Je-li něco, co jsme se dozvěděli o tom, že v roce 2008 došlo ke kolapsu rizikových hypoték a havárii z roku 1987, je třeba, abychom všichni postupovali opatrně při půjčování peněz na nákup nebo refinancování domů. Typ hypotéky, kterou si vyberete, může znamenat rozdíl mezi jedním dnem, který vlastní váš dům přímo nebo se ocitnete uprostřed uzavření trhu nebo dokonce bankrotu. V tomto článku budeme diskutovat o typech hypoték, s nimiž se lidé nejčastěji potýkají, a vysvětlit, proč jsou špatným nápadem, když jsou spojeny s nesprávným dlužníkem.

Výuka: Investice do nemovitostí

Co dělá hypotéku riskantní? Kvůli krizi v oblasti bydlení se mnozí z nás domnívají, že některé druhy hypoték jsou samy o sobě riskantní. Nicméně, hypoteční odborníci vám řeknou, že riziková hypotéka je opravdu úvěrový produkt, který není v souladu se schopností splácet dlužníka. (Podívejte se na faktory, které způsobily, že tento trh vzplanul a vypálil, podívejte se na Palivo, které přineslo spláchnutí subprime .)

Keith T. Gumbinger, viceprezident společnosti HSH Associates, souhlasí a říká: "Věřte tomu nebo ne, dostupné produkty (kolem roku 2009) nebyly pro správné publikum zvlášť riskantní." Problém spočíval v tom, že některé typy hypoték byly spojeny s nesprávnými dlužníky a věřitelé vyprávěli dlužníkům, že "můžete vždy refinancovat." To se mohlo zdát pravdivé, když ceny domácností rostly roky, ale není pravda, když domácí hodnoty klesají.

Statistiky trhu s bydlením krátce po krizi v letech 2008-2009 podporují tato tvrzení. Podle druhého čtvrtletí roku 2010 se podle údajů Národního průzkumu sankčních bank v Asociaci hypotečních bankéřů objevují typy úvěrů s nejvyšším počtem vyloučení z úvěrů hypotéky s nízkou úrokovou sazbou (ARM) s předčasným splatností ve výši 3,3%. ARM se měnícími úrokovými sazbami jsou obzvláště rizikovým hypotékou pro dlužníky, kteří mají méně než ideální finanční situaci.

Pro srovnání, v průzkumu bylo zjištěno, že úvěry VA měly počáteční uzavření na úrovni 0,70%, primární fixní úvěry 0,71%, úvěry FHA 1,02%, primární platební prostředky 1,96% a úvěry s rizikovým rizikem 2. 3%. Tyto údaje naznačují, že jakýkoli druh hypotéky může být špatným nápadem pro dlužníka se sníženou sazbou a že dokonce i nejdůležitější dlužníci se mohou dostat do problémů, pokud nerozumí ARM.

Ve skutečnosti dokonce i fixní hypotéky mohou být pro dlužníky škodlivé. Podívejme se na náš první rizikový typ hypotéky.

1. 40-leté hypotéky s pevnou úrokovou sazbou

Dlužníci s pevně stanovenou sazbou hypoték mohou mít nízkou míru uzavření trhu, ale to neznamená, že hypotéky s fixní sazbou jsou vždy dobrým nápadem. 40letá hypotéka s pevnou úrokovou sazbou je jedním z takových produktů, protože čím déle půjčíte peníze, tím více úroků zaplatíte. Řekněme, že chcete koupit doma ve výši 200 000 dolarů s 10% platbou. Částka, kterou musíte půjčit, činí 180 000 dolarů (200 000 dolarů minus 20 000 dolarů).

Při úrokové sazbě 5% jsou zde měsíční splátky a celková částka, kterou zaplatíte za bydlení za různých podmínek, pokud půjčku budete držet po celý život:

Termín

Úroková míra > Měsíční splátka	Náklady na celou dobu životnosti (včetně zálohy)	Zásadní (včetně zálohy)	Celková úroková sazba	15 let	5. 0%
$ 1, 423. 43	$ 276, 217. 14	$ 200, 000	$ 76, 217. 14	20 let	5. 0%
$ 1, 187. 92	305 dolarů, 100. 88	200, 000 dolarů	105 dolarů, 100. 88	30 let	5. 0%
966 dolarů. 28	367 dolarů, 860. 41	200 000 dolarů	167 dolarů, 860. 41	40 let	5. 0%
867 USD. 95	436 dolarů, 617. 86	200 000 dolarů	236, 617. 86	Obrázek 1: Úroky a jistiny uhrazené za hypotéku za různé podmínky (roky).	Výše ​​uvedený graf je zjednodušené srovnání. Ve skutečnosti bude úroková sazba nejnižší pro 15letou půjčku a nejvyšší pro 40letou půjčku. Zde je realističtější srovnání:
Termín

