Co je tohle tajemné "uzavření" vždy slyšíte realitní makléře, když se podíváte na nákup domu? K uzavření dochází, když podepíšete papíry, které dělají váš dům. Ale dříve, než dorazí tento magický (a často stresující) den, musí se dělat dlouhý seznam věcí. Tento článek vysvětlí, co můžete očekávat během procesu uzavření od okamžiku přijetí nabídky do okamžiku, kdy dostanete klíče do nového domova. (Chcete-li se dozvědět, co se v průběhu procesu může stát nesprávné, přečtěte si 10 překážek k uzavření v novém domě. )

1. Otevřená úschova

Podmínkou je účet vedený třetí stranou jménem dvou stran v transakci. Protože existuje spousta věcí, které se musí stát při prodeji domů, nejlepším způsobem, jak zabránit tomu, aby prodávajícímu nebo kupujícímu došlo k odtrhnutí, je zajistit, aby neutrální třetí strana zadržovala všechny peníze a dokumenty související s transakcí, dokud vše byl vyřešen. (Pokud jste ještě nepředložili kupní smlouvu, ujistěte se, že jste si přečetli 10 tipů pro získání spravedlivé ceny na domě .

2. Hledání titulu a získání pojištění titulu

Pojištění titulu a titulu poskytují klid a právní záruku, takže když si koupíte nemovitost, nikdo jiný se nemůže pokoušet o to, že je to později, ať už je to opovrhovaný příbuzný kdo byl vynechán z vůle nebo daňového sběratele, který nebyl (nebo si myslí, že nebyl) zaplatil. Titulový důstojník provede vyhledávání titulu, aby se ujistil, že na titul neexistují žádné mraky (nároky třetích stran na majetek, které by mohly zpochybnit nebo zneplatnit vaše vlastnictví). Pokud existují, budou tyto problémy muset být vyřešeny dříve, než se vaše nemovitost stane vaším. (Další informace najdete v části 10 překážek k uzavření nového domova .)

3. Vyhledání advokáta

Toto je nepovinný krok, chcete-li získat odborné právní stanovisko k závěrečným dokumentům. Dokonce i ti nejvíce vzdělaní lidé nedokáží úplně pochopit své závěrečné dokumenty; zkušený advokát v oblasti nemovitostí bude nejenom rozumět, ale také vědět, kde hledat potenciální problémy ve vaší práci. (Chcete-li se dozvědět více, přečtěte si Výhody používání právního zástupce .)

4. Získejte předem schválenou hypotéku

Při získávání předběžného schválení hypotéky není nutné uzavřít dohodu, může vám pomoci uzavřít transakci rychleji, jako předem schválené signály prodejci, že máte silnou finanční podporu. Po uplynutí této doby může být předem schváleno více vyjednávací síly při jednání s prodávajícím. Další klíčovou výhodou předběžného schválení je, že někteří věřitelé vám nabídnou zálohovou sazbu, což znamená, že pokud si úrokové sazby stoupnou před uzavřením obchodu, můžete zajistit úrokovou sazbu a ne být milosrdenstvím na trzích.

5. Vyjednávat o uzavíracím poplatku

Samozřejmě nelze očekávat, že společnost zúžené služby bude poskytovat své služby zdarma, ale mnoho společností v tomto odvětví využívá nevědomost spotřebitelů a zvyšuje své spodní hranice tím, že účtuje nevyžádané poplatky. Ačkoli se diskutuje o tom, co se považuje za nevyžádanou cenu, poplatky, které je třeba vzít v úvahu, zahrnují správní poplatky, poplatky za přezkoumání žádosti, poplatky za přezkoumání, doplňkové poplatky, e-mailové poplatky, poplatky za zpracování a poplatky za vypořádání. Pokud jste ochotni hovořit a postavit se k zemi, můžete většinou vyloučit nebo alespoň snížit poplatky za nevyžádané pošty. Dokonce i poplatky za legitimní uzavírací služby mohou být nafouknuty. (Další informace Dávejte pozor na "nevyžádané" hypoteční poplatky .)

6. Dokončete domácí inspekci

Domácí inspekce se nevyžaduje, ale bylo by hloupé, abyste neměli provést jeden. Pokud při prohlídce zjistíte vážný problém s domem, budete mít příležitost vypovědět smlouvu nebo požádat prodejce, aby ho opravil nebo zaplatil za to, že jste si jej vyměnili (pokud vaše nákupní nabídka zahrnovala domov -poznávací hypotéza). (Více informací o tomto tématu si přečtěte Potřebujete domácí inspekci? )

7. Dokončete inspekci škodlivého organismu

Kontrola proti škůdcům je oddělena od domácí inspekce a zahrnuje odborníka, který se ujistěte, že váš domov nemá žádné dřevo ničivý hmyz (termity nebo tesáky mravenců). Nechcete si koupit dům s problémem s termitem, neboť i malý problém se může rozšířit a stát se velmi destruktivní a nákladné. Škůdci, kteří ničili dřevo, mohou být vyloučeni, ale budete se chtít ujistit, že problém může být vyřešen za náklady, které považujete za rozumné (nebo za cenu, kterou prodávající je ochotný a schopný zaplatit), než dokončíte nákup domova. Ve skutečnosti, pokud nějaký problém s škůdci, dokonce i malý, je nalezen, hypoteční společnost bude vyžadovat, aby byla pevná předtím, než můžete zavřít.

