Existuje šest různých způsobů, jak můžete získat výnosy z nejoblíbenějšího typu reverzní hypotéky, Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Oddělení bydlení a rozvoje měst (HUD), které upravuje HECM, nazývá tyto volby "platebními plány. "Můžete se rozhodnout, že dostanete předem velkou paušální částku, vytvoříte úvěrovou linku, na kterou můžete podle potřeby čerpat, obdržíte stejné měsíční platby - nebo vyberete nějakou kombinaci těchto možností.

Plán, který zvolíte, ovlivní, kolik peněz dostanete v krátkodobém i dlouhodobém horizontu, jak rychle využijete svůj vlastní kapitál a jak efektivně pomáhá reverzní hypotéku vaše finanční cíle. Zde je přehled o tom, jak funguje každý platební plán, a pro a pro každého z nich. (Pokud nejste obeznámeni s těmito úvěry, zjistěte pravidla platná pro všechny HECM, bez ohledu na zvolený platební plán, v Podívejte se na regulaci zpětných hypoték .

< ! --2 ->

Platební plán s pevnou úrokovou sazbou

Pokud máte zájem o reverzní hypotéku s pevnou úrokovou sazbou, máte pouze jednu možnost platebního plánu: jednorázovou jednorázovou platbu.

Jak to funguje: Přijměte velké množství najednou, jakmile se zavře hypotéka. Na této částce jsou úroky, průběžné měsíční pojistné na hypotéku a veškeré financované náklady na uzavření, dokud nebude splatná hypotéka splatná. Počáteční úroková sazba je vyšší než u plánů s nastavitelnými sazbami, ale očekávaná úroková sazba v průběhu času je nižší.

Profesionální výhody: Využijte tento druh úvěru, abyste zaplatili vysoký zůstatek hypoték nebo pokryli další velké náklady. "Distribuce paušálních částek funguje nejlépe pro lidi, kteří mají velké stávající hypotéky, které potřebují splácet," říká Casey Fleming, hypoteční poradce, který v současné době pracuje pro společnost C2 Financial Corp. a má více než 30leté zkušenosti s hypotečním průmyslem. Říká, že toto je nejlepší možnost, pokud potřebujete vzít všechny nebo většinu z vašich dostupných příjmů najednou.

Nevýhody: V budoucnu nemůžete získat další výnosy z tohoto úvěru. Dlužníci, kteří nemají dobré peníze při správě peněz nebo kteří ztratili svou schopnost tak učinit, jsou vystaveni riziku plytvání výnosy nebo jejich výdajů příliš rychle. Podvodníci někdy přesvědčují seniory, aby uzavřeli tento typ úvěru nebo se zaměřili na majitele domů, kteří nedávno vzali jeden. (Naučte se chránit sebe a své blízké v Dejte si pozor na tyto reverzní hypotéky podvody .) Fleming říká, že největší nevýhodou je, že "pro téměř všechny případy, maximální čerpání v roce první je 60% hlavní limit. Vzhledem k tomu, že tato volba má pouze jednu čerpání, je maximální výše úvěru poměrně nízká. "Zbývající 40% ponecháte jako vlastní kapitál. Nemůžete si půjčit proti tomu 40%.Ale mít tento kapitál může být užitečné, pokud chcete prodat svůj domov a zaplatit si reverzní hypotéku.

Chcete-li získat přístup ke všem vlastním kapitálům v průběhu času, musíte zvolit plán platby s nastavitelnou sazbou.

Platební plány s nastavitelnou sazbou

Dalších pět reverzních hypotečních platebních plánů má nastavitelné sazby. Pokud si vyberete jeden z nich, existují tři možnosti, jak se může změnit úroková sazba. Pouze jeden se bude vztahovat na vaši hypotéku a bude zveřejněn ve vaší papírové půjčce.

• Úroková sazba se upraví jednou za rok. Tato sazba bude vycházet z indexu konstantní splatnosti (CMT) plus marže stanovená věřitelem. Tato sazba se nemůže zvýšit o více než 2% ročně a nemůže se zvýšit ani snížit o více než 5% z počáteční sazby po dobu trvání úvěru.

• Vaše úroková sazba se bude měsíčně upravovat na základě indexu CMT plus marže stanoveného věřitelem. Sazba se nesmí zvýšit o více než 10% po dobu trvání půjčky a neexistuje žádný limit, jak nízká může být úroková sazba.

• Vaše úroková sazba se bude měsíčně upravovat na základě londýnské mezibankovní nabídkové sazby (LIBOR) plus marže stanovené věřitelem . Úroková sazba se nesmí zvýšit o více než 10% po dobu trvání půjčky a neexistuje žádný limit na to, jak nízká může být úroková sazba.

