Výzva kupovat si dům poprvé se může zdát tak hrozivá, že je lákavé buď jednat s prvním místem ve vašem cenovém rozpětí nebo pokračovat v pronájmu. Abychom vám pomohli demystifikovat proces a vydělat co nejvíce z nákupu, přezkoumáme, co musíte zvážit před nákupem, co můžete očekávat od samotného nákupního procesu a některé užitečné rady, které vám po vyřízení usnadní zakoupit svůj první domov.

Kdo je poprvé domácí kupujícím?

U. S. Department of Housing and Urban Development (HUD), první kupujícím domova je někdo, kdo splňuje některou z následujících podmínek:

• Jednotlivec, který nemá hlavní bydliště po dobu tří let. Manžel / manželka je také považována za první domácnost, pokud splňuje výše uvedená kritéria. Pokud jste vlastnili domov, ale váš manžel neměl, můžete si koupit místo společně jako první kupující domů.
• Jediný rodič, který vlastnil pouze dům s bývalým manželem, zatímco byl ženatý.
• Vysídlená domácka, která má pouze manželku.
• Osoba, která má pouze hlavní bydliště, které není trvale připojeno k trvalé nadaci v souladu s příslušnými předpisy.
• Jedinec, který vlastnil pouze nemovitost, která nebyla v souladu se státními, místními nebo stavebními předpisy a která nemůže být uvedena do souladu za méně než náklady na budování trvalé struktury.

Úvahy před zakoupením

První věcí, kterou musíte zjistit, je to, jaké jsou vaše dlouhodobé cíle a jak se s těmito plány zaplní domácí vlastnictví. Někteří lidé prostě chtějí přeměnit všechny ty "zbytečné" platby za pronájem na hypotéky, které jim skutečně dávají něco hmatatelného. Jiní vidí vlastnictví domů jako znak jejich nezávislosti a užívají si myšlenky, že jsou jejich vlastním pronajímatelem. Zúžením vašich cílů ve velkých oborech domů vás nasměrujeme správným směrem. Zde je pět otázek, které si můžete položit:

1. Jaký typ domova nejlépe vyhovuje vašim potřebám?

Při nákupu obytných nemovitostí máte několik možností: tradiční rodinný dům, duplex, městský dům, byt, družstvo nebo bytovou budovu se dvěma až čtyřmi bytovými jednotkami. Každá možnost má své výhody a nevýhody v závislosti na vašich cílech domů, takže se musíte rozhodnout, který typ majetku vám pomůže dosáhnout těchto cílů. Můžete také ušetřit na nákupní ceně v libovolné kategorii tím, že vyberete fixer-horní, ačkoli množství času, potu vlastního kapitálu a peněz zapojených do otočení fixer-horní do vašeho snu domů může být mnohem víc, než vy vyjednával.

1. Jaké specifické vlastnosti bude mít váš ideální domov?

Zatímco je dobré zachovat určitou flexibilitu v tomto seznamu, děláte snad největší nákup vašeho života a vy si zasloužíte, aby tento nákup odpovídal vašim potřebám a chce co nejvíce.Váš seznam by měl obsahovat základní touhy, jako je sousedství a velikost, až po menší detaily, jako je rozložení koupelny a kuchyň, která je dodávána s důvěryhodnými spotřebiči.

1. Kolik hypoték máte nárok?

Než začnete nakupovat, je důležité si představit, jak moc půjčitel bude skutečně ochotný dát vám koupit svůj první domov. Možná si myslíte, že si můžete dovolit $ 300 000 domů, ale věřitelé si možná myslí, že jste jen dobří za 200 000 dolarů v závislosti na faktorech, jako je, kolik jiných dluhů máte, měsíční příjem a jak dlouho jste byli na svém současném zaměstnání . Kromě toho mnoho realitních kanceláří nebude trávit čas s klienty, kteří si neujasnili, kolik si mohou dovolit utrácet.

