Federální vláda chápe, že domácí hypotéky jsou největším finančním zatížením, které mnoho Američanů někdy ve svém životě převezme. S cílem poskytnout přestávku (a pravděpodobně povzbudit lidi k účasti na trhu s nemovitostmi), Internal Revenue Service (IRS) umožňuje daňovým poplatníkům odebírat úroky z jejich hypoték.

Co když dostanete domácí hypotéku sekundy ? Záleží na tom, proč je používáte? Můžete jen odečíst úroky na dobu neurčitou?

Budeme se podrobněji zabývat daňovými důsledky převzetí druhé hypotéky, která vám ukáže, jak se vypořádat s výpočtem vašeho odpočtu daně a zvýraznit různé omezení a úskalí.

Základy

Nejprve musíte pochopit, co představuje "kvalifikovaný domov" (ten, na kterém se uplatňuje odpočet úroků z hypoték) a jak IRS definuje "hypoteční zájem" a "hypoteční úvěr". >

Začátek "kvalifikovaný domov" označuje buď váš hlavní domov, kde obvykle žijete, nebo druhý domov. Mobilní domy, domovní přívěsy, byty a lodě mají nárok, pokud mají "spací, vaření a toaletní zařízení", jak to uvádí IRS publikace 936.

Pokud vlastníte tři nebo více nemovitostí, můžete si nárokovat pouze dvě z nich jako příslušné primární a druhé domovy pro daný rok. Pokud se stanete, že prodáte některou z domů, o které jste v průběhu roku požádali, pak můžete za zůstatek daného roku považovat jiný majetek za svůj primární nebo druhý domov.

Pokud uplatňujete nárok na odpočty na bydlení, které se zdvojnásobuje jako něco jiného, ​​jako je pronájem nemovitosti nebo kancelář, přijdou do hry určité pravidla a výpočty, které se týkají kolik času jste obsadili prostor. Zde můžete uvést konkrétní údaje, ale obecně řečeno, pokud si pronajmete druhý dům, musíte tam žít alespoň 14 dní nebo více než 10% z doby, kterou si pronajal během jednoho roku (podle toho, co je delší) aby si mohl odečíst úroky z hypotéky. (Pokud tam vůbec nežijete, pak jste pronajímatelem a přijde do hry úplně jiná pravidla: viz

Daňové slevy pro majitele nemovitostí ). Hypoteční zájem se vztahuje pouze na úroky z úvěrů, které využívají váš domov jako záruku. To zahrnuje:

První hypotéky a druhé hypotéky

• Úvěrové linie
• Úvěry na vlastním kapitálu
• IRS uvádí tři kategorie hypotečních úvěrů. Ty se liší v závislosti na tom, kdy jste vybrali dluh a na jaký výtěžek jste použili:

Dluh ve větším měřítku

• se vztahuje na hypotéky, které byly zajištěny vaším domem dne 13. října 1987 nebo později (po kterém vstoupily v platnost platné daňové předpisy ). Dluh z domácí akvizice
• se týká hypoték uzavřených po 13. říjnu 1987, které byly použity k nákupu, budování nebo zlepšení vašeho domova (tj.e …, renovace, opravy atd.). Dluh z domácího kapitálu nebo úvěr
• se týká hypoték uzavřených po 13. říjnu 1987, které byly použity pro jiné účely, které nejsou s bydlištěm, jako např. Financování školného, ​​nového auta, nic jiného, ​​co nesouvisí s nákupem, budováním nebo zlepšením domu. Odpočty

To závisí na tom, jaký dluh už máte - a kolik toho chcete ještě více předpokládat. Pokud jste ženatí a spisovatelé společně, můžete odečíst pouze úroky z dluhu za doménovou akvizici ve výši 1 milion dolarů nebo méně a celkově 100 000 dolarů nebo méně. Pokud je jeden, nebo se oženil a podával samostatně, pak se vaše limity staly 500 000 dolarů za dluh domů akvizice a 50 000 dolarů dluh z vlastního kapitálu.

Jinými slovy, pokud vaše hypotéka nebo hypotéky jsou používány k nákupu, budování nebo zlepšení vašeho primárního a / nebo druhého domova (což je dluh domů akvizice) a celkových 1 milionů dolarů, "jste zaplatili v úrocích. Například pokud máte 4% úrokovou sazbu na každé ze dvou hypoték, které dohromady tvoří až 1 milion dolarů, můžete odpočítat všechny roční platby úroků ve výši 40 000 000 dolarů. Pokud však váš dluh z akvizice domů je, řekněme, 2 miliony dolarů, pak byste mohli odečíst pouze polovinu celkového úroku, který jste zaplatili za 2 miliony dolarů hypotéky v daném roce. Pokud by byly použity tytéž 4% úrokové sazby, pak byste mohli odečíst pouze 40, 000 dolarů namísto 80, 000 dolarů, které jste pravděpodobně zaplatili v úroku toho roku. (

Jumbo Vs. Konvenční hypotéky: jak se liší

.)

Přestože se tento limit nevztahuje na dluhy, které jsou předmětem dluhopisů, nebudete moci počítat s dalšími slevami na nové hypotéky, pokud váš zadlužený dluh již překročí 1 milion dolarů. Co když máte jen 900 000 dolarů v dluhu? Pak jste mohli odečíst pouze úroky za další dluh za domovní koupi ve výši 100 000 dolarů.

Toto je obecné pravidlo. Služba IRS vám poskytne pracovní list, který určí váš skutečný odpočitatelný zájem na hypotéce.

Papírování

Pokud jste zaplatili úroky hypotéky v hodnotě alespoň 600 dolarů, obdržíte od svého držitele hypotéky nebo věřitele (obvykle Form 1098) několik měsíců před zaplacením daně. Spolu s dolarovou částkou vašich ročních plateb bude také prohlášení o hypotéce uvést vaše placené pojistné na hypoteční pojištění a zaplacené odpočitatelné body (pokud jste zakoupili domů v daném roce). Jakmile máte tento dokument v ruce, použijete ho k vyplnění daňového přiznání na formuláři 1040, Schedule A (Itemized Deductions).

V kombinaci s dluhem na získání dluhu a dluhem v oblasti vlastního kapitálu můžete technicky půjčit $ 1. 1 milion proti vašemu domu. Pokud však máte dodatečný dluh, který překračuje tuto hranici, můžete být schopni odečíst úroky, pokud byly tyto výnosy použity na kvalifikované výdaje, jako je investice (rovněž uvedená v seznamu A) nebo podnik (Schedule C or C-EZ).

Refinancování, body a pojistné

Pokud refinancujete jakoukoli hypotéku včetně vaší druhé, pak můžete požádat o novou půjčku jako o dluhu k získání domů až do výše jistiny předchozí půjčky. Cokoli nad tím bude považováno za dluh z vlastního kapitálu.

Kromě toho, pokud budete platit body na nové hypotéky, můžete je odečíst po dobu trvání úvěru. Za předpokladu, že refinancujete novou 30letou hypotéku, můžete každý rok odečíst 1/30

z toho, co jste zaplatili v bodech. Pokud jste neodpočítaly všechny body v okamžiku, kdy prodáte nebo refinancujete dům (znovu), pak můžete odečíst všechny zbývající najednou v daném roce. Pokud chcete, aby váš upravený hrubý příjem nepřesáhl 109 000 dolarů (nebo 54, 500 dolarů za ženu a podání samostatně), můžete odečíst odpočet na výpisu A, formulář 1040, řádek 12. ^{všechny vaše pojistné na hypoteční pojištění. To by spadalo do kategorie "dluh domů".} Bottom Line

Daňová pravidla jsou komplikovaná, není to popření, ale pokud budete postupovat správně, ustanovení by vám mohlo ušetřit tisíce dolarů ročně. Ujistěte se, že předtím, než se rozhodnete uzavřít druhou hypotéku, konzultujte kvalifikovaného daňového odborníka.