Když se trh s bydlením začal v roce 2007 zhoršovat, vypadalo to, že dny hypoték s nízkou splátkou skončily. Ale překvapivě, jen o pár let později, dokonce i spotřebitelé s podprůměrným úvěrem mohou často koupit dům s mnohem méně než 20% předem.

Dokonce i v bezprostřední blízkosti skluznice na bydlení měli spotřebitelé několik možností, pokud by jejich spořicí účet trochu chyběl. FHA hypotéky, které vyžadují pouze 3, 5% dolů, se těšily nárůstu popularity. A pro ty, kteří se kvalifikovali, VA úvěry na bydlení umožnily kupujícím financovat plnou cenu svého domova.

V současné době je také snazší získat konvenční půjčku s nízkou splátkou. Fannie Mae a Freddie Mac, kteří si koupili většinu hypoték od poskytovatelů úvěrů Spojených států, nedávno oznámili, že sníží svou minimální zálohu z 5% na 3%. Tímto způsobem otevřeli dveře, aby banky konkurovaly kupujícím, kteří byli doma v hotovosti.

Zatímco je stále možné koupit si dům s velmi malým množstvím dolů, ať už je to dobrý nápad pro spotřebitele, je další otázka. Má smysl vytvářet vaše úspory a čekat, až půjde domů nakupovat, dokud nebudete moci uzavřít více peněz? A kolik z vašich úspor byste investoval do bydlení? Zde je několik faktorů, které je třeba zvážit.

Dolní záloha: Vyšší dlouhodobé náklady

Možná první věc, na kterou se zamyslíte s nízkopodlažními půjčkami, je, že s několika málo výjimkami vás budou stát za dlouhou dobu běh. Vzhledem k tomu, že financujete více domácí ceny, vaše výplaty úroků po dobu trvání úvěru budou podstatně vyšší.

Například pokud si koupíte doma ve výši 200 000 dolarů s 5% nižšími než 20%, vy "za 30-letou půjčku zaplatíte zhruba 35 000 dolarů více úroků. Je zřejmé, že budete také platit více na pokrytí jistiny úvěru také.

Vzhledem k tomu, jak neuvěřitelně nízké dnešní úrokové sazby jsou, to samo o sobě nemusí odradit od koupě domů dříve než později. Čím větší zájem přinášíte na své náklady pojistné na hypoteční pojištění, které obvykle budete potřebovat, pokud si koupíte dům nebo byt s méně než 20% dolů. Ústředním bodem těchto plateb je krytí ztráty věřitele, pokud nedodržíte úvěr.

Existují dva základní typy pojištění hypoték. Pokud si půjčíte půjčku FHA, soukromí věřitelé vám poskytnou finanční prostředky na nákup domů a vláda funguje jako vaše pojišťovna. Pokud má domov méně než 625 000 dolarů, je roční pojistné na hypotéku (MIP) v současnosti 0,80% nebo 0,85% v závislosti na financované částce. Budete také muset zaplatit předem pojistné, které činí něco přes $ 3 000 za půjčku ve výši 180 000 dolarů.

Pokud získáte konvenční hypotéku, místo toho zaplatíte něco nazývaného soukromé hypoteční pojištění nebo PMI.Typicky to stojí kdekoli od 0,3% a 1,15% ročně, ačkoli v tomto případě není žádný poplatek předem. (Více viz: Jaký je rozdíl mezi soukromým hypotéčním pojištěním (PMI) a hypotečním pojistným (MIP)? )

Kompenzace z prodlení

počkejte, dokud neztratíte 20% domácích nákladů? Ne nutně.

Začátečníci, v některých dražších městech, čekání není vždy realistické. Pokud žijete v části země, kde dokonce i skromné ​​domy stojí 400, 000 dolarů, musíte předtím, než vstoupíte na trh, vyčistit až 80 000 dolarů. A pokud bydlíte v oblasti, kde je nákup levnější než pronájem, mohlo by existovat další odrazující krok k tomu, abyste zůstali na okraji, dokud jste ušetřili natolik, abyste se vyhnuli pojištění hypotéky.

