Fondy soukromých kapitálových nemovitostí umožňují fyzickým a právnickým osobám s vysokou čistou hodnotou, jako jsou dotace a penzijní fondy, investovat do majetkových a dluhových aktiv v majetku. S využitím aktivní strategie řízení používá soukromá nemovitost různorodý přístup k vlastnictví nemovitosti. Generální partneři investují do různých druhů nemovitostí na různých místech. Strategie vlastnictví se může pohybovat od nových developerských a surovinových pozemků až po kompletní přestavbu stávajících nemovitostí nebo hotovostní injekce do potýkajících se vlastností. ( Další informace: Co je soukromý kapitál? )

Zde je pohled na to, jak se investoři mohou podílet na realitách soukromého kapitálu, a přehled o příležitostech, rizicích a omezeních daného odvětví.

Hledání ideálního fondu nemovitostí soukromého kapitálu

Za prvé, průměrná osoba není schopna účastnit se investic do nemovitostí soukromého kapitálu. Tradiční fond soukromého kapitálu vyžaduje, aby investoři vkládali minimálně 250 000 dolarů do fondu, ačkoli většina manažerů hledá jednotlivce nebo instituce, které jsou ochotny poskytnout více než 20 milionů dolarů na 25 milionů dolarů do dlouhodobého kolektivního investování s jinými investoři. (Další informace: Prozkoumejte investice do nemovitostí: Co je nemovitost?)

Vzhledem k tomu, že existuje malá regulace v oblasti realitních fondů soukromého kapitálu, jsou příležitosti tradičně omezeny na "akreditované investory. "To znamená, že investor musí mít osobní nebo společné majetek alespoň 1 milion dolarů (bez hodnoty jejich primárních obyvatel) nebo individuální roční příjem musí být nejméně 200 000 dolarů. Páry, které mají kombinovaný příjem nejméně 300 dolarů, 000 v předchozích dvou letech - a mají "přiměřené očekávání", že jejich úroveň příjmů zůstanou na této úrovni v běžném roce - jsou rovněž způsobilé.

Jednotlivci nebo páry, které chtějí investovat do nemovitostí soukromého kapitálu, by měly najít firmu, která se specializuje na disciplínu. Při zkoumání možností fondů soukromé kapitálové společnosti by měli porozumět povaze struktury každého soukromého kapitálového fondu, což je typicky komanditní společnost.

Při vstupu do fondu se externí investoři stanou omezenými partnery, což znamená, že přijmou odpovědnost za peníze, které investují do fondu, a nemají právo vetovat nad majetky vybranými generálními partnery (GP). Peníze omezeného partnera budou sloučeny s ostatními zúčastněnými investory a správci fondů vytvoří portfolio nemovitostí zaměřených na maximalizaci ziskovosti a minimalizaci finančního rizika.

Pochopení nákladů a investiční struktury fondu

Fondy soukromých kapitálových nemovitostí mají řadu poplatků za vedení a výkonnost, které musí platit investoři.Je běžné, že soukromé kapitálové fondy vyžadují roční poplatek ve výši 2% z investovaného kapitálu na zaplacení pevných platů, vypořádání nákupu a právních služeb, nákladů na data a výzkum, marketingu a dalších fixních a variabilních nákladů. Neexistují však žádné limity těchto investičních poplatků.

Jednotlivci by měli mít dobré znalosti o těchto nákladech před investováním, protože to omezí celkovou návratnost investic. Například pokud soukromý kapitálový fond získal 500 milionů dolarů, každoročně by vybíral 10 milionů dolarů, aby zaplatil související náklady. Během svého desetiletého cyklu by fond získal poplatky ve výši 100 milionů dolarů, což znamená, že během tohoto desetiletí bude skutečně investováno pouze 400 milionů dolarů.

Správci soukromých kapitálových fondů také obdrží "převod", což je poplatek za výkon, který je tradičně 20% převyšujícího hrubého zisku fondu. Investoři jsou tradičně ochotni platit tyto poplatky kvůli schopnosti fondu pomoci zmírnit řízení společnosti které mohou negativně ovlivnit veřejnou společnost.

Většina soukromých investičních fondů je považována za investice založené na potřebách, což znamená, že partneři splácejí kapitál generálním partnerům v splátkách podle potřeby. investiční nemovitosti, bude fond zaslat formální žádost o kapitál, který na začátku cyklu investovali omezené partnery do fondu nemovitostí. Známý jako "kapitálová výzva", je to právní povinnost, kterou musí splnit omezený partner. (Další informace: Naučte se investovat do soukromých kapitálových investic.)

