Investiční investoři musí mít základní oceňovací schopnosti, aby mohli nakupovat, prodávat nebo držet rozhodnutí. Investiční společnosti pro nemovitosti vyvinuly sofistikované modely oceňování, které jim pomohou při rozhodování o investicích. Použitím tabulkových nástrojů však jednotlivec může přiměřeně ocenit většinu nemovitostí produkujících příjmy. To by zahrnovalo obytné nemovitosti zakoupené jako rezidenční nemovitost.

Ocenění nemovitostí s využitím metod diskontovaných peněžních toků nebo kapitalizace je podobné oceňování akcií nebo dluhopisů. Jediným rozdílem je, že peněžní toky jsou odvozeny z pronájmu, na rozdíl od prodeje produktů a služeb. Přečtěte si, jak zjistit, jakýkoli investor může vytvořit ocenění dostatečné pro to, aby zabránilo potenciálním investičním příležitostem.

Individuální ocenění

Někteří lidé mají pocit, že vypracování ocenění je zbytečné, pokud bylo dokončeno ověřené hodnocení. Ocenění investora se však může lišit od posouzení z několika důvodů.

Investor může mít odlišné názory na schopnost nemovitosti přilákat nájemce nebo sazby nájmu, které jsou nájemci ochotni zaplatit. Jako potenciální kupující nebo prodávající může mít investor pocit, že daný majetek má více či méně rizika než odhadce.

Hodnotitelé provádějí samostatné hodnocení hodnoty. Patří sem náklady na výměnu majetku, srovnání nedávných a srovnatelných transakcí a přístup založený na příjmech. Některé z těchto metod běžně zaostávají na trhu, podhodnocují hodnotu během uptrends a nadhodnocují aktiva v sestupném směru.

Hledání příležitostí na trhu s nemovitostmi zahrnuje hledání nemovitostí, které trh nesprávně oceňoval. To často znamená správu nemovitosti na úroveň, která překonává očekávání trhu. Oceňování by mělo poskytnout odhad skutečného potenciálu produkce daného majetku.

Ocenění nemovitostí

Příjmový přístup k oceňování nemovitostí je podobný procesu oceňování akcií, dluhopisů nebo jiných investic generujících příjmy. Většina analytiků používá metodu diskontovaných peněžních toků (DCF) k určení čisté současné hodnoty aktiva (NPV) .

NPV je hodnota nemovitosti v dnešních dolarů, která dosáhne investorově rizikově orientovaného výnosu. NPV je stanovena diskontováním pravidelného peněžního toku, který vlastníci disponují požadovanou návratností investice (RROR). Vzhledem k tomu, že RROR je požadovaná míra návratnosti investora pro příslušná rizika, je odvozená hodnota rizikově upravená hodnota pro daného jednotlivého investora. Porovnáním této hodnoty s tržními cenami je investor schopen provést rozhodnutí o koupi, držení nebo prodeji.

Hodnoty akcií jsou odvozeny diskontováním dividend, hodnoty dluhopisů diskontováním úrokových kupónových plateb.Vlastnosti jsou oceňovány diskontováním čistého peněžního toku nebo hotovosti, kterou vlastníci disponují po odečtení všech výdajů z leasingových výnosů. Ocenění nemovitosti zahrnuje odhad příjmů z pronájmu a odečtení veškerých výdajů potřebných k provedení a údržbě těchto pronájmů.

Všechny odhady příjmů pocházejí přímo z pronájmu. Leasingy jsou smluvními smlouvami mezi nájemci a pronajímatelem. Ve výpůjčkách bude uvedeno veškeré nájemné a smluvní zvýšení nájemného (eskalace), jakož i možnosti koncesí na pronájem prostor a nájemného. Majitelé také odkupují část nebo všechny náklady na nemovitost od nájemníků. Způsob, jakým jsou tyto výnosy vybírány, je rovněž uveden v nájemní smlouvě. Existují tři hlavní typy pronájmů:

• Úplný servisní pronájem
• Čisté pronájmy
• Pronájmy s trojnásobnou čistotou (NNN)

V pronájmu plného servisu neplatí nájemci kromě nájemného nic. V čistých pronájmech obvykle nájemníci zaplatí svou část zvýšení nákladů za období poté, co se přestěhovali do nemovitosti. V pronájmech s trojitou sítí platí nájemce pro-rata podíl na všech výdajích na nemovitosti.