Úroková míra

Měsíční platba	Celoživotní náklady (včetně zálohy)	Hlavní	> 15 let	4. 5% $ 1, 376. 99	$ 267, 858. 83
$ 200, 000	$ 67, 858. 83	20 let	5. 0%	$ 1, 187. 92	305 dolarů, 100. 88
200, 000 dolarů	105 dolarů, 100. 88	30 let	5. 2%	988 USD. 40	375 dolarů, 823. 85
200 000 dolarů	175 dolarů, 823. 85	40 let	5. 8%	965 USD. 41	483 dolarů, 394. 67
200 000 dolarů	283 dolarů, 394. 67	Obrázek 2: Úroky a jistiny placené za hypotéku za různé termíny a úrokové sazby.	Jak vidíte na obrázku 2 výše, 40letá hypotéka je o 0,6% vyšší než úroky a sníží váš měsíční účet o pouhých 23 dolarů z 988 na 965 dolarů. Nicméně, to bude stát vám extra $ 107, 570. 82 za dobu trvání úvěru. Většina lidí si nemůže dovolit vyhrát takové peníze. Získání 40leté hypotéky zvyšuje riziko, že nebudete mít dostatek peněz na odchod do důchodu, nebudou moci platit za vysokoškolské vzdělání vašeho dítěte nebo jiný počet dalších scénářů. V nejlepším případě přece vynecháte $ 107, 570. 82, které jste mohli vynaložit na dovolenou, elektroniku, pěkné večeře a další zábavné výdaje. Kdo to chce udělat?	2. Hypotéky s nastavitelnou sazbou	Nastavitelné sazby hypotéky (ARM) mají pevnou úrokovou sazbu pro krátké počáteční období, které se může pohybovat od šesti měsíců do deseti let. Tato počáteční úroková sazba, nazývaná teaser rate, je často nižší než úroková sazba pro 15- nebo 30letý fixní úvěr. Po počátečním termínu se sazba pravidelně upravuje - to může být jednou za rok, jednou za šest měsíců nebo dokonce jednou za měsíc.
"Každá půjčka, která má pevnou úrokovou sazbu na dobu kratší než doba trvání úvěru, je vystavena obrovskému úrokovému riziku," říká Kalifornie realitní makléř Greg Cook z First Time Home Buyer Network.

Úrokové riziko je riziko, že pokud se úrokové sazby zvýší, měsíční platby v rámci ARM se stanou dražšími av některých případech to jsou náklady, které majitel domu nemůže dovolit.

Prvek nepředvídatelnosti, který přichází s ARM, je problém pro mnoho lidí, zvláště pokud jsou na pevném příjmu nebo neočekávají, že jejich příjmy rostou. Stále větší rizika mohou mít ARM, pokud máte jumbo hypotéku, jednoduše proto, že čím vyšší je vaši jistinu, tím větší změna úrokové sazby ovlivní vaši měsíční platbu.

To je řečeno, Mary Tootikian, zkušený hypoteční procesor a upisovatel a autor knihy "Ohromen v Americe" poukazuje na to, že "Historicky lidé nezůstanou ve svých domovech nebo hypotéky více než pět až sedm "Proč tedy zaplatíte vyšší sazbu [za 30-ti letý fixní úvěr, když půjde o hypotéku s nižší úrokovou sazbou?"

Je také důležité poznamenat, že nastavitelná úroková sazba se může upravit směrem dolů a snižovat měsíční platbu. To znamená, že ARM mohou být dobrou volbou, pokud očekáváte, že úrokové sazby budou v budoucnu klesat. Samozřejmě nemůžete předvídat budoucnost. (Obě typy hypoték mají výhody a nevýhody, které závisí na vašich finančních potřebách a vyhlídkách. Pro více informací nahlédněte

Hypotéky: fixní sazba versus nastavitelná míra

.)

