Jumbo úvěr, nazývaný také jumbo hypotéka, je formou domácího financování, jehož výše překračuje limity úvěrů, které stanoví Federální agentura pro financování bydlení (FHFA). V důsledku toho na rozdíl od běžných hypoték není možné koupit, garantovat nebo sekuritizovat Fannie Mae nebo Freddie Mac. Navrženy pro financování luxusních nemovitostí a domů na vysoce konkurenčních místních trzích s nemovitostmi, jumbo hypotéky přicházejí s jedinečnými požadavky na upisování a daňovými důsledky.

Jumbo hypotéky získávají trakci, protože trh s bydlením se nadále zotavuje po Velké recesi.

Jak velký je Jumbo hypotéka?

Za jakou cenu hypotéka překračuje konvenční / vyhovující a přechází do jumbo? To se liší podle státu a dokonce kraje. Fond FHFA nastavuje roční míru vyrovnávacího úvěru pro různé oblasti, ačkoli se mění jen zřídka. Ve skutečnosti je maximální limit 2017 pro jednoúčelové vlastnosti ve výši 424 USD, 100 (pro většinu země) je prvním celoplošným nárůstem od roku 2006.

V současné době je hypotéka, která překračuje částku 424 USD, je považována za jumbo půjčku v drtivé většině kontinentálního USA. Avšak v zemích se strmými cenami domů je vyšší limit. V nejvyšším z těchto "zón s vysokou cenou" je jumbo úvěr nad 636 USD, tj. 150.

Zde je pohled na to, jak se rozpadá. Tam je přibližně 3, 143 krajů v kontinentálních Spojených státech. Z toho 2, 916 mají úvěrový limit 424 dolarů, 100 dolarů v roce 2017. Pouze 108 krajů má úvěrový limit ve výši 636, 150 dolarů, včetně New Yorku, Los Angeles a San Franciska. Většina oblastí s vysokými náklady je v Kalifornii - což není překvapením, vzhledem k tomu, že Golden State je domovem některých z nejdražších trhů s bydlením v zemi.

Existuje také 115 amerických okresů s úvěrovými limity, které jsou vyšší než $ 424, 100, ale nižší než $ 636, 150. Například, vyhovující limit ve státě Fairfield County, Conn., Je stanoven na 601 dolarů, 450. V okrese Suffolk v Massachusetts (domov do Bostonu) je limit 598 000 dolarů.

Limity úvěru jsou často ještě vyšší mimo kontinentální U. S … Ve skutečnosti limity na pěti krajích Havaje se pohybují mezi 636 USD , 150 a 721 050 dolarů (Havaj, Aljašku, Guam a Panenské ostrovy). Pro úplný seznam limitů krajských půjček si můžete prohlédnout zde.

Kvalifikace pro hypotéku Jumbo

Pokud máte své památky nastavené na domov, který stojí téměř půl milionu nebo více - a nemáte tolik, co sedíte na bankovním účtu - pravděpodobně půjdete požadovat jumbo hypotéku. A pokud se pokoušíte přistát, budete čelit mnohem přísnějším úvěrovým požadavkům než majitelé domů, kteří žádají o konvenční půjčku.Je to proto, že půjčky typu jumbo přinášejí více úvěrového rizika pro věřitele, kvůli nedostatku záruky Fannie Mae nebo Freddie Mac, jak bylo zmíněno výše. A samozřejmě, protože se jedná o více peněz.

Stejně jako u hypoték obecně platí, že minimální požadavky na jumbo jsou stále přísnější od roku 2008. Abyste byli schváleni, budete potřebovat hvězdné kreditní skóre - 700 a více - a super nízké zadlužení - poměr příjmů (DTI) - nejméně pod 43% a s výhodou blíž k 36%. Přestože se jedná o nevyhovující hypotéky, jumbosy často musí spadat do pokynů, které Úřad pro ochranu spotřebitelů považuje za "kvalifikovanou hypotéku", systém půjček se standardizovanými podmínkami a pravidly, jako je 43% DTI.

Budete muset prokázat, že máte k dispozici peněžní hotovost na pokrytí vašich jumbo hypotečních plateb, které jsou pravděpodobně velmi vysoké, pokud se rozhodnete pro standardní 30letou hypotéku s pevnou úrokovou sazbou. Konkrétní úrovně příjmů a rezerv závisí na velikosti celkové půjčky, ale všichni dlužníci potřebují odměnu za vyplácení peněz za 30 dní a daňové formuláře W2, které se rozpínají dva roky. Pokud jste samostatně výdělečně činná, požadavky na příjem jsou větší: dva roky daňových přiznání a nejméně 60 dnů běžných bankovních výkazů. Dlužník musí také prokázat, že disponuje likvidními aktivy a hotovostní rezervy, které se rovnají šesti měsícům