Následující typy výdajů je třeba vzít v úvahu při přípravě ocenění příjmů:

• Náklady na pronájem
• Náklady na správu
• Kapitálové náklady

Náklady na pronájem se vztahují na náklady nezbytné k přilákání nájemníků a k provedení leasingu. Náklady na správu se týkají výdajů na úrovni nemovitostí, jako jsou služby, úklid, daně apod., Stejně jako veškeré náklady na správu nemovitosti. Příjem po odečtení provozních nákladů se rovná čistému provoznímu výnosu (NOI). NOI je peněžní tok odvozený z běžných provozů daného majetku. Peněžní tok je pak odvozen odečtením kapitálových nákladů od NOI. Kapitálové náklady představují veškeré pravidelné kapitálové výdaje na zachování majetku. Patří sem jakýkoli kapitál pro leasingové provize, zlepšení nájemců nebo kapitálové rezervy pro budoucí upgrady nemovitostí.

Příklad ocenění

Jakmile jsou stanoveny periodické peněžní toky, mohou být diskontovány zpět k určení hodnoty nemovitosti. Obrázek 1 ukazuje jednoduchý návrh ocenění, který lze upravit na hodnotu většiny vlastností.

Předpoklad	Hodnota	Předpoklad	Hodnota
Růst příjmů Yr1-10 (g)	4%	Růst příjmů Yr11 + > 10%	Výdaje% z výnosů
40%	Výdaje na kapitál	10 000 Kč	Obrázek 1
Ocenění přebírá majetek, který vytváří roční výnosy z pronájmu ve výši 100 000 USD v prvním roce, který roste o 4% ročně a 3% po roce 10. Výdaje se odhadují na 40% příjmu. Kapitálové rezervy jsou modelovány na 10 000 dolarů ročně. Diskontní sazba nebo RROR je stanovena na 13%. Míra kapitalizace pro stanovení hodnoty reverzní hodnoty majetku v roce 10 se odhaduje na 10%. Ve finanční terminologii se tato míra kapitalizace rovná K-g, kde K je RROR investora (požadovaná míra návratnosti) a g je očekávaný růst příjmů. K-g je také znám jako požadovaný návrat výnosu investora nebo částka celkového výnosu, která je poskytnuta z příjmů.	Hodnota majetku v roce 10 je odvozena odpisem odhadované hodnoty NOI za rok 11 a jeho rozdělením podle míry kapitalizace. Za předpokladu, že požadovaná míra návratnosti investora zůstane na úrovni 13%, kapitalizace se bude rovnat 10% nebo K-g (13% -3%). Na obr. 2 je NOI v roce 11 $ 88, 812. Po výpočtu pravidelných peněžních toků se pak diskontují zpět diskontní sazbou (13%), aby se odvodila NPV ve výši 58, 333 USD.	Item	Yr 1

