jejich pádě chyby v postelích, termitů, švábů, myší nebo jiných škůdců. Bez osobní návštěvy nemovitosti a odborné prohlídky, která vám umožní zkontrolovat tyto problémy, můžete se stát vlastníkem nemovitosti, která není obytná.Scott Paxton z agentury pro ochranu nájemních domů radí, že stížnosti na postýlky jsou stále častější a tento problém může být velmi drahý.

Hledání kvalitních nájemců je pro neprůjezdné pronajímatele mimořádně důležité. Nebudete tam, abyste pozorně sledovali chování vašich nájemců nebo jejich zacházení s nemovitostmi, ani nebudete tam, abyste je donutili, abyste zaplatili, pokud bude nájemné splatné. Kromě pronájmu špičkové společnosti pro správu nemovitostí byste chtěli mít nájemníky, kteří vám nebo Vaší správcovské společnosti nezpůsobí žádné bolesti hlavy.

Kromě toho můžete osobně navštívit lokalitu, abyste se lépe seznámili s odborníky, kteří vám pomohou s procesem nákupu domů, jako je váš advokát, realitní agent a věřitel. Zatímco jste na návštěvě, věnujte se nějakému času setkání s různými věřiteli a výzkum různých typů hypoték a úrokových sazeb, které jsou k dispozici místně. Je také výhodné získat předem schválenou hypotéku, protože to zkrátí čas, který bude trvat, než uzavřete dohodu, jakmile konečně objevíte svůj sen ze státního bydlení.

Konečně, pokud jste nikdy nevlastnili majetek, nákup nemovitosti z pěstí mimo stát je mimořádně riskantní. Nezáleží na tom, kolik knih jste si přečetli o vlastnictví nemovitostí, neexistuje žádná náhrada za skutečné zkušenosti. Bez jakýchkoli zkušeností s vlastnictvím nemovitostí a bez znalostí z první ruky, které pocházejí z toho, že žijete v den vlastnictví, můžete ztratit důležité informace o údržbě vlastnictví ve vašem mimo-státním majetku.

Alternativy mimo stát

Pokud si nemyslíte, že chcete koupit nemovitost, kde žijete z jakéhokoli důvodu, existují i ​​jiné způsoby, jak se dostat na trh s nemovitostmi, které jsou mnohem jednodušší než investice mimo stát . Jednou z možností je realitní investiční fond (REIT). Investování do REIT nebo REIT ETF je podobné investicím do akcií a můžete zvolit REIT s profilem rizika / návratnosti, který odpovídá tomu, co hledáte. A stejně jako když vlastníte akcie a nejste zodpovědní za rozhodování o tom, že společnost provozujete, když vlastníte akcie společnosti REIT, nebudete mít žádné bolesti hlavy spojené s vlastnictvím vlastnictví nemovitosti.

Také byste se mohli podívat na koupi nemovitosti, kde žijete - i když nechcete žít v něm. Možná jste si pronajala v San Franciscu, protože nemáte zájem žít v jediném místě, kde si můžete dovolit koupit - apartmán o rozloze 250 čtverečních metrů. Ale byl byste ochoten vlastnit toto zařízení jako pronájem nemovitosti? Je pravděpodobné, že bude snadněji koupit a vlastnit místo v blízkosti vašeho domova. Mohlo by to být dražší nebo méně výnosné, ale náklady na nižší náklady nebo nižší návratnost investic by mohly být nízké.

Jak to udělat

Pokud se chystáte koupit ze státu, koupit v oblasti, kterou jste obeznámeni - možná jste šli na vysokou školu nebo kde jste vyrostli. Je lepší mít nějaké znalosti o oblasti než vůbec nic. Jako bonus, pokud si koupíte v oblasti, kterou běžně navštěvujete, vaše volnočasové cestování se může stát alespoň částečně daňově uznatelné, protože do těchto výletů přidáte obchodní složku, abyste si ověřili svůj majetek.

Koupit v oblasti, která se podobá oblasti, ve které žijete, jako je klima, demografie nebo majetkový věk, takže máte nějakou představu o tom, co máte s vámi. Pokud jste žili v předměstí Kalifornie v šedesátých letech svého života, nekupujte 120letý majetek v Bostonu.

Nekupujte nemovitost s vysokým rizikem. Kupujete v primárně obývaném sousedství, abyste přilákali nájemníky s nižším ekonomickým rizikem, říká Ryan L. Hinricher, zakládající partner investiční společnosti pro prodej Investor Nation. Vysoce kvalitní nemovitost bude "obvykle mít méně údržby a údržby. Tyto vlastnosti se také pronajmou rychleji, protože obvykle mají moderní dispozice a dostatečný počet ložnic a koupelen," poznamenává.

Konečně, jak bylo uvedeno výše, je důležité vybudovat skvělou síť profesionálů, kteří vám pomohou a občas navštíví váš majetek sami.

Bottom line

Investování do nemovitostí mimo stát je vysoce rizikovým návrhem a velkým závazkem. Než to uděláte, ujistěte se, že skutečně rozumíte tomu, do čeho se dostanete, a že jste připraveni splnit všechny související problémy.