3. Hypotéky pouze s úrokem

S hypotékou pouze na úroky (IO) platí dlužník pouze úroky z hypotéky na první za pět až 10 let, což umožňuje nižší měsíční hypotéku během této doby. To dělá zájmové hypotéky atraktivní pro některé investory do nemovitostí, kteří budou mít doma jen krátkou dobu a chtějí snížit náklady na jejich správu. IO hypotéky mohou být také dobré pro lidi, kteří získají nepravidelný příjem, a pro lidi, kteří mají v budoucnu značné možnosti růstu příjmů, ale pouze pokud jsou dostatečně disciplinovaní, aby mohli platit vyšší platbu, pokud si to mohou dovolit. Nevýhodou je, že úroková sazba na hypotéku IO má tendenci být vyšší než úroková sazba, kterou byste zaplatili za konvenční hypotéku s pevnou úrokovou sazbou, protože lidé častěji nedodržují úročené úvěry. (Tyto půjčky mohou být prospěšné, ale pro mnoho dlužníků představují finanční pasti.

Navíc, pokud nejste finančně sofistikovaný dlužník, úrokové hypotéky mohou být extrémně riskantní z jednoho nebo více následujících důvodů: Nemůžete si dovolit výrazně vyšší měsíční splátky, když skončí lhůta pouze pro úroky. V tomto okamžiku budete stále platit úroky, ale také budete splácet jistinu za kratší dobu, než byste měli s půjčením s pevnou sazbou.

Nemůžete refinancovat, protože máte malý až žádný domácí kapitál.

Nemůžete prodávat, protože máte jen malý až žádný domácí kapitál a ceny domů klesaly, což vás ponoří. Dlužníci, kteří ponechávají úvěr pouze na úroky, budou platit výrazně vyšší úroky, než by měly za běžnou hypotéku. V závislosti na tom, jak je úvěr strukturován, můžete na konci výpůjční lhůty čelit velkým balónům.

Pokud jste dlužník, který není dobrým kandidátem na půjčku IO, může některý z těchto problémů způsobit ztrátu bydlení v nejhorším scénáři. V mírně méně špatném scénáři by úvěr IO mohl prostě stát mnohem víc, než si skutečně potřebujete zaplatit za majitele domů.

• 4. Pouze s úroky ARM
• S některými úrokovými úvěry, nazývanými pouze úročené ARM, není úroková sazba fixní, ale může směřovat nahoru nebo dolů na základě tržních úrokových sazeb. V zásadě se jedná o zájem o ARM pouze o dva potenciálně rizikové typy hypoték a kombinuje je do jediného produktu.
• Zde je příklad toho, jak tento produkt může fungovat. Dlužník platí za pouhých pět let pouze úroky s pevnou sazbou. Následně pro následující pět let dlužník i nadále platí pouze úroky, ale úroková sazba se každoročně upravuje na základě tržních úrokových sazeb, což znamená, že úroková sazba dlužníka může buď stoupat nebo klesat. Pak na zbývající část období půjčky, řekněme, 20 let, dlužník bude splácet pevnou částku jistiny každý měsíc plus úroky každý měsíc s úrokovou sazbou, která se mění každoročně.
• Mnoho lidí jednoduše nemá finanční nebo emocionální prostředky, aby odolávaly nejistotě, která přichází se zájmovými ARM. (Další podrobnosti o kontrole
• Platební možnosti ARM: Bomba na čas?

)

5. Úvěry s nízkou splátkou Zdá se, že existuje nízké riziko, že uložíte pouze 3, 5% dolů, protože se nerozdělíte spoustě peněz. Ve skutečnosti půjčky VA a úvěry Federální správy bydlení (FHA), které mají požadované platební podmínky ve výši 0% a 3,5%, mají některé z nejnižších počátečních sazeb uzavření trhu. Problémem s nízkou splátkou je, že pokud poklesnou ceny domů, můžete se zaseknout v situaci, kdy nemůžete prodat nebo refinancovat.

Pokud máte v banku dostatek peněz, můžete si koupit hypotéku, ale většina lidí, kteří dělají nízké platby ve svých domácnostech, nemá významné hotovostní rezervy.

Bottom line Zatímco většina úvěrů, které by někteří hypoteční věřitelé považovali za skutečně vysoce rizikové, jako je například úroková ARM, již nejsou na trhu, stále existuje spousta způsobů, jak skončit se špatnou hypotékou, pokud se přihlásíte k produktu, který pro vás opravdu není správný. (Viz též Samostatně zaměstnávaný? 5 kroků k hodnocení hypotéky

.)