Pokud uvažujete o koupi domu, měli byste v ideálním případě ušetřit dost peněz na 20% zálohu. Pokud nemůžete, je to jistá sázka, že váš věřitel vás přiměje k zajištění pojištění soukromých hypoték (PMI) před tím, než se zapíše na úvěr. Účelem pojištění je chránit hypoteční společnost, pokud se na bankovku nedostavíte.

Podívejte se také na: Porozumění struktuře plateb hypotéky

Pojištění soukromých hypoték zní jako skvělý způsob, jak koupit dům, aniž byste museli ušetřit hotovost za zálohu. Někdy je to jediná - nebo dokonce nejlepší - možnost pro nové nákupy domů. Existuje však několik důvodů, proč se majitelé domů pokusí vyhnout placení tohoto pojištění. V tomto článku přezkoumáme šest společných problémů s PMI a prozkoumáme možné řešení, které umožní kupujícím domů, aby se tomu zcela vyhnuly.

-> -

Šest důvodů, proč se vyhnout PMI

1. Náklady - Pojištění soukromých hypoték obvykle stojí mezi 0,5 až 1% z celkové částky úvěru na ročním základě. Na úvěru ve výši 100 000 dolarů to znamená, že majitel domu může platit až 1 000 dolarů ročně, což je 83 dolarů. 33 za měsíc - za předpokladu 1% poplatku PMI. (Vypočítané jako: $ 100, 000 x 1% = $ 1, 000/12 = $ 83. 33) Samo o sobě to je docela těžký součet. Nicméně, průměrná cena domů, podle Národní asociace realitních kanceláří je asi 230.000 dolarů, což znamená, že rodiny by mohly utrácet téměř 200 dolarů měsíčně na pojištění. To je stejně jako placení auta!
2. Nemusí být odčitatelné - Soukromé hypoteční pojistné smlouvy jsou daňově uznatelné - ale pouze pokud manželský plátce získává méně než 110 000 dolarů ročně (v upraveném hrubém příjmu). U manželských párů, kteří podávají samostatně, je tato hranice 55 000 dolarů. To znamená, že mnoho rodin s dvojím příjmem s kombinovaným příjmem těsně nad prahem bude vynecháno v zimě. Zatímco se objevují pověsti o tom, že by se v budoucnu mohla zvýšit "příjmová hranice", neexistuje záruka, že se to stane. Mnoho majitelů domů (zejména těch, které jsou právě nad prahem) může být lepší, než si učiní větší zálohu, pokud alespoň budou mít klid, že zájem na úvěru je odpočitatelný. Další informace o tomto důležitém odhadu naleznete v části Jak se zbavit soukromého hypotečního pojištění .
3. Vaši dědicové nedostanou nic - Většina majitelů domů slyší slovo "pojištění" a předpokládá, že jejich manžel nebo jejich děti obdrží nějakou peněžní náhradu, pokud zemřou. To prostě není pravda. Úvěrová instituce je jediným příjemcem jakéhokoli takového pojistného a výnosy jsou vypláceny přímo věřiteli (nejdříve nepřímo nepřímo dědicům). Chcete-li chránit vaše dědice a poskytnout jim peníze na výdaje na bydlení po vaší smrti, budete muset získat samostatnou pojistku. Nenechte se zmást do myšlení, že PMI pomůže někomu, kromě vašeho hypotečního věřitele.
4. Dát peníze - Nákupci domů, kteří snížili méně než 20% prodejní ceny, budou muset zaplatit pojištění hypotéky, dokud celkový vlastní kapitál nedosáhne 20%. To může trvat léta a je to spousta peněz, které majitel domu doslova rozdává. Chcete-li, aby náklady lépe vystihovaly, kdyby pár, kteří vlastní domovskou jednotku ve výši 250 000 dolarů, měli místo toho čerpat 208 dolarů za měsíc, které vynakládají na PMI, a investovali je do podílových fondů, které získaly 8% roční míru návratnosti, peníze by vzrostly na 37 dolarů, 707 (za předpokladu, že nebudou vyňaty žádné daně) do 10 let.
5. Tvrdě Chcete-li zrušit - Jak již bylo uvedeno výše, zpravidla když vlastníci vlastnictví domu dosáhnou 20%, již nemusí platit PMI. Odstranění měsíčního zatížení však není tak jednoduché, jako kdybyste neposílali platbu. Mnozí věřitelé požadují, aby majitel domu vypracoval dopis, ve kterém požaduje, aby byl PMI zrušen, a aby mu byl před zrušením obdržen oficiální posudek domova. Celkově to může trvat několik měsíců v závislosti na věřiteli.
6. Platba je zapnutá a zapnutá - Jedním z posledních otázek, které si zaslouží zmínku, je, že někteří věřitelé vyžadují, aby majitel domu udržoval smlouvu o PMI po určenou dobu. Takže, i když majitel domu splnil 20% práh, může být i nadále povinen platit za pojištění hypotéky. Zeptejte se svého věřitele a přečtěte si podrobnější výpis smlouvy PMI.

