Pro mnoho Američanů je nemovitostí, ve formě rodinného domu nebo pronájmu nemovitostí, jejich největší investice. Tito investoři často vnímají nemovitost jako jednu z nejbezpečnějších a nejvíce spolehlivě výnosných investic po určitou dobu. Investice do nemovitostí však zahrnují vysoké náklady na vstup (zpravidla financované úvěrem s úroky), dlouhá investiční doba a velká nejistota. Místo nákupu skutečného majetku investoři mohou zvažovat pohřbení nemovitostí jako způsob, jak investovat do nemovitostí za nižší cenu a s nižšími náklady.

Realistický pohled na výpočet zisku v oblasti nemovitostí

Investor novice může hledat byt se dvěma ložnicemi a vidět, že za 5 let se zvýšil v hodnotě od 100 000 do 300 USD , 000 a uzavírají trojnásobek hodnoty investice. Nicméně tato jednoduchá analýza postrádá rutinní související výdaje, které mohou zahrnovat poplatky za financování nákupu nemovitostí, měsíční úrokové platby, poplatky za registraci a kolkovné, majetkové daně, provize agentům při nákupu nebo prodeji, měsíční poplatky za asociace, údržbu a opravy, pojištění a jiné příslušné místní daně (například daň z kapitálových výnosů při prodeji nebo ocenění nemovitosti nad určitou úroveň, která zpopelňuje vlastníka na daň z majetku).

Vzhledem k těmto faktorům je reálné ocenění výnosů z nemovitosti podstatně sníženo a společný investor nemusí plně rozumět (související: Jak vypočítat návratnost investic). Vývoj během investičního období může vést k obtížnému prodeji nemovitosti později. Například hlučná nová dálnice nebo špička zločinu může znehodnotit majetek. (Související: Nejdůležitější faktory pro investování do nemovitostí)

Nižší nákladový způsob investování a zisku v oblasti nemovitostí je prostřednictvím možností nemovitosti.

Co je to volba nemovitostí?

Volba nemovitostí je speciálně navržená smlouva mezi dvěma stranami (kupujícím a prodávajícím). Prodávající nabízí kupujícímu možnost koupit nemovitost na určitou dobu za pevnou cenu. Kupující koupí možnost koupit nebo nekupovat nemovitost během stanoveného časového období.

Pro právo této možnosti kupující vyplácí prodejci opční prémii. Pokud se kupující rozhodne koupit nemovitost (jinými slovy, uplatní opci na nemovitosti), prodávající musí prodat nemovitost kupujícímu podle podmínek předchozí smlouvy.

Možná jste se setkali s konceptem možností při nákupu akcií. Možnosti poskytují kupujícímu mnoho možností. Mohou být vykonávány brzy (americký typ), drženy až do vypršení opce, nebo prodané druhému kupujícímu před uplynutím doby platnosti.

Volby nemovitostí jsou běžně užívány developery a investory v komerčních nebo high-end rezidenčních nemovitostech.Možnosti nemovitostí poskytují větší flexibilitu a nízké náklady na obchodování a možnost investovat kupujícím s omezeným přínosem pro prodejce.

Příklad možnosti obchodování s nemovitostmi

Zde je podrobná analýza rizika a odměny scénáře možností nemovitostí. Předpokládejme, že stavitel má 500 000 dolarů a chce koupit pozemky, pro které prodávající chce 2 miliony dolarů. Builder si není jistý z několika věcí:

1) Může stavitel získat $ 1. 5 milionů bankovních úvěrů nebo jiných zdrojů?

2) Může stavebník získat potřebná povolení k obytnému nebo komerčnímu rozvoji nebo dalšímu rozdělení nemovitosti?

3) Může stavitel získat peníze a získat povolení před tím, než jiný stavitel koupí pozemek?

V této situaci je vhodná volba nemovitostí. Pro definované nerefundovatelné náklady (nazývané prémie na nemovitosti nebo protihodnotu), tj. 25 000 USD, může stavitel zadat smlouvu s prodejcem o opci na nemovitost. Možnost nemovitosti umožňuje stavebníkovi zablokovat prodejní cenu nemovitosti na 2 miliony dolarů za období 6 měsíců. Během této doby může stavitel získat peníze, získat povolení a buď koupit nemovitost (výdaje celkem 2 miliony dolarů plus poplatek 25 000 dolarů), odcházet od nemovitosti (a ztratit 25 000 dolarů), nebo prodat možnost jiného kupujícího za obchodovatelnou cenu. Ať tak či onak, prodávající bude z nemovitosti dalších 25 000 dolarů.

