Pád krachu zcela restrukturalizoval americký hypoteční trh. Část tohoto vývoje zahrnovala přísnější omezení na získání hypoték, spolu s množstvím nově k dispozici domů k prodeji. To zase umožnilo některým investorům koupit druhé nemovitosti pro účely investic a pronájmu.

Při zvažování investic do nemovitostí a jejich přiblížení existují dvě hlavní myšlenkové myšlenky: Jeden se domnívá, že je moudřejší platit veškeré peníze za druhý domov, zatímco druhá strana se domnívá, třetí nebo čtvrtý majetek - je mnohem lukrativnější. Zde jsou příklady obou.

Případ pro využití

Tato debata je silně pokryta on-line a několik finančních zpravodajských stránek a blogů uvádí, že pákový efekt má větší smysl při nákupu investičních nemovitostí. Například Ali Boone z BiggerPockets. com tvrdí, že výnosy jsou vyšší a rizika jsou nižší, když se využívá tento typ investice. Logika za tím je, že pokud se majetek zvýší v hodnotě, investorem bude mít méně, ale pak může dostat daleko více než jeho původní kapitál.

Předpokládejme například, že ses snížil o 15% na dům v hodnotě $ 500 000. Vaše počáteční investice by pak činila 75 000 dolarů. O dva roky později, kdyby se tento dům zvýšil na 650 000 dolarů, mohli byste prodat a obdržet mnohem více, než jste původně získali 75 000 dolarů. V tomto scénáři získáte hlavní investice ve výši 75 000 dolarů vrácených a dalších 75 000 dolarů. V takovém případě byste riskovali mnohem méně, než by v této situaci investoval do nákupu hotovosti, přesto přinesl značný zisk.

Násobte tento vzorec a strategii ve třech nebo čtyřech vlastnostech a důvtipný investor může přinést poměrně zisk. Leveraged investor má v těchto typech situací více příležitostí než jeho protějšek v nákupu hotovosti. Pokladní kupující často kupují dům zcela s většinou peněz, které mají k dispozici pro investici. Na rozdíl od toho může investor s využitím pákového efektu diverzifikovat přidělování těchto peněz několika různými vlastnostmi, což z dlouhodobého hlediska pravděpodobně zvýší jeho míru návratnosti.

Rizika spočívající v tom, že se využívá pákový efekt

Přijetí jakéhokoli druhu investic má přirozené riziko - zejména při řešení nejistot na trhu s bydlením. Za prvé a především, diverzifikace peněz v investičních nemovitostech je přístup, který by měl být vážně zvažován pouze dobře informovaným investorem. Je nezbytné důkladné pochopení současných ekonomických podmínek, celkového zdraví trhu s bydlením obecně a oblasti, do které kupujete konkrétně.

Zatímco existuje několik výhod, že si půjčku koupíte k nákupu investic do nemovitostí, věci by mohly být špatné.Předpokládejme, že každá nájemní nemovitost se prudce znehodnotila. Pákový investor nyní dluží mnohem víc, než kdyby někdy odložil. Kdybyste si trochu vynechali trh, mohli byste se ztratit masově, zvláště s několika nemovitostmi ve svém portfoliu. Zatímco výhodou je, že banka jistě ztratí víc, než vy, vaše kreditní skóre by mohlo být vážně ovlivněno. Potenciál pro výrazné výnosy přitahuje mnoho k tomuto typu strategie, ale mělo by se k němu přistupovat s jasným zřetelem na všechna rizika, která jsou s tím spojena. Tato strategie samozřejmě také vyžaduje, abyste prošli procesem hypotéky - v mnoha případech několikrát - což je další věc, kterou je třeba zvážit.

Případ pro nákup nemovitostí v hotovosti

Peněžní investoři mohou zabránit celému procesu podávání žádostí o hypotéku a učinit rychlou investici, pokud uvidí příležitost, což je velmi výhodné. Další výhodou splacení hotovosti za nemovitost v předstihu je to, že nemusíte platit úroky. Dokonce i s úrokovými sazbami tak nízkými, jako jsou nyní, bude v dlouhodobém horizontu vždy dražší platit jakýkoli typ úroků, než to nebude mít.

Pro mnoho investorů, kteří mají finanční prostředky, nákup nemovitostí v hotovosti dává smysl, obzvláště pokud si myslíte, že trh se v příštích několika letech výrazně zvýší. Například, řekněme, že si koupíte dům zcela za 400 000 dolarů a sedněte na něm, dokud neuvidíte, že je správný okamžik prodávat. Měli byste mít pravdu o vzestupu a dům by ocenil v hodnotě 500 000 dolarů, což je přímý zisk 100 000 dolarů pro investora, aniž byste museli uvažovat o zaplacení bankovních úrokových plateb nebo částky, kterou jste si půjčili hypotékou. S 100% vlastním kapitálem v domácnosti je také usnadněno, aby investor v budoucnu uzavřel úvěr, pokud by to bylo zapotřebí. Nákup domu zcela v hotovosti může také vytvořit okamžitý peněžní tok pro investora. Někteří investoři se snaží vytvářet s jejich nemovitostmi pohyblivý příjem a ten správný typ nájemců to může poskytnout.

Rizika placení hotovosti za nemovitost

Vázání všech svých aktiv do jedné investice je extrémně riskantní. Proto by tento přístup nemusel být nejlepší strategií pro investora, který má z dlouhodobého hlediska omezené množství peněz.

Zatímco dům může zvýšit hodnotu, může se tak rychle znehodnotit a peníze, které ztratíte, budou úplné. Diverzifikace je jedním ze základních přikázání investování. Vázání většiny aktiv do jedné třídy aktiv může způsobit obrovskou ztrátu. Uvedení stovek tisíc dolarů do jedné třídy aktiv také spojuje vaši likviditu, dokud nemáte prodávajícího.

Bottom Line

Obě strategie nabízejí výhody, ale pro různé typy investorů. Důležité je poznamenat, že každá strategie vyžaduje značné množství disponibilních investičních příjmů. Dokonce i pákové kupující, kteří rozšiřují své investice do několika nemovitostí, budou muset převzít riziko, že všechny tyto nemovitosti budou znehodnotit.Dále při nákupu nového domova za hotovost nepoužívejte penzijní spoření nebo nouzový fond.

Pro investora, který má velké množství peněz připravených investovat, je sklon k riziku, který bude skutečně řídit směr rozhodnutí zde. Pákové pozice v investičních nemovitostech nepochybně přinesou vyšší výnosy, ale pro méně zapojeného nebo nepříjemného investora, který se stále snaží o spravedlnost a návrat, může být nákup hotovosti lepší volbou.