Pokud omezenému partnerovi nedosáhne kapitálového volání, fond může donutit tuto osobu nebo instituci k selhání a ztratit celý podíl na vlastnictví. Ostatní omezení partneři obvykle získají možnost zakoupit si v případě takového selhání akcie.

Typy investičních strategií soukromého kapitálu

Při investování do nemovitostí soukromého kapitálu existují tradičně čtyři typy investičních strategií:

• Jádro je nejkonzervativnější strategie a může obsahovat pouze vlastnosti nabízející nižší - riziko a nižší potenciální návratnost, protože existují v dobře osídlených nebo dobře cestujících místech. Tato strategie by se mohla také silně zaměřit na investice do vysoce kvalitních a vysoce hodnotných vlastností, které vyžadují velmi malou přestavbu nebo údržbu. Tyto vlastnosti nabízejí předvídatelné peněžní toky a obvykle se skládají z plně pronajatých, více-nájemních struktur.
• Core-plus vyžaduje trochu větší riziko, ale může nabídnout vyšší návratnost než jádrová strategie. Tyto vlastnosti vyžadují skromnou úroveň aktivity s přidanou hodnotou nebo vylepšení umístění.
• Přidaná hodnota je středně vysoká návratná a středně riziková strategie, která se více zaměřuje na vývoj nemovitostí a časování trhu. V této strategii mohou správci portfolia nakupovat nemovitosti, vynakládat určitou úroveň přestavby a prodávat, když trh funguje. Vlastnosti s přidanou hodnotou obvykle vyžadují změny ve správě, fyzické vylepšení nebo řešení kapitálových omezení.K těmto krokům patří renovace budov a hledání způsobů, jak zvýšit nájemné při zlepšování trhů. Strategie s přidanou hodnotou také zahrnují obrat zanedbaných provozních společností nebo převzetí dluhu pro kontrolu podkladových nemovitostí.
• Oportunistický poskytuje nejvyšší výnosnost, ale přebírá nejvíce rizika. S touto strategií manažeři nakupují nemovitosti, které zahrnují nerozvinutou půdu nebo trhy, které jsou nedostatečně výkonné nebo slabě obchodované.

Přijímání rizik a dlouhodobý výhled

Investoři v soukromých nemovitostech by měli chápat, že investováním do fondu musí být ochotni přijmout, že jejich kapitál může být vázán na předem stanovenou dobu, která by mohla trvat mnoho let .

Navíc na trhu s nemovitostmi existuje mnoho rizik a v době, kdy má jednotlivec malý peněžní tok, může být vyžadováno velké množství investic. Mnoho praktických lékařů strukturuje své finanční prostředky jako investice dlouhé desetiletí nebo déle a poskytuje investorům malé nebo žádné příležitosti k tomu, aby své peníze stáhli nebo vyplatili. Nelikvidní povaha soukromých kapitálových fondů vyžaduje, aby investoři pochopili riziko, že budou své peníze držet po delší dobu.

Povaha struktur soukromých kapitálových fondů činí velmi obtížné vyhodnotit finanční výkonnost fondu nebo vlastnosti, které drží. Jelikož existuje omezená regulace fondu soukromých kapitálových nemovitostí, nemají generální partneři povinnost nabídnout investorům žádné informace o potenciálních investicích, o ocenění portfolia nebo o dalších informacích týkajících se investic. Investice do nemovitostí soukromého kapitálu vyžaduje, aby partneři omezili svůj významný kapitál a plně věřili, že správce fondu splní své investiční cíle, aniž by měl požadovanou úroveň transparentnosti. Správci fondů však obvykle zasílají své investory aktualizace a mohou se rozhodnout, že budou transparentní, pokud jde o výkonnost, aby získali důvěru v jakýkoli současný nebo budoucí fond.

Bottom Line

Před investováním do nemovitostí soukromého kapitálu musí jednotlivci určit, zda jsou kvalifikovaní k účasti v procesu. Ti, kteří jsou kvalifikovaní, budou chtít prozkoumat své osobní investiční cíle, požadavky na likviditu a toleranci vůči riziku na trzích s nemovitostmi. Po projednání s finančním poradcem by investoři měli studovat různé finanční prostředky, aby lépe porozuměli strategiím řízení generálních partnerů a minulým výkonům ostatních majetkových fondů.