Pro některé lidi by nejlepší volbou bylo najít střední místo mezi minimální platbou a tradičními 20%. Například pokud půjdete na půjčku FHA a snížíte 10%, vaše pojištění hypotéky bude zrušeno po 11 letech; jinak budete i nadále platit za celou půjčku. Můžete později refinancovat, abyste se zbavili pojištění? Tak určitě. Neexistuje však záruka, že úrokové sazby budou v minulosti nebo blízko jejich historických minim.

Kromě toho vaše pojistné na hypotéku (MIP) klesne, když provedete větší zálohu. Když vydělíte 15letou hypotéku, například pokud zaplatíte 10% předem, roční platba klesne z 0,70% na 0,45%.

Zatímco podrobnosti jsou u PMI trochu jiné, platí stejná logika. Čím vyšší je vaše záloha, tím méně musíte platit v pojistném. Jedinou výhodou PMI je, že ji můžete zrušit, jakmile dosáhnete 20% vlastního kapitálu ve svém domě (viz Jak se zbavit soukromého hypotečního pojištění ).

Pokud banka uchovává hypotéku na svých knihách - to znamená, že ji neprodává subjektu, jako je Fannie Mae nebo Freddie Mac - nemusí to vůbec vyžadovat pojištění. Banky však často účtují poplatek předem nebo vyšší úrokovou sazbu, pokud se rozhodnete pro půjčku s nízkou splátkou, která pomůže zmírnit riziko, které předpokládá. Dokonce další polovina jednoho procentního bodu může stát více než tisíc dolarů více v průběhu 30 let. Celkový efekt je stejný: Když dáte více dolů, můžete si půjčit za méně.

Riziko podnícení "pod vodou"

Dalším úskalím, že při nákupu domova je minimální minimum, máte méně ochrany, pokud trh s bydlením klesne. S pouhým poklesem o 3% nebo 4% byste se mohli snadno dostat do banky více, než stojí váš dům. To je přesně to, co se stalo mnoha majitelům domů během nejnovějšího kolapsu bydlení.

Když půjdete do vašeho domova "pod vodou" a neočekávaně ztratíte svou práci, například už nemáte možnost půjčit si na svůj majetek zaplatit výdaje nebo schopnost prodat dům bez zaplacení velké části peněz věřitele.

Zatímco nejste úplně chráněni, i když snížíte 10% nebo 15%, dáváte si mnohem větší vyrovnávací paměť, pokud by se ceny domů změnily.

Udržování úsporného polštáře

Úspora domu je důležitým životním cílem. Ale když shromažďujete zálohu, ujistěte se, že se nenecháte dostatkem peněz. Nejen, že je dobré mít záchranný fond (v ideálním případě šest měsíců nákladů na živobytí), budete potřebovat také finanční prostředky na neočekávané výdaje spojené s nákupem domů. Další informace naleznete v části Kolik peněz bych měla v držení v bance?

Vytvořte přísný rozpočet dříve, než začnete lovit domů, takže víte, co si můžete dovolit utrácet. A udělejte to, co můžete, abyste si vytvořili své hotovostní rezervy, jakmile se usadíte a dokončíte malování a výměnu koberců a skříní. Také si pamatujte, že lidé říkají, že je dobré žít v domě trochu před provedením renovací, které nejsou povinné předtím, než se budete pohybovat.

Bottom Line

Můžou úvěry s nízkou splátkou být dobrou volbou pro některé majitelé domů? Absolutně. Vypočítejte však dlouhodobé náklady na pojištění hypoték nebo vyšší úrokovou sazbu, kterou zaplatíte, abyste se ujistili, že to stojí za to. pro více informací viz Hypotéky: Kolik si můžete dovolit? a Top 10 společných hypotéčních podvodů, které chcete zabránit .