Smlouva o volbě nemovitosti bude obsahovat následující podmínky:

• podrobnosti o nemovitosti (umístění, velikost a další specifika)
• doba trvání smlouvy (6 měsíců od data obchodu)
• (25 000 dolarů neoplatněných kupujícím prodávajícímu v den uzavření obchodu)
• dohodnutá kupní cena, pokud je opce uplatněna během smlouvy (2 miliony dolarů)

Pro 6měsíční trvání smlouvy existují čtyři možné scénáře.

Scénář 1: Stavitel je schválen za $ 1. 5 milionů bankovních půjček. Potvrdil také, že může získat potřebná povolení k rozvoji. Vykonává svoji nemovitost k nákupu nemovitosti za předem stanovenou cenu 2 miliony dolarů. Prodávající obdrží 2 miliony dolarů a dodatečné příplatky za 25 000 dolarů.

Scénář 2: Po uplynutí 2 měsíců výrobce zjistí, že nebude moci získat povolení k výstavbě. V příštích 4 měsících se builder podaří najít jinou stranu ochotnou koupit nemovitost za 2 miliony dolarů. Builder prodává nemovitost nové straně za novou cenu 30 000 dolarů. Nová strana nahradí stavitele v původním opčním kontraktu. Nová strana uplatní tuto možnost a koupí nemovitost za 2 miliony dolarů. Prodávající obdrží od nové strany 2 miliony dolarů a nadále zachovává poplatek ve výši 25 000 dolarů od tvůrce. Stavitel prodal možnost za 30 000 dolarů, a proto činí 5 000 dolarů a není osídlen majetkem, který nemůže použít.

Scénář 3: Stavitel je jednoduše kupující opce, který se chce těšit z zhodnocení ceny nemovitosti.Pokud se požadovaná cena 2 miliony dolarů zvýší na 2 dolary. 2 miliony za 5 měsíců, kupující opce bude mít prospěch tím, že využije možnost koupit nemovitost a pak prodávat nemovitost ($ 2, 2 miliony - $ 2 miliony - $ 25, 000 = 175, 000 dolarů).

Místo zadání vlastnictví vlastnictví a všech souvisejících poplatků, daní a nákladů, které sníží zisk ve výši 175 000 dolarů, však kupující opce může prodávat tuto opci nové osobě ochotné koupit nemovitost. Vzhledem k tomu, že se cena nemovitosti zvyšuje, cena opce na nemovitosti se zvýší i v oblasti, která se nazývá delta). Kupující může tuto variantu prodat za novou prémii, která zahrnuje změnu hodnoty nemovitosti.

Původní opční kupující může pro nového kupce prodat opci za 200 000 dolarů. Nový kupující bude ochoten zaplatit 200 000 dolarů, protože to znamená, že celková kupní cena nemovitosti bude 2 dolary. 2 miliony (2 miliony dolarů zaplacených původnímu majiteli / majiteli opcí plus 200 000 dolarů stávajícímu majiteli opcí).

Na konci transakce majitel nemovitosti dostane 2 miliony dolarů plus prémii 25 000 dolarů, původní opční kupující zisk s 175 000 dolary a nová opce kupující koupí požadovaný majetek za aktuální tržní sazby.

Scénář 4 : stavitel není schopen zajistit úvěr nebo povolení. Nemůže také najít nového kupce pro jeho volbu. Stavitel nechá volbu vypršet a ztratí prémii volby. Kupující se však dokázal vyhnout špatné investici ve výši 2 miliony dolarů tím, že zaplatí pojistné ve výši 25 000 dolarů (jen 1,25 procent skutečné hodnoty transakce). Prodávající prospěje o 25 000 dolarů za dobu opce ve výši 6 měsíců a nadále vyhledává kupce.

Ve všech případech, jakmile prodávající vstoupí do smlouvy o opcích na nemovitosti, nemá prodávající již možnost rozhodnout, zda má nemovitost prodávat a za jakou cenu. Prodávající musí čekat na rozhodnutí kupujícího uplatnit tuto možnost. Proto prodejce obdrží a udržuje přednostní opci předem.

Bottom Line

Možnosti nemovitostí nabízejí méně nákladnou metodu pro obchod, investice a zisk z investic do nemovitostí. Jedná se ovšem o smlouvy OTC uzavřené mezi dvěma jednotlivými stranami bez jakéhokoli regulačního dohledu mimo. Zúčastněné strany musí zajistit, aby smlouva o opci byla spravedlivá. Výchozí prodejcem opcí je jedna z hlavních výzev v dohodách o volbách do nemovitostí. V takových případech je jediným opravným prostředkem kupujícího žaloba. Nedostatkem veřejně dostupných informací a minulých záznamů o účastnících opčních nemovitostí je další výzva. Možnosti nemovitostí by investoři měli také zvážit dodatečné výdaje, jako jsou poplatky za právní služby, jako je vypracování a registrace smlouvy.