Bude vás ujistit, že vaše osobní finance jsou v pořádku. Obecně platí, že abyste získali nárok na úvěr na bydlení, musíte mít dobrý kredit, historii placení účtů včas a maximální poměr dluhu k příjmu ve výši 43%. V současné době věřitelé raději omezují náklady na bydlení (pojištění jistiny, úroků, daní a domácností) na zhruba 30% hrubého měsíčního příjmu dlužníků, i když se toto číslo může v závislosti na místním trhu s nemovitostmi značně lišit.

Ujistěte se, že jste před uvedením nabídky do domu získali předem schválený úvěr: V mnoha případech prodejci nebudou pobavit nabídku, která není doprovázena předběžným schválením hypotéky. Děláte to v podstatě žádostí o hypotéku a dokončením potřebné dokumentace. Je prospěšné nakupovat pro věřitele a porovnávat úrokové sazby a poplatky pomocí nástroje, jako je kalkulačka hypoték nebo Google.

Poté, co jste se ujistili o půjčce a požádali, věřitel ověří všechny poskytnuté finanční informace (kontrolu kreditních bodů, ověření informací o zaměstnání, výpočet poměru dluhu k příjmu apod.). Poskytovatel úvěru může předem schválit dlužníka na určitou částku. Uvědomte si, že i když jste byli předem schváleni pro hypotéku, může vám úvěr upadnout na poslední chvíli, pokud uděláte něco, co by změnilo vaše kreditní skóre, jako je financování nákupu automobilu.

4. Kolik domů můžete skutečně dovolit?

Na druhou stranu, někdy vám banka půjčí více úvěru, než si opravdu chcete zaplatit. Jen proto, že banka říká, že vám půjčí 300 000 dolarů, neznamená to, že byste si toho moc zapůjčil. Mnoho prvotřídních domů kupujících tuto chybu učiní a skončí "chudým domem" - což znamená, že poté, co zaplatí měsíční hypotéku, nemají žádné prostředky na další náklady, jako jsou oblečení, služby, dovolené, zábava nebo dokonce jídlo.

Stejně jako při nákupu nového auta, budete se chtít podívat na celkové náklady domu, a to nejen na měsíční splátky hypotéky. Samozřejmě, tato měsíční platba je také důležitá spolu s tím, jak vysoký záloh si můžete dovolit, jak vysoká jsou daně z majetku ve vaší zvolené čtvrti, kolik pojištění majitelů domů bude stát, kolik očekáváte výdaje na udržení nebo zlepšení domu , a kolik bude vaše uzavírací náklady.Pokud máte zájem o koupi bytové jednotky, mějte na paměti, že budete muset měsíčně platit náklady na údržbu, protože budete součástí sdružení majitelů domů, které sbírá měsíčně pár stovek dolarů od vlastníků každé jednotky v budově ve formě kondominium poplatků. Majitelé družstva také platí měsíční poplatky za údržbu, i když jsou částečně daňově odpočitatelné.

5. Máte vážné úspory?

I v případě, že máte nárok na značnou hypotéku, budou existovat značné náklady na předčasné splácení (jako např. Záloha na bydlení, typicky 20% z celkové kupní ceny) a uzavření nákladů. Takže musíte mít peníze odložené. Pokud jde o investování s ohledem na nákup domů - krátkodobý cíl - jedna z největších výzev je udržet úspory v dostupném, relativně bezpečném vozidle, které stále přináší návratnost. Pokud máte k dosažení svého cíle jeden rok až tři roky, může být životaschopnou volbou vkladní certifikát. Nebude to bohatý, ale ani ty nebudeš ztrácet peníze. Stejná myšlenka může být použita při nákupu krátkodobého dluhopisu nebo portfolia s pevnými výnosy, která vám poskytne určitý nárůst, ale zároveň vás ochrání před bouřlivou povahou akciových trhů.

