V srpnu 2015 byla průměrná prodejní cena nového domu prodaného v USA 353 400 dolarů; u stávajících domácností činí průměr 271, 600 dolarů. Ať už si koupíte nový nebo existující dům, je pravděpodobné, že to bude největší investice, kterou jste kdy udělali - a pravděpodobně budete potřebovat hypotéku, aby se to stalo.

V některých městech jsou samozřejmě prodejní ceny mnohem vyšší než toto. Letos v létě činí průměrná prodejní cena (obecně nižší než průměr) v San Franciscu, například více než milión, podle realitních webových stránek Zillow a Paragon Real Estate Group. Mnoho domů v drahých sousedstvích dalších městech v městech Spojených Států je také nyní v sedmi číslech.

Protože mnoho typů hypoték obsahuje pokyny, které omezují, kolik si půjčíte, velikost hypotéky, kterou potřebujete, ovlivní, jaké možnosti máte. Rostoucí ceny domů přinutily více odběratelů od tradičních "vyhovujících" hypoték (viz níže) a do jumbo hypoték, které mohou přicházet s vyššími úrokovými sazbami a dalšími požadavky. Zde jsou některé možnosti, pokud jste na trhu za hypotéku s velkými penězi.

V souladu s hypotékami

Federální agentura pro financování bydlení stanoví každoročně maximální limity úvěrů stanovených podle podmínek zákona o bydlení a hospodářské obnově z roku 2008 pro hypotéky s ručením omezeným Federal National Hypotéka Asociace (Fannie Mae) a Federální hypoteční korporace (Freddie Mac). Většina z USA je v souladu s úvěry omezena na 417 000 dolarů pro rodinné domy. Na některých trzích s vysokými náklady na bydlení - včetně Aljašky, Havaje a Panenské ostrovy Spojených států - mohou být hranice až 721, 050 dolarů, ačkoli většina oblastí s vysokými cenami má úvěrový limit $ 625, 500.

Pokud je vaše hypotéka v těchto mezích, můžete získat nárok na přizpůsobení hypotéky. Tyto půjčky jsou podpořeny vládními a kvazivládními agenturami, jako je Federální správa bytů (FHA), správa veteránů (VA), Fannie Mae a Freddie Mac. Kromě velikosti půjčky musí vyhovující hypotéky splňovat i další pokyny, které ovlivňují vaše kreditní skóre a historii, poměr dluhu k příjmu a poměr úvěru k hodnotě. Přizpůsobené úvěry mají často lepší úrokové sazby než nezpůsobilé úvěry, protože mnozí věřitelé je považují za méně riskantní investice a lze je snadno koupit a prodávat na sekundárním hypotečním trhu.

Jumbo hypotéky

Úvěry, které přesahují konformní úvěrové limity, jsou klasifikovány jako nevyhovující nebo jumbo hypotéky. Vzhledem k tomu, že tyto úvěry nespadají do souladu s úvěrovými omezeními, nejsou podporovány Fannie Mae nebo Freddie Mac. Výsledkem je, že věřitelé přebírají větší riziko, pokud jde o tyto půjčky, a mohou mít přísnější úvěrové požadavky.Vzhledem k tomu, že věřitelé mají menší jistotu, že budou schopni hypotéku dále prodávat na sekundárním trhu, mohou vykompenzovat své finanční riziko tím, že vám budou účtovat vyšší úrokovou sazbu.

Před několika lety by věřitelé požadovali zálohu ve výši 30% nebo více; poměr zálohy k hypoteční hodnotě se však uvolnil. Někteří hlavní věřitelé nabídli jumbo hypotéky s jak malý jak 10% nebo 15% dolů. Další informace naleznete v části Stručný průvodce hypotékami Jumbo a Jumbo vs. konvenční hypotéky: jak se liší.

FHA Jumbo půjčky

FHA poskytuje pojištění hypoték na úvěry poskytnuté věřiteli schválenými společností FHA (FHA vlastně neposkytuje úvěr). Limity půjček FHA se liší podle typu bydlení a státu a kraje, ve kterém se nemovitost nachází. Ve většině oblastí USA je úvěrový limit 271 050 USD pro rodinné domy; na některých trzích s vysokými náklady však půjčky FHA mohou dosahovat až 721, 050 USD.

Úvěry FHA mohou být dobrou volbou, pokud máte nižší zálohu a / nebo nižší kreditní skóre. Zálohy mohou činit až 3% z kupní ceny v domácnosti - ale budete muset zaplatit za hypoteční pojištění, pokud snížíte méně než 20% (pojištění můžete snížit, jakmile půjde na hodnotu poměr klesne pod 80%).

Super-Jumbo úvěry

Super jumbos se obvykle vztahují na úvěry na bydlení v rozmezí 2 až 20 milionů dolarů - a nahoru. I když se zdá, že věřitelé by považovali superjumbos za vysoce rizikové úvěry, mnoho věřitelů je považuje za dobré příležitosti. Podle Mikea McPartlandu, vedoucího investičního financování pro Severní Ameriku v Citi Private Bank, mají super-jumbo dlužníci často vztahy s bankami - často divizí soukromých bank, která nabízí řadu služeb správy majetku. "Je pravděpodobné, že známe klienta," říká McPartland. "Víme, co jsme se spokojeni s klientem. "

Jedna věc, která zvyšuje důvěru věřitelů, je, že většina vysokohodnotných dlužníků si zvolí , aby si půjčili - nemají potřebují . Vzhledem k tomu, že úrokové sazby jsou poměrně nízké, tito dlužníci si myslí, že mají vyšší výnos, když drží své peníze investované, a současně se vyhýbají dani z kapitálových výnosů z prodeje rostoucího aktiva. Pokud se úrokové sazby skočí, mohou přesunout peníze, aby splácely nebo vyplácely půjčku nebo přešli na jinou strukturu úvěrů.

Mnoho věřitelů vyžaduje velké zálohy, především proto, že drahé, luxusní domy někdy oceňují za méně než jejich kupní cenu. Někteří věřitelé umožňují dlužníkům slíbit část svého investičního portfolia namísto hotovosti: Pokud dlužník nesplácí hypotéku, může věřitel prodávat aktiva.

Zrátané podbízení

Objem jumbo hypoték dosáhl v průběhu druhého čtvrtletí roku 2015 přibližně 93 miliard dolarů, což je nárůst o 33% oproti prvnímu čtvrtletí, uvádí zpráva Inside Mortgage Finance. Stromové úvéry, které podporovaly vlády, také zaznamenaly růst: Celkový objem byl kolem 34 dolarů. 2 miliardy mezi prvním a druhým čtvrtletím - více než dvojnásobek objemu z jednoho roku dříve.

Je-li vaše hypotéka více než 1 milion dolarů, je důležité si uvědomit, že nebudete mít úplný daňový odpis pro hypoteční zájem. IRS ukládá limit ve výši 1 milionu dolarů; úvěry vyšší než tato částka jsou osvobozeny od tohoto odpočtu daně. To znamená, že můžete odečíst úroky z prvního 1 milionu dolaru z hypotéky. Pokud si vyberete jumbo hypotéku za 1 dolar. 5 milionů, které za první rok získávají 67 000 dolarů, byste mohli pouze odebrat částku zhruba 44 000 dolarů - úroky z prvního 1 milionu dolarů z hypotéky.