Zatímco záleží na tom, který z těchto scénářů se týká vašeho úvěru, protože ovlivňuje, jak velký zájem se váš úvěr časem zvyšuje, nezáleží na tom, zda ovlivňuje vaše plánované měsíční platby nebo dostupnou úvěrovou linku. Výrazná změna úrokové sazby s reverzní hypotékou vám neohrozí riziko uzavření trhu způsobem, jakým lze s hypotékou vpřed. Vyšší úroková sazba ovlivňuje váš vlastní kapitál, nicméně znamená, že budete mít méně, pokud prodáte domov. Pokud máte v plánu zůstat doma po celý život, zvyšování úrokových sazeb nemusí být hlavní záležitostí. Pokud tomu tak není, můžete se ujistit, že úroková sazba vašeho úvěru odpovídá prvnímu scénáři, protože maximální úroková sazba je 5% namísto 10%. Váš úvěrový důstojník a reverzní poradce v oblasti hypoték vám pomohou porozumět vašim rozhodnutím a jak nastavitelné úrokové sazby ovlivňují vaši situaci (viz Najděte správní reverzní hypoteční poradenskou agenturu ).

Když žádáte o reverzní hypotéku s nastavitelnou úrokovou sazbou, budou ilustrace možností vašeho platebního plánu používat očekávanou úrokovou sazbu. To je nejlepší odhad věřitele toho, co nastavitelná úroková sazba bude průměrně po dobu trvání vašeho úvěru. Je to jeden ze tří klíčových faktorů při určování toho, kolik si můžete půjčit, spolu s nejmladším věkem dlužníka a majetkovou hodnotou.

Nyní, když máte obecnou představu o tom, jak fungují plány s nastavitelnými sazbami, přečtěte si pět možností platby. Nezapomeňte, že "platba" v tomto kontextu znamená, jak budete obdržet výpůjčky.

Možnost 1: Platební plán plnění

Jak to funguje: Získejte rovné měsíční platby, pokud alespoň jeden dlužník žije v domě jako hlavní bydliště.Měsíční splátky se vypočítají za předpokladu, že budete žít ve výši 100. Pokud neočekáváte, že budete žít tak dlouho, může být lepší volbou plán splátkového kalendáře. Pokud žijete déle, budete i nadále přijímat platby. Chcete-li získat trvalé měsíční splátky po zbytek vašeho života ve vašem domě, je dobrou volbou plán splátkového kalendáře.

Profesionální výhody: "Platby v držbě jsou skvělé pro ty, kteří si myslí, že budou dlouho žít v domácnosti a potřebují stabilní měsíční příjem," říká Fleming. Nemusíte se obávat, že by jste měli splácení hypoték s plánem splatnosti, pokud budete i nadále splňovat ostatní podmínky úvěru.

Nevýhody: Pokud máte nějaké velké účty, které byste mohli vyplatit, tento plán jim nepomůže. I když tento platební plán zdánlivě poskytuje zaručený příjem na celý život, pokud se musíte ze zdravotních důvodů stěhovat z vašeho domova - nebo pokud nedodržíte požadované poplatky za nemovitost, jako je pojištění vlastníků domů, daně z majetku nebo základní údržba - hypotéka bude splatná a splatná (to platí v případě jakéhokoli platebního plánu) a neobdržíte žádné další platby, pokud nebudete vyloučit selhání. Získáte veškeré peníze, které zbude z prodeje vašeho domova po splacení zpětné hypotéky, avšak v nejhorším scénáři depresivního trhu s nemovitostmi v kombinaci s vysokými úrokovými sazbami se nemusí vyjít s velkou hotovostí.

Možnost 2: Plán splácení splatnosti

Jak to funguje: Získejte rovné měsíční platby za zvolené časové období, například 10 let. "Termínové platby jsou nejlepší, pokud máte jasnou představu o tom, jak dlouho budete bydlet v domácnosti," říká Fleming. "Starší lidé - 80 a více - nebo ti, kteří se chtějí vzdát za pár let, mohou vybrat tento typ. "

Výhody: Měsíční výplata je vyšší ve srovnání s plánem splatnosti. Ačkoli nebudete po uplynutí výpůjční lhůty obdržet dodatečné měsíční platby, budete mít možnost zůstat v domácnosti jako hlavní bydliště, dokud neodejdete nebo se přestěhujete (pokud budete pokračovat v plnění druhé půjčky podmínek, jako je zaplacení daně z nemovitosti).

Nevýhody: Nebudete mít trvalý příjem na celý život, pokud nebudete zemřít během trvání půjčky. Můžete využít svého domácího kapitálu příliš brzy ve svém životě a nemáte jiný zdroj finančních prostředků, na něž se můžete spolehnout.

Možnost 3: Úvěrová řada

Jak to funguje: Získejte přístup k penězům, jak to potřebujete. Můžete se rozhodnout, kdy čerpat z vaší kreditní linky a jakou částku máte, pokud je zůstatek nižší než hlavní limit. Váš věřitel nemůže požadovat, aby jste vybrali minimální částku nebo vybrali minimální částku v stanoveném termínu.