Pokud se domácí nákup uskuteční za šest měsíců až rok, pak budete chtít peníze udržet v tekutině. Vysoce výkonný spořící účet může být nejlepší volbou. Je důležité, abyste se ujistili, že je FDIC pojištěn, takže pokud banka půjde pod, můžete mít stále přístup k vašim penězům až do výše 250 000 dolarů.

6. Kdo vám pomůže najít dům a provést nákup?

Realitní makléř vám pomůže najít domovy, které vyhovují vašim potřebám a jsou ve vašem cenovém rozpětí, a pak se s vámi setkáte, abyste si prohlédli tyto domy. Jakmile si vyberete domov k nákupu, tito profesionálové vám mohou pomoci při vyjednávání celého procesu nákupu, včetně nabídky, získání půjčky a dokončení papírování. Dobrá znalost realitního agenta vás může chránit před jakýmikoli nástrahami, s nimiž byste se mohli během procesu setkat. Většina agentů obdrží provizi, zaplacenou z výtěžku prodávajícího.

Proces nákupu

Nyní, když jste se rozhodli vzít ponor, prozkoumejte, co můžete očekávat od samotného nákupního procesu. Jedná se o chaotický čas s nabídkami a kontrapajty, které létají zuřivě, ale pokud jste připraveni na potíže (a papírování), můžete projít procesem s vaším zdravým rozumem víceméně neporušený. Zde je základní postup, který můžete očekávat:

1. Najděte si domov.

Ujistěte se, že využijete všech dostupných možností pro nalezení domů na trhu, včetně použití svého realitního agenta, vyhledávání výpisů online a řízení kolem čtvrtí, které vás zajímají při hledání značek pro prodej. Také si s sebou přejděte pár známých přátel, rodinných a obchodních kontaktů. Nikdy nevíte, odkud může pocházet dobrý odkaz nebo vedení.

Jakmile budete vážně nakupovat dům, nechodte do otevřeného domu bez toho, abyste měli nějakého agenta (nebo jste alespoň ochotni vynechat jméno někoho, s nímž údajně pracujete).Můžete vidět, jak to nemusí fungovat ve vašem nejlepším zájmu zahájit jednání s agenta prodávajícího dříve, než se obrátíte na své vlastní.

Pokud máte rozpočet, podívejte se na domy, jejichž plný potenciál ještě není realizován. Dokonce i když si nemůžete dovolit nahradit hrozivou tapetu v koupelně, možná by to stálo za to, že by si na chvíli žila s tou škarečnou postavou výměnou za vstup do domu, který si můžete dovolit. Pokud domov jinak vyhovuje vašim potřebám, pokud jde o velké věci, které se těžko mění, jako je umístění a velikost, nedovolte, aby vás fyzické nedokonalosti odvrátily. Prvotní nájemci domů by měli hledat dům, který mohou přidat hodnotu, protože to zajišťuje náskok ve vlastním kapitálu, který by jim pomohl na vlastním žebříčku.

2. Zvažte možnosti financování a zabezpečte financování.

Prvotní kupující domů mají širokou škálu možností, jak jim pomoct dostat se do domova - ať už jsou k dispozici jakémukoli odběrateli, včetně hypotečních úvěrů FHA (Federal Housing Authority) a těch, které jsou zaměřeny zejména na neofyty. Mnoho programů pro první kupující domů nabízejí minimální zálohy od 3% do 5% (oproti standardním 20%) a některé nemají žádnou zálohu vůbec.

Nejdříve časovače by měly být:

Použijte seznam zdrojů HUD. FHA a její úvěrový program jsou součástí HUD.