Není to všechno špatné

Pro mnoho Američanů PMI je odpočitatelné. Ty rodiny, které uvádějí své odpočty a vydělávají méně než 110 000 USD ročně, zjistí, že jejich PMI je odpočitatelné. Pro pár s půjčkou ve výši 250 000 USD a roční splátkou PMI ve výši 2 500 dolarů (1% nesplaceného úvěru) by se tento odpočet mohl přenést na úspory ve výši 300 až 400 dolarů nebo více (v závislosti na daňové skupině páru).

Také soukromé pojištění hypoték lze často vyplatit dopředu. Pro ty lidi, kteří nechtějí pracovat s náklady PMI na své měsíční rozpočty, někteří věřitelé umožní, aby byla platba provedena předem, v hotovosti, v době vzniku hypotéky. V některých případech půjčitel nabídne majiteli domů slevu na zaplacení předem. Další možností, kterou mnoho věřitelů nabízí, je přidat jednorázový poplatek předem na zůstatek zůstatku. Výhodou je, že za 25 nebo 30 let jsou měsíční náklady poměrně nízké.

Konečným "přínosem" PMI je to, že jakmile dokončíte splacení vaší pojistky, hypotéka se může zdát snadnější splácet. Samozřejmě je to spíše psychologický přínos než finanční, ale může to být příjemný pocit, že najednou přijde pár stovek dalších dolarů. Skvělý majitelé domů by byli moudří, kdyby znovu investovali peníze, které jsou zvyklí na tvorbu rozpočtu pro PMI, nebo použijí prostředky na základní zůstatek na úvěr. Zapamatujte si příklad složení podílových fondů z dřívějších.

Jak se vyhnout PMI

Za určitých okolností je možné zabránit tomu, aby se PMI vyhnul použití něčeho, co se nazývá hypotéka typu piggyback.Funguje to takto: Předpokládejme, že potenciální majitel domu chce koupit dům za 200 000 dolarů, ale má jen dostatek peněz na 10% zálohu (nestačí na to, aby se vyhnul PMI). Tím, že uzavře smlouvu "80/10/10", uzavře se půjčka ve výši 80% z celkové hodnoty nemovitosti, nebo 160 000 dolarů. Druhá půjčka, nazývaná "piggyback" bude také odebráno celkem 20 000 dolarů (nebo 10% z hodnoty). Nakonec, v rámci transakce, kupující snižuje konečné 10%, nebo $ 20, 000.

Rozdělením úvěrů, může majitel domu být schopen odečíst úroky z obou půjček, a vyhnout se PMI úplně. Samozřejmě je tu chytit. Velmi často jsou termíny úvěru na selhání riskantní. Mnohé z nich jsou úvěry s nastavitelnou sazbou, mohou obsahovat rezervy na balón a jsou splatné za 15 nebo 20 let (na rozdíl od běžnějších úvěrů, které jsou splatné za 30 let).

Mimochodem, mnozí věřitelé nabízejí podobné úvěrové uspořádání i pro kupující, kteří mohou pouze snížit o 5% na zálohu. Říká se tomu uspořádání "80/15/5". Funguje to přesně stejným způsobem.

Spodní linie

Pojištění soukromých hypoték je drahé. Pokud si myslíte, že během několika let nebudete schopni dosáhnout 20% vlastního kapitálu v domácnosti, je pravděpodobné, že buď provedete větší zálohu, nebo zvážíte úvěr, který je na splátky. Zatímco jsou často rizikovější než běžná hypotéka, úvěry na selhání jsou odpočitatelné a jsou užitečnou alternativou pro ty, kteří si nemohou dovolit větší zálohu.

Další tipy na úsporu peněz naleznete v části Patnáct pojistných politik, které nepotřebujete .