8. Obnovte nabídku

Dokonce i v případě, že vaše nákupní nabídka již byla přijata, jestliže inspekce odhalí nějaké problémy, možná budete chtít znovu vyjednat kupní cenu domu, abyste odráželi náklady na jakékoliv opravy, které budete potřebovat. Můžete také udržet kupní cenu stejnou, ale snažte se, aby prodejce zaplatil za opravy. (Více o umění vyjednávání naleznete v části Získání všeho, co chcete .)

Pokud kupní smlouva uvádí, že kupujete majetek "tak, jak je," nemáte moc požádejte o opravu nebo o snížení ceny, ale stále se můžete ptát. Pokud se objeví závažný problém, prodejce jej nemůže nebo nechce vyřešit.

9. Uzamkněte svou úrokovou sazbu

Pokud jste dosud neučinili, musíte uzamknout úrokovou sazbu. Dobrý věřitel bude pro vás pozorně sledovat úrokové sazby a bude vám říkat, kdy jsou sazby na nízké úrovni, takže se můžete zamknout. Můžete také sledovat úrokové sazby sami on-line pomocí svého internetového bankovního účtu nebo nástroje, jako je hypoteční kalkulačka společnosti Investopedia.

Je důležité si však všimnout, že vzhledem k tomu, že úrokové sazby jsou nepředvídatelné a kolísají vícenásobně denně, neměli byste se bláznit, když byste se snažili zasáhnout dolní část dolů.Buďte spokojeni s mírou, kterou si myslíte, že je rozumná vzhledem k současným tržním podmínkám a že si můžete pohodlně dovolit. Mějte také na paměti, že sazby se liší podle počtu kreditů, zeměpisné oblasti a druhu půjčky, kterou získáte, takže možná nebudete moci získat ty nejlepší ceny, které slyšíte inzerované. (Pro více, podívejte se na Jak bude vaše hypoteční sazba? )

10. Odstraňte nepředvídatelné skutečnosti

Pokud vám váš realitní agent pomohl při sestavování dobré nabídky nákupu, měla by vaše nabídka záviset na několika věcech:

• Získání financování s úrokovou sazbou, která nesmí překročit určité procento, které si můžete dovolit
• Domovská prohlídka nezjistila žádné závažné problémy s domem
• Prodávající plně informuje o všech známých problémech s domem
• Kontrola proti škůdcům nezjistila žádné závažné zamoření nebo poškození domova
• Prodávající dokončil jakoukoli dohodnutou opravy

Tyto výskyty často musí být písemně odstraněny v určitých termínech (známých jako aktivní schválení), které by měly být uvedeny i ve vaší kupní nabídce, abyste uzavřeli dohodu. Nicméně v některých kupních smlouvách jsou nepředvídatelné případy pasivně schváleny (také známé jako konstruktivní schválení), pokud je nebudete protestovat podle stanovených lhůt.

11. Podmínka financování

Při podpisu kupní smlouvy jste s největší pravděpodobností vynaložili vážné peníze. Účelem těchto peněz je nechat prodávajícímu vědět, že jste vážně nebo vážně informováni o svých záměrech zakoupit si dům. Koneckonců, prodávající bude vzít nemovitost z trhu, takže si můžete koupit. Pokud se vrátíte zpět, pečlivě půjde na prodávajícího jako náhradu. Pokud se prodávající vrátí zpět, peníze se vám vrátí.

Pro dokončení nákupu budete muset uložit další finanční prostředky do úschovy. Váš původní záloha na peněžní prostředky se obvykle vztahuje na vaši zálohu; budete muset odevzdat zbytek vaší zálohy a zaplatit své závěrečné náklady (pokud prodejce nesouhlasil s jejich zaplacením).

12. Final Walkthrough

Jedním z posledních kroků před podepsáním závěrečných prací by měl být procházka nemovitostí naposledy. Chcete se ujistit, že nedošlo k žádnému poškození a nic nebylo odstraněno, které je součástí nákupu. (Předtím, než se přesunete, ujistěte se, že jste si přečetli 7 inteligentních kroků, které by každý nový majitel domů měl vzít .

13. Podpis papírů

Je zřejmé, že jedním z nejdůležitějších kroků uzavření je podpis papírování. Pravděpodobně bude nejméně 100 stránek. Přestože se můžete cítit pod tlakem lidí, kteří na vás čekají, abyste podepsali vaše dokumenty, jako notář a hypoteční věřitel, přečtěte si pozorně každou stránku - jemný tisk bude mít významný dopad na vaše finance a váš život v příštích letech .

Ujistěte se zejména, zda je úroková sazba správná a zda není platba předem. Obecněji srovnejte své závěrečné náklady s odhadem dobré vůle, kterou jste dostali na začátku procesu, a uhodněte, jaké poplatky se vyplatí o více než 10%.

Bottom Line

Může se zdát, že zavírací proces je hodně práce, ale možná nejhorší část je čekání. Většinou budete jen sedět v ruce a čekáte na někoho jiného, ​​kdo se na transakci dostane. Najděte něco příjemného, ​​abyste zabírali svůj čas a rozptylovali vás, když budete čekat, a budete se cítit bezpečně s vědomím, že jste provedli svůj výzkum a věděli jste, jak učinit svůj uzavírací proces hladce.

Pokud se jedná o váš první nákup domů, ujistěte se, že jste si přečetli 10 nejhorší chyby v domácnosti a Průvodce domů .