Podívejte se na IRA. Pro účely distribuce IRA je prvním kupujícím domů kdokoli, kdo nemá současný podíl na primárním bydlení v mobilních domech a domácích přívěsech, houseboatů a zásobách držených nájemcem-akcionářem v družstevním bytě korporace) za předchozí dva roky. Vzhledem k tomu, že každá osoba má částku 10 000 dolarů na životnost, která může být odepřena bez pokuty ze své IRA, pár by mohl vzít maximálně 20 000 dolarů (10 000 dolarů z každého účtu), aby si zaplatil za svůj první domov. Pouze nezapomeňte peníze použít do 120 dnů, nebo se na ně vztahuje 10% penalizace.

Illinois, Ohio a Washington - nabízejí pomoc při platbách pro prvotřídní nájemce, kteří se kvalifikují. Obvykle je nárok na tyto programy založen na příjmech a může také mít limity na to, jak drahý majetek může být zakoupen. Ti, kteří splňují podmínky, mohou získat finanční pomoc se zálohami a uzavíracími náklady, jakož i náklady na rehabilitaci nebo zlepšení nemovitosti.

Znáte možnosti nativní Ameriky. Národní kupující domácích domů mohou požádat o půjčku podle § 184. Tento úvěr vyžaduje 1,55% úvěr na přednostní garanční poplatek a pouze 2,25% zálohy na úvěry přes 50 000 dolarů (u úvěrů pod tuto částku, je to 1,24%). Na rozdíl od tradiční úrokové sazby úvěru, která vychází z úvěrového skóre dlužníka, je tato sazba úvěru založena na převládající tržní sazbě. Úvěry podle § 184 mohou být použity pouze pro rodinné domy (1-4 jednotky) a pro primární bydlení.

Neváhejte věrnost vůči vaší současné finanční instituci, když hledáte předběžné schválení nebo hledáte hypotéku: Nakupte se, a to i v případě, že máte nárok pouze na jeden druh úvěru. Poplatky mohou být překvapivě rozmanité, stejně jako hypoteční úrokové sazby, které samozřejmě mají velký dopad na celkovou cenu, kterou zaplatíte za váš domov.

Některé úřady také doporučují, abyste měli záložní věřitele. Kvalifikace na půjčku není zárukou, že půjčka bude nakonec financována: posun směřovacích pokynů, změna rizikových analýz věřitelů a trhy investorů mohou změnit. Mohou existovat případy, kdy klienti podepisují úvěrové a eskrovní doklady, a poté jsou 24 až 48 hodin před uzavřením oznámeni, že věřitel zmrazil financování svého úvěrového programu. Získání druhého věřitele, který vás již kvalifikoval k hypotéce, vám nabízí alternativní způsob, jak udržet proces na plánu nebo blížit se k jeho plánování.

3. Učinit nabídku.

Váš realitní agent vám pomůže rozhodnout se, kolik peněz chcete pro dům nabídnout spolu s podmínkami, které chcete požádat. Váš agent poté nabídku předá zástupci prodávajícího; prodejce buď přijme vaši nabídku, nebo vystaví protiopatření. Pak můžete přijmout nebo pokračovat v přejíždění tam a zpět, dokud nedosáhnete dohody nebo se nerozhodnete zavolat.

Před odesláním své nabídky se podívejte na svůj rozpočet. Tento časový faktor v odhadovaných závěrečných nákladech (které mohou být v rozmezí od 2% do 5% kupní ceny), náklady na dojíždění a jakékoli okamžité opravy a povinné spotřebiče, které budete potřebovat, než se budete moci dovědět. být překvapeni vyššími nebo neočekávanými náklady na nástroje v novém větším domě. Můžete požádat o účty za energii za posledních 12 měsíců, abyste získali představu o průměrných měsíčních nákladech.

Pokud dosáhnete dohody, vytvoříte zálohu v dobré víře a proces pak přechází do úschovy. Escrow je krátké období (často asi 30 dní), kdy prodávající převezme dům z trhu se smluvními očekáváními, že dům koupíte, pokud s ním nebudete mít při prohlídce žádné vážné problémy.

4. Získat domácí kontrolu.

I když doma, kterou chcete koupit, se zdá být bezchybná, neexistuje žádná náhrada za to, že kvalifikovaný odborník prohlédne nemovitost kvůli kvalitě, bezpečnosti a celkovému stavu vašeho potenciálního nového domova. Nechcete, abyste se zasekli s penězovou jámou nebo s bolestí hlavy, kdybyste vykonávali mnoho nečekaných oprav. Pokud domovní prohlídka odhalí závažné nedostatky, které prodejce nezveřejnil, obecně budete moci zrušit nabídku a získat zálohu zpět. Vyjednávání o tom, že prodávající provede opravu nebo slevu na prodejní cenu, jsou další možnosti.

5. Zavřete nebo přesuňte.

Pokud jste schopni uzavřít dohodu s prodávajícím, nebo ještě lépe, pokud by inspekce nezjistila žádné závažné problémy, měli byste být připraveni zavřít. Uzavření v podstatě zahrnuje podepisování tónu papírování ve velmi krátkém časovém období, zatímco se modlí, aby na poslední chvíli nedošlo k ničemu.

Věci, s nimiž se budete zabývat a zaplatíte v závěrečných fázích vašeho nákupu, mohou zahrnovat, že doma je hodnocena (hypoteční společnosti to vyžadují, aby chránili svůj zájem o dům), dělají hledání titulu, aby se ujistili, že nikdo jiný než prodávající má nárok na majetek, získání soukromého hypotečního pojištění nebo úvěru na selhání, pokud je vaše záloha nižší než 20% a dokončíte hypoteční papírování.Jiné náklady na uzavření mohou zahrnovat poplatky za vznik úvěrů, pojištění titulu, průzkumy, daně a poplatky za zprávy o úvěru.

Blahopřejeme novému majiteli domů … teď co?

Podepsali jste příspěvky, zaplatili přesuny a nové místo se začíná cítit jako doma. Přehrát hru, že? Ne tak docela. Náklady na vlastníky domu přesahují zálohy a měsíční splátky hypoték. Podívejme se nyní na několik posledních tipů, abychom život jako nový majitel domu byli zábavnější a bezpečnější.

1. Uchovávejte stále.

S majiteli domů přicházejí velké neočekávané výdaje, například výměna střechy nebo získání nového ohřívače vody. Spusťte nouzový fond pro váš domov, abyste nebyli chyceni, když tyto náklady nevyhnutelně vznikají.

1. Proveďte pravidelnou údržbu.

S velkým množstvím peněz, které dáváte do svého domova, budete se chtít ujistit, že se o něj dobře postaráte. Pravidelná údržba může snížit náklady na opravu tím, že umožní opravit problémy, pokud jsou malé a zvládnutelné.

1. Ignorujte trh s bydlením.

Nezáleží na tom, jaký je Váš domov v daném okamžiku, s výjimkou okamžiku, kdy ho prodáváte. Pokud jste schopni zvolit, když prodáváte svůj domov, spíše než být nuceni ho prodat kvůli přemístění pracovních míst nebo finančním strachům, bude největším faktorem toho, zda uvidíte z investice solidní zisk.

1. Nespoléhejte se na zabití ve vašem domě, abyste mohli financovat svůj odchod do důchodu.

I když vlastníte doma, měli byste i nadále zachovávat maximální výše vašich důchodových úsporných účtů každý rok. Ačkoli se může zdát těžké uvěřit tomu, kdo zaznamenal štěstí, které někteří lidé udělali během bubliny na bydlení, nebudete nutně zabíjet, když prodáte svůj dům. Pokud se chcete podívat na svůj domov jako zdroj bohatství při odchodu do důchodu, zvažte, že jakmile jste zaplatili hypotéku, peníze, které jste vynaložili na měsíční platby, lze využít k financování některých vašich životních a zdravotních výdajů při odchodu do důchodu .