Volitelně nastavitelné sazby hypotéky (ARM) dávají bývalým majitelům domů způsob, jak zakoupit velký dům s malou platbou. Dávají současným majitelům domů také způsob, jak snížit splátky hypoték. Zatímco tyto přínosy mohou vypadat jako to, co lékař pořizoval po letech rostoucích cen v přehřátém trhu s bydlením, časopis <9 BusinessWeek označil možnost ARM "Nightmare Mortgages". V článku z roku 2006, který tento název dodal, BusinessWeek uvedlo, že hypotéka s nastavitelnou úrokovou sazbou může být "nejrizikovější a nejsložitější produkt, který byl kdy vytvořen."

Pravda o tom, zda jsou možnosti ARM užitečným nástrojem nebo lístek k problémům, je z velké části záležitostí osobní perspektivy. Bližší pohled na tyto kontroverzní půjčky umožní snadnější určení jejich budoucího využití - a rizika spojená s tím. (Chcete-li si přečíst více o ARM, podívejte se na

ARMed and Dangerous , Hypotéky: Pevná sazba versus nastavitelná míra a ! --2 -> Možnosti Na rozdíl od většiny hypoték, které přicházejí s nastavenou měsíční platbou, možnost ARM, poskytují výběr každý měsíc. (Pro jednorázový obchod s hypotékami typu subprime a poklesem rizikových hypoték, podívejte se na

Subprime Mortgages Feature

.)

Majitelé domů si mohou vybrat z následujících plateb: Minimum platba za opci ARM je extrémně atraktivní, protože je tak nízká. Ve skutečnosti je tak nízká, že ani nezahrnuje úroky z hypotéky. Minimalizací plateb jsou dlužníci v pozici známém jako záporná amortizace, což znamená, že dluží více na domě na konci měsíce, než tomu bylo na začátku. Zatímco se minimální platba nemusí zdát moudrým výběrem z finančního hlediska, je to nejoblíbenější volba v některých levných poštovních směrovacích kódů, kde majitelé domů nemohli jinak dovolit koupit si dům. (Chcete-li se dozvědět více o záporném odpisu, viz

Jaký je nejlepší způsob, jak splácet hypotéku?

• )
  Malé platby samozřejmě netrvají navždy. Pět let po zahájení půjčky nebo po dosažení zůstatku na 110% původní částky úvěru se většina opcí ARM přepočítá, aby se zjistila plně amortizovaná platba, což je platba, kterou byste museli zaplatit domů za zbývající částku životnost úvěru. U většiny úvěrů se toto nové číslo stává minimální požadovanou platbou a záporná splátková amortizace již není povolena. Když k tomu dojde, částka měsíční platby se může výrazně zvýšit, dokonce i zdvojnásobit ve velikosti.
  Úroková míra

  Při posunu stupnice je tato platba více než minimální a kryje úroky, ačkoli nezvyšuje jistinu.Dlužník nemá žádný pokrok směrem k vlastnictví domu, ale vyhnout se negativnímu odpisu.

  30-letá amortizace
• Jedná se o tradiční hypotéku, kterou většina lidí zná. Tato platba zahrnuje úroky a snižuje jistinu.
  15-letá amortizace
• 15letá půjčka umožňuje dlužníkům splácet své domovy rychleji než tradiční 30letá půjčka. Tato platba zahrnuje úroky a snižuje jistinu.
  (Chcete-li vypočítat, kolik času budete potřebovat k zaplacení vašeho domu, podívejte se na naši měsíční kalkulačku plateb hypotéky.)
• Podrobnosti
  Úroková sazba většiny opcí ARM se mění měsíčně a úvěry mají strop na výši této částky může každý rok růst. Přestože se skutečně požadovaná platba mění pouze jednou ročně, rozdíl mezi úrokovou sazbou prvního měsíce a roční úpravou může překročit 7%. Z hlediska minimální platby to může být velká změna. Pokud zbývající zůstatek dosáhne 110% původního zůstatku, neexistuje žádný limit pro případnou částku zvýšení.

Kdo by měl mít možnost?

Rich

Tyto hypotéky byly vyvinuty jako nástroj pro správu peněz pro bohaté. Bohatí lidé často vydělávají obrovské částky peněz, ale mají nepředvídatelné peněžní toky. Moduly ARM umožňují provádět malé platby, dokud se jejich peněžní tok nezvýší. Mnoho mogulů na Wall Street a nejlepších prodejců například získá 50% nebo více svých ročních příjmů v jediné paušální bonusové kontrole. (Chcete-li se dozvědět více o třídách příjmů, podívejte se na

Ztráta střední třídy

• a
  Zaznamenávání zprávy o zaměstnanosti .) Přechodné osoby a nemají v plánu zůstat dlouho, mohou využít možnost ARM získat dům, který chtějí, aniž by utráceli jmění. Ředitelé firem, kteří jsou převedeni každých několik let, mohou tyto půjčky využít k uvolnění hotovosti za jiné účely. Ti, kteří očekávají finanční neočekávanost
• Lidé, kteří vědí, že brzy prožijí významnou změnu v příjmech, si mohou také vybrat možnost ARM. Pokud je na obzoru sňatek, dědictví, právní sjednání nebo jiný zdroj náhlého bohatství, možnost ARM může být dobrým způsobem, jak dostat dům před dostatkem hotovosti. (Chcete-li si přečíst více o těchto tématech, podívejte se na
  Odmítnutí dědičnosti
• a
  Sňatek, rozvod a tečkovaná linka .) Výhody pro věřitele Hypoteční makléři často dostávají vyšší platbu, aby je mohli prodat, a účetní zákony umožňují věřitelům účtovat maximální výplaty (30 let) jako výnosy, i když dostanou pouze minimální platbu. Tyto fantomové výnosy jsou naprosto legální, vypadají dobře v knihách a dělají zázraky na cenu akcií hypotéky makléře. Možnosti ARM také obvykle nesou vyšší náklady na refinancování, takže věřitelé dostanou znovu zaplaceno, když dlužníci chtějí z úvěrů. Zatímco se může zdát, že existuje určité nebezpečí při poskytování takových půjček, hypotéky jsou často prodávány investorům prostřednictvím vozidel, jako jsou cenné papíry zajištěné hypotékou, a přenášejí riziko na investory namísto věřitelů.(Pro související čtení viz Zisk z hypotečního dluhu s MBS

.)

Jak porovnávat Při zvažování možnosti ARM existuje několik klíčových bodů, které je třeba mít na paměti. První je doba, po kterou úvodní úroková sazba trvá. Jak vysoké úrokové sazby mohou růst a kolik se může změnit platba, jsou také důležitými faktory. Vědět, kdy bude půjčka upravena, a také by měla být zvážena prahová hodnota záporné amortizace. Sen nebo noční můra?

Při vybírání hypotéky by se mělo vždy dělat s opatrností, s využitím možnosti ARM vyžaduje ještě vyšší úroveň opatrnosti. Pro ty, kteří mají solidní finanční situaci s pečlivým pochopením podmínek, které doprovázejí možnost ARM, půjčka může být užitečným nástrojem. Neopravená může být jednosměrnou lístek k problémům.

Chcete-li pokračovat v čtení tohoto tématu, podívejte se na

Investování do nemovitostí

a

Smart Real Estate Transactions .