Odpočet daně z hypotečních úvěrů je jedním z nejoblíbenějších amerických daňových úlev. Realitní kanceláře, majitelé domů, bývalí majitelé domů a dokonce i daňoví účetní své hodnoty. Ve skutečnosti je mýtus často lepší než skutečnost.

TUTORIAL: Průvodce osobním dani z příjmů

Mnoho majitelů domů nemá nic

Podle údajů sestavených poradním výborem prezidenta o federální daňové reformě z roku 2005 získává pouze 54% daňových poplatníků, daňové zvýhodnění. To zanechává statný 46% majitelů domů, kteří platili úroky, ale v žádném případě nemají žádné výhody. Dokonce i ti, kteří dostávají výhody, pravděpodobně obdrží mnohem méně, než očekávají.

Odpočet daně z hypotečních úvěrů je možná nejvíce nepochopený aspekt vlastnictví domů. Přijal téměř mýtický status až do okamžiku, kdy se mnozí budoucí majitelé domů prodávají s výhodami předtím, než dokonce prozkoumají podkladovou matematiku, aby zjistili jejich způsobilost. Základním mýtem jsou dvě hlavní mylné představy. První je mylná myšlenka, že každý majitel domu dostane daňový únik. Druhým je to, že každý dolar zaplatil hypoteční úroky má za následek snížení dolaru za dolar v daně z příjmů. (Pokud jste majitel domu, je to jedna položka, kterou chcete chápat a použít při návratu. Viz Daňové slevy na hypotéku .)

Mylná představa 1

Navzdory predávkovým reklamám existuje značný počet majitelů domů, kteří z odpočtu daně z hypotéky vůbec nezískávají daňový únik. Mějte na paměti, že pokud mají nárok na odpočet, majitelé domů si musí při stanovení svých závazků z daně z příjmů uvést jejich odpočty. Itemizing poskytuje příležitost k účtování zvláštních výdajů, včetně úroků z hypoték, daní z majetku a lékařských výdajů. Vzhledem k tomu, že úroky z hypoték jsou často největšími výdaji, kterým daňový poplatník čelí, odpočet je často uváděn jako finanční podnět k nákupu domů.

Ačkoli je teoreticky atraktivní myšlenkou, skutečnost spočívá v tom, že odčlenění položek nemá smysl pro všechny. Za prvé, standardní částka odpočtu je založena na vašem daňovém podání. Použitím údajů za rok 2011 jako daňových poplatníků, kteří jsou svobodní nebo manželé, ale podávají se samostatně, standardní odpočet je 5, 800 dolarů. Pro hlavy domácností to je 8, 500 dolarů, a pro manželské páry, kteří podávají společné výkazy, je standardní odpočet 11 dolarů , 600.

Daňoví poplatníci, kteří nemají srážky, které sčítají více než standardní částky odpočtu, se nedostanou k rozpisu jejich odpočtů. Daňoví poplatníci, kteří nemají dostatečné odpočty, aby získali nárok na členství, nemají žádnou výhodu z placení úroků z hypoték. Nezapomeňte - téměř polovina všech majitelů domů s hypotékami spadá do této kategorie.

Mylné pojetí 2

Dokonce i pro majitele domů, kteří rozdělují své daně a jsou způsobilí pro odpočet daně z hypotéky, je částka odpočtu pouhým zlomek částky úroků zaplacených z hypotéky. Opět platí, že pro úplné pochopení situace je zapotřebí malé množství křupání, protože odpočet není daňový úvěr - za každý vyčerpaný dolar nedostáváte daňový oddíl ve výši 1 dolaru; dostanete penny na dolaru. Na rozdíl od úvěru, který poskytuje snížení dolaru za dolar na skutečné dlužné částky daně, snížení úroků z hypoték snižuje výši příjmů podléhajících dani na základě daňového pásma daňového poplatníka. (Z komunitních služeb ke svobodnému softwaru existuje mnoho bezplatných zdrojů, které vám pomohou s vašimi daněmi, přečtěte si 6 Zdroje pro bezplatnou daňovou pomoc .)

Například daňový poplatník vynaložil 12 000 dolarů na hypotéku úroky a placení daní při individuální sazbě daně z příjmu ve výši 35% by bylo povoleno vyloučit 12 000 dolarů z daně z příjmů, což vedlo k úsporám ve výši 4, 200 dolarů. Takže majitel domu zaplatil 12 000 dolarů bankám v zájmu získat třetinu této částky vyloučené z daní.

Matematicky vynaložil 12 000 dolarů na snížení částky, za kterou zaplatíte daně o 4 dolary, 200 jednoduše nemá smysl. Ještě horší je, že čestné posouzení skutečných úspor na nejnižší úrovni by mělo vyčíslit hodnotu standardního odpočtu. Následující tabulka poskytuje srovnání.

Status daňového poplatníka	Standardní odpočet	Hodnota standardního odpisu v 35% daňové úložišti	Hodnota Odpočet hypotéky na úrocích 12 000 USD	Odpočet a odpočet hypotéky Jeden
$ 5, 800	$ 2, 030	$ 4, 200	$ 2, 170	Head of Household
$ 8, 500	$ 2 975	$ 4, 200	$ 1, 225	Oženil se
11, 600	4 060	manželský pár v 35% daňovém pásmu by získal standardní odpočet ve výši 11 600 dolarů, což je ve výši 4 060 dolarů za snížené daňové platby. Pokud by pár uvedl své odpočty na rozpisu A, snížil by se odpočet hypotéky na 4, 200 dolarů. I bez odpočtu úroků z hypotéky by daňový poplatník dostal standardní odpočitatelnou částku. Rozdíl mezi dvěma - přidaná hodnota tím, že zaplatil $ 12 000 reálných dolarů bankám v hypotečním zájmu - činí 140 dolarů. (Nerozhodnete-li standardní odpočet v letošním roce, může vám ušetřit stovky dolarů. Podívejte se na	Přehled podrobných odpočtů	.

Daňové poplatníky v nižších daňových pásmech získávají ještě menší výhody. Daňový poplatník, který utrácí 12 000 dolarů z hypotečních úroků a platí daně s individuální sazbou daně z příjmu ve výši 25%, by získal pouze daňový odpočet ve výši 3 000 dolarů. "Výhoda" slevy na hypotéku je uvedena v následující tabulce. Stav daňového poplatníka Standardní odpočet

Hodnota standardního odpisu v 25% daňové pásmo

Hodnota	Odpočet hypotéky na úrocích ve výši 12 000 USD	Odpočet a odpočet hypotéky	Jeden $ 5, 800	$ 1, 450 $ 3 000
$ 1, 550	Head of Household	$ 8, 500		3 000 dolarů
875	ženatých	11, 600	2, 900	3 000 dolarů
100 dolarů	že "průměrná hodnota MID (hypotéční odpočet) se trvale zvyšuje s příjmy z $ 91, pro ty s ročním příjmem méně než $ 40, 000, na $ 5, 459, pro ty, kteří dělají více než $ 250, 000."Údaje ukazují, že daňový odpočet, který se pravděpodobně zavádí s cílem podpořit nákup domů, nepodporuje osoby na okraji mezi pronájmem a vlastnictvím, místo toho je nejvíce využíváno daňovými poplatníky, kteří jsou členy domácností s vyššími příjmy. Přečtěte si o rozdílech mezi politickými stranami v daňové ideologii a jak to může ovlivnit vaši výplatu.	Lepší cesta	Spíše než utrácet velké částky z peněz na úroky za málo na oplátku, budete mnohem lépe vyplácet peníze za váš nový dům.Koupě v hotovosti vám ušetří desítky tisíc dolarů, protože nebudete platit úroky.To může být největší dluh, Uvědomte si, proč byste měli spíše odejít spíše než později,	vyplácíte hypotéku

.) Samozřejmě, existuje vždy argument, že byste mohli vydělat více peněz tím, že zaplatíte úroky a investujete zbytek peněz na akciovém trhu. Vypadá to skvěle když se trh stane, ale prognostiky, které dávají tuto radu, se nikde nedají vidět, když akciový trh klesne o 40%, domácí hodnoty klesnou o 40% a jejich investiční poradenství zanechává majitelům domů větší zájem o své hypotéky než doma. Vzhledem k tomu, že tam není žádná investice, která by zaručila lepší návratnost než částka, kterou byste ušetřili tím, že zcela vyloučíte platby úroků, je konzervativní volba jasná. Vyhněte se placení úroků, pokud můžete. Zaplaťte dům rychle, pokud nemůžete.