Yr 2

Yr 3

Yr 4

Yr 5	Yr 6	Yr 7	Yr8	Yr 9	Yr 10	Yr 11	Příjem	100	104	108. 16	112. 49
116. 99	121. 67	126. 54	131. 60	136. 86	142. 33	148. 02	Výdaje	-40	-41. 60	-43. 26	-45
-46. 80	-48. 67	-50. 62	-52. 64	-54. 74	-56. 93	-59. 21	Čistý provozní výnos (NOI)	60	62. 40	64. 896	67. 494
70. 194	73. 002	75. 924	78. 96	82. 116	85. 398	88. 812	kapitál	-10	-10	-10	-10
-10	-10	-10 <	-10	-	Peněžní tok (CF)	50	52. 40	54. 90	57. 49	60. 19	63
65. 92	68. 96	72. 12	75. 40	-	Reverzace	-	-	-	-	-	-
-	-	-	888. 12	-	Celkový peněžní tok	50	52. 40	54. 90	57. 49	60. 19	63
65. 92	68. 96	72. 12	963. 52	-	Výnosnost z dividend	9%	9%	9%	10%	10%
12%	13%	-	Obrázek 2 (v tisících dolarů)	Obrázek 2 poskytuje základní formát, který lze použít k ocenění jakéhokoli příjmu nebo pronájmu majetku. Investoři, kteří si kupují rezidenční nemovitosti jako pronájem nemovitostí, by měli připravit ocenění, aby zjistili, zda jsou poplatky za pronájem, které jsou dostatečné pro to, aby podpořily zaplacenou kupní cenu. Přestože odhadci často používají standardní peněžní tok 10 let, investoři by měli vytvářet peněžní toky, které odrážejí předpoklady, o kterých se má předpokládat, že budou koupeny. Tento formát, ačkoli zjednodušený, lze přizpůsobit hodnotě libovolné vlastnosti, bez ohledu na složitost. Dokonce i hotely mohou být oceněny tímto způsobem. Jen si přemýšlejte o nočním pronájmu pokojů jako o jednodenních pronájmech.	Koupíte, prodáváte nebo držíte	Při nákupu nemovitosti, je-li odhadovaná hodnota investora vyšší než nabídka prodávajícího nebo oceněná hodnota, může být nemovitost zakoupena s vysokou pravděpodobností obdržení RROR. Naopak, při prodeji nemovitosti, je-li hodnocená hodnota nižší než nabídka kupujícího, měla by být nemovitost prodána. Navíc, je-li hodnocená hodnota v souladu s trhem a RROR nabízí přiměřenou návratnost daného rizika, může se majitel rozhodnout držet investice, dokud nedojde k nerovnováze mezi oceněním a tržní hodnotou.	Hodnota může být definována jako největší částka, kterou by někdo ochotně zaplatil za nemovitost. Při nákupu aktiva by financování nemělo mít vliv na konečnou hodnotu nemovitosti, protože každý kupující má k dispozici různé možnosti financování.	To však není v případě investorů, kteří již vlastní nemovitosti, které byly financovány. Financování je třeba vzít v úvahu při rozhodování o vhodném čase prodat, protože struktury financování, jako jsou sankce za předčasné splacení, mohou zákazníkovi zbavit výtěžku jeho prodeje. To je důležité v případech, kdy investoři obdrželi příznivé podmínky financování, které již na trhu nejsou k dispozici. Stávající investice s dluhem mohou poskytovat lepší výnosy s ohledem na riziko, než je možné dosáhnout při reinvestování výnosů z prodeje. Upravit riziko RROR tak, aby zahrnovalo dodatečné finanční riziko hypotečního úvěru.	Bottom Line	Ať už je to nákup nebo prodej, je možné vytvořit model ocenění, který je dostatečně přesný, aby pomáhal při rozhodování. Matematika, která se podílí na tvorbě modelu, je poměrně přímočará a v dosahu většiny investorů. Po získání některých základních znalostí o standardech místního trhu, nájemních struktur a způsobu, jakým příjmy a výdaje fungují v různých typech nemovitostí, by měl být schopen předpovídat budoucí peněžní toky.	Klady a zápory vlastnit pronájem nemovitosti Stává se pronajímatelem může být chytrý finanční krok, ale ujistěte se, že jdete do něj s otevřenými očima. 4 Způsoby, jak zhodnotit nemovitost Pronájem nemovitosti Učit se zhodnotit nemovitosti a dostat se do investiční hra. Pohybu nahoru: Dream House nebo Money Pit? Pokud upgradujete svůj domov, je zde několik věcí, které budete potřebovat vědět, abyste nečerpali více peněz, než potřebujete.