Výhody: Úvěrová řada nabízí spoustu flexibility. Můžete si vzít velkou paušální částku dopředu a pak si půjčit další finanční prostředky v průběhu času. získáte přístup k tomuto dodatečnému vlastnímu kapitálu, který zůstává zamčený plánem plateb s pevnou sazbou. Můžete také nechat linku nedotčená léta v očekávání jednoho dne, kdy budete potřebovat.Rovněž každý měsíc můžete odebírat stejné nebo podobné částky. V podstatě můžete své výběry přizpůsobit vašim potřebám a přizpůsobit je Vašim potřebám. Úvěrová linie může fungovat jako paušální částka, držba nebo termínový plán, ale máte větší kontrolu. Také nevyužitá část úvěru se časem rozrůstá se stejnou úrokovou sazbou, kterou platíte na částku, kterou jste si vypůjčili, a platíte pouze úroky z peněz, které si skutečně půjčujete, což může usnadnit prodej a posun později nebo potenciálně opustit peníze vašim dědicům. Na rozdíl od úvěrového úvěru pro domácnost nelze zrušit reverzní úvěrovou úvěrovou linku, a to ani v případě, že se sníží hodnota vašeho bydlení nebo se vaše finanční situace zhorší.

Nevýhody: Můžete vypálit úvěrovou linii tím, že si půjčíte 60% maximum svého hlavního limitu v prvním roce a zbývajících 40% v první den druhého roku. Pokud tak učiníte, nebudete mít přístup k finančním prostředkům. Také může trvat až pět pracovních dnů, než budete moci získat finanční prostředky, které požadujete z úvěrového úvěru, takže se musíte ujistit, že v běžném účtu máte dostatek peněz na naléhavé potřeby.

Možnost 4: Modifikovaný plán zaměstnaneckého poměru

Jak to funguje: Získejte fixní měsíční platby v kombinaci s přístupem k úvěrovému úvěru po dobu, kdy jeden dlužník zaujme domov jako hlavní bydliště. Fixované měsíční platby budou menší, než kdybyste získali přímý plán držby a výše úvěru bude menší, než kdybyste získali přímý úvěrový plán, ale budete mít přístup k téže celkové finanční částce.

Výhody: Máte flexibilitu při stanovování měsíčních plateb a flexibilitu při výběru velikosti kreditní linky. Pokud chcete větší měsíční platby, můžete zvolit menší kreditní linku; Pokud chcete větší úvěrovou linku, můžete zvolit menší měsíční platby. Umožňuje vám vyhovět vašim pravidelným měsíčním požadavkům na hotovostní toky, aniž byste si zapůjčili víc, než byste museli. Tato možnost udržuje vaše náklady na úroky dolů a snižuje riziko, že vyčerpáte veškerý svůj kapitál a nebudete si moci dovolit hýbat, pokud chcete nebo potřebujete později.

Nevýhody: Pokud potřebujete hned velkou částku, tento platební plán pravděpodobně není vaší nejlepší volbou.

Možnost 5: Upravený termínový plán

Jak to funguje: Získejte pevnou měsíční platbu na předem stanovený počet měsíců plus přístup k úvěrové lhůtě tak dlouho, dokud si jeden dlužník udržuje domov jako jeho nebo její hlavní bydliště. Pevná měsíční splátka bude menší, než kdybyste získali přímý termínový plán a výše úvěru bude menší, než kdybyste získali přímý úvěrový plán, ale budete mít přístup k téže celkové finanční částce.

Profesionální výhody: Máte flexibilitu při stanovení výše vašich měsíčních plateb a jak dlouho je budete obdržet, a budou vyšší, než by byly v rámci upraveného plánu držby za předpokladu stejného úvěru . Máte také flexibilitu při výběru velikosti kreditní linky. Na konci termínu budete stále mít přístup k výnosům z půjčky, pokud jste nevyčerpali úvěr.Stejně jako v případě upraveného plánu splácení můžete zachovat úroky a případně mít dostatek kapitálu, který byste mohli později posunout.

Nevýhody: Mohli byste vyčerpat výnosy z reverzních hypoték. Získáváte měsíční platby pouze za stanovený počet měsíců nebo let, proto musíte opatrně využít úvěrovou linku, pokud očekáváte, že budete potřebovat příjem za koncem období. Tento plán také není nejlepší volbou pro velké, hotové peněžní potřeby.

Spodní linie

HECM nabízí tolik platebních plánů, protože majitelé domů mají mnoho různých finančních potřeb. Žádná zvláštní volba není všeobecně dobrá nebo špatná.

"Která možnost je nejlepší závisí výhradně na situaci a potřebách klienta," říká Fleming. Ale dodává: "Obecně platí, že upřednostňuji úvěrovou linii před splatností nebo termínovými platbami", protože úvěrová linka umožňuje čerpat měsíční výplaty tak, jak je to možné, s termínem nebo termínovým plánem, ale dává vám flexibilitu o vyřazení více v případě nouze a úročení úspor, pokud ji nepotřebujete používat.

Proveďte svůj výzkum a požádejte spoustu otázek svého věřitele a reverzní hypotečního poradce, abyste zjistili, který platební plán je pro vás nejlepší. (Pro související čtení viz 5 Znamená, že reverzní hypotéka je dobrým nápadem a Vybírání pravého reverzního hypotečního úvěru .)