Každý ví, jak důležitá je návratnost investic (ROI) - tento populární a všestranný nástroj, který zjistí, jak vaše portfolio funguje. Pokud máte pronájem nemovitosti, je důležité vědět, jak vypočítat návratnost investic, abyste mohli určit její účinnost jako investici.

Bohužel, protože výpočty návratnosti investic lze snadno manipulovat - a některé proměnné mohou být zahrnuty nebo vyloučeny při výpočtu - zjištění, že smysluplná návratnost investic může být výzvou, zejména pokud mají investoři možnost platit hotovost nebo vyměnit hypotéku na nemovitosti. Zde se podíváme na dva základní příklady výpočtu návratnosti investic do nemovitostí na pronájem obytných nemovitostí.

Rychlé obnovy

Návratnost investic je opatření, které slouží k odhadu a vyhodnocení výkonnosti investice nebo ke srovnání výkonu několika investic. Pro výpočet návratnosti investic je čistý zisk investice vydělený částkou investovaných peněz a výsledky jsou vyjádřeny jako procento nebo poměr.

Například pokud koupíte ABC akcii za $ 1, 000 a prodáte o dva roky později za $ 1, 600, čistý zisk bude 600 dolarů (1, 600 - 1 000 dolarů). ROI na akcii by byla 60% ($ 600 ÷ $ 1, 000 = 0. 60). (Pro více informací viz: FYI Na ROI: Průvodce výpočtem návratnosti investic .

Hotovostní transakce

Pokud si koupíte nemovitost naprosto, výpočet její návratnosti investic je poměrně snadný. Předpokládejme, že zaplatíte v hotovosti za pronájem 100 000 dolarů. Platíte také 1 000 dolarů v závěrečných nákladech plus 9 000 000 dolarů na přestavbu, takže celková investice do nemovitosti je 110 000 Kč.

Rychle dopředu za rok. Získali jste 800 dolarů nájemného každý měsíc, a tak jste získali $ 9,600 za rok. Pro nejrealističtější ROI odečteme z tohoto cash flow $ 167 měsíčně ($ 2, 004 ročně) na pokrytí daní z nemovitostí a pojištění (dvě výdaje, které se nemůžete vyhnout). To vám dává roční výnos $ 7, 596.

Pro výpočet návratnosti investice do nemovitosti rozdělíte roční výnos (7, 596 Kč) o celkovou investici, kterou jste původně vytvořili (110 000 dolarů). $ 7, 598 ÷ 110, 000 = 0 069 nebo 6 9%. Vaše návratnost investic činí 6,9%.

Financované transakce

Výpočet návratnosti investic na financovaných transakcích je trochu komplikovanější. Předpokládejme, že si zakoupíte stejné nemovitosti ve výši 100 000 dolarů, jak je uvedeno výše, ale místo placení hotovosti uzavřete hypotéku, která činí 20% zálohu. Vaše náklady činí 20 000 dolarů za zálohu (100 000 Kč za prodejní cenu x 20%); $ 2, 500 za uzavření nákladů (jsou vyšší kvůli hypotéce) a stejných 9 000 dolarů za remodelaci. Vaše celkové výdaje jsou $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9, 000).

Navíc existují stávající náklady spojené s hypotékou. Předpokládejme, že jste vybrali 30letou půjčku s pevnou úrokovou sazbou 4%.Na vypůjčenou částku 80 000 000 dolarů (prodejní cena 100 000 dolarů minus 20 000 dolarů zálohy) by měsíční částka jistiny a úroků byla 381 dolarů. 93. Přidáme stejnou částku 167 dolarů měsíčně na pokrytí daní a pojištění, takže celková měsíční platba činí 548 dolarů. 93. Poznámka: Skvělý nástroj pro výpočet celkových nákladů na hypotéku je kalkulačka hypoték, jako je níže uvedená.

Nyní se vezmeme v úvahu nájemného. Za předpokladu, že váš nájemce zaplatí každý měsíc 800 dolarů, budete mít peněžní tok ve výši 251 USD. 07 měsíčně (splátka 800 dolarů - 548,83 Kč hypoteční splátka). Opět rychle vpřed jeden rok. Vynásobil to 251 dolarů. 07 do 12 určuje čistý roční příjem nebo návrat: 251 USD. 07 x 12 = $ 3, 012. 84.

Dále rozdělujte mezi jednotlivými výdajovými náklady (zálohu, uzavírací náklady a přestavby) roční peněžní tok, abyste určili návratnost investic. $ 3, 012. 84 ÷ $ 31, 500 = 0. 095. Takže vaše návratnost investic je 9,5%.

Někteří investoři přidávají kapitál do rovnice (mějte na paměti, že vlastní kapitál není peněžní hotovost, kterou můžete vynaložit, budete muset prodávat nemovitost k tomu, abyste skutečně získali přístup). Chcete-li získat částku vlastního kapitálu, přečtěte si plán splátek hypoték, abyste zjistili, kolik z vašich hypotečních plateb bylo směřováno k zaplacení jistiny (která vytváří kapitál). Jedná se o akciový kapitál, který lze přidat k číslu peněžních toků. V našem příkladu vyplývá, že amortizační plán úvěru ukazuje, že během prvních 12 měsíců bylo zaplaceno jisté částky ve výši 1 408 84 dolarů. Takže, $ 4, 421. 68 ($ 3, 012. 84 ročního příjmu + 1 dolar, 408. 84 vlastního kapitálu) ÷ $ 31, 500 = 0. 14. Výsledek: 14% ROI.

Bottom Line

Samozřejmě, výše uvedené příklady jsou velmi základní. Nezahrnují dodatečné náklady, které by mohly generovat nájemní nemovitosti, jako jsou náklady na opravu / údržbu, které by musely být zahrnuty do výpočtů - a tím ovlivnit skutečnou návratnost investic. (Další informace viz Jak hodnotit nemovitostní investice do nemovitostí ).

Přesto fungují, aby ukázaly, že návratnost investic se mění v závislosti na tom, zda platíte peníze nebo financujete nákup nemovitosti. Obecně platí, že čím méně peněz jste zadali do nemovitosti a tím více hypotéky, tím větší bude návratnost investic. Naopak, čím více peněz jste zadali do dohody, tím méně si půjčíte, tím méně vaší návratnosti investic (ale vyšší je váš čistý příjem).

Bez ohledu na vstupy, které používáte k výpočtu návratnosti investic, je důležité používat stejný přístup ke všem investicím, abyste si udrželi přesná srovnání. Pokud například do hodnocení jednoho majetku přidáte akci, měli byste jej zahrnout při výpočtu návratnosti investic do ostatních nemovitostí, pokud je máte, abyste získali přesné srovnání.