Beachfront condominium pravděpodobně nabízí nejlevnější způsob, jak získat svůj vlastní zábavný způsob života v kalifornském životě. Cenově dostupný je relativní termín při nákupu základního bytu jen pár kroků od písku; vyžaduje startovací rozpočet nad 1 milion dolarů. Tento 1 milion dolarů vám koupí byt s rozlohou 1 000 metrů čtverečních, který by nemusel mít ani dvě ložnice, v komplexu s byty s malou občanskou vybaveností.

Existují dva hlavní typy kupujících pro plážové byty: ti, kteří chtějí žít na pláži a užít si klidného životního stylu a ti, kteří chtějí vydělat peníze z silného turistického obchodu, prázdninový domov k návštěvě pár týdnů v roce. Přítel nebo nepřítel obyvatel nebo investorů jsou smlouvy, podmínky a omezení (CC & R) komplexu condominium.

Proč CC & Rs jsou důležité

CC & R nastaví pravidla pro komplex condominium. Pokrývají vše od parkování až po barvu, na které mohou být vaše přední dveře namalovány. Pravidla se obecně vztahují na společné prostory a veřejné prostory, ale mohou upravovat i jiné aspekty vlastnictví, jako je provozování domácího podnikání nebo možnost pronájmu bytů. Obyvatelé a investoři jsou často na opačných stranách debaty o nájemních omezeních.

Na plný úvazek obyvatelé chtějí silnou komunitu, což znamená méně nájemníků a žádné krátkodobé prázdninové pronájmy v komplexu. Kromě zjevných výhod pro každodenní životní prostředí existují finanční praktiky. Mnoho věřitelů neposkytuje úvěry obsazené vlastníkem kupujícím jednotky v komplexu, který umožňuje pronajmout nájemné nebo který přesahuje určité procento pronajatých jednotek v komplexu. Věřitelé mohou vyžadovat, aby všichni kupci uzavřeli půjčky jako investoři. Půjčky investorů do nemovitostí přinášejí vyšší úrokové sazby a často vyžadují vyšší zálohy.

Investoři, kteří si myslí, že mohou koupit jednotku a dělat to, co chtějí, protože mají majetková práva, budou zklamáni. Při zakoupení jednotky musí kupující potvrdit přijetí a přijetí CC & R.

Dobrá zpráva pro investory

Naštěstí pro investory, CC & R platí pouze pro komplex, pro který jsou napsány. Vedle komplexu s pravidly, která výrazně upřednostňují obyvatele s plným pracovním úvazkem, může být jiný komplex, který má soubor CC & R velmi přátelský investorům. Mnoho pobřežních komplexů v Kalifornii obejme skutečnost, že majitelé jsou investoři, kteří chtějí pronajmout jednotky za velmi výhodné krátkodobé sazby. Tyto komplexy nemají žádné omezení, pokud jde o počet jednotek, které mohou být pronajaty, nebo o délku nájmu. Investoři by měli zkontrolovat místní předpisy, které by mohly být restriktivnější než CC & R jednotlivých zařízení.

Některé komplexy mají dokonce i správcovské společnosti, které se zabývají pronájmem, úklidem, půjčovnami plážového vybavení a služeb concierge. Některé vyžadují, aby správcovská společnost řešila všechna pronájmy, a někteří majitelé umožňují, aby sami jedli s nájemnými službami nebo využívali služby společností, jako je Airbnb.

Další úvahy

Stejné nádherné oceánské vánky a solné spreje, které na pláži tak lákavé bydlí, také korodují každý kontaktovaný povrch. Výsledkem je sdružení majitelů domů (HOA) plážových komplexů s vysokými měsíčními poplatky za pokrytí současných a budoucích výdajů na údržbu. Potenciální majitelé bytů by měli pečlivě prozkoumat finanční prostředky HOA, aby se ujistili, že měsíční poplatky pokrývají nejen aktuální potřeby, ale také že rezervní fond je dostatečně velký, aby vyloučil možnost speciálního hodnocení pro větší projekty.

Bottom line

Potenciální obyvatelé nebo investoři musí přistupovat k nákupu připravenému na práci nezbytnou k vyloučení všech potenciálních úskalí. Kupující na plážovém bytě musí pohovořit s realitními kancelářemi, aby našel jednoho zkušeného prodejce bytů a znalosti o místních předpisech. Kupující by si měl zachovat advokáta, který se specializuje na přezkoumání CC & R a dalších dokumentů HOA. Několik set dolarů investovaných nyní může ušetřit tisíce dolarů v budoucnu. Odměnou za toto úsilí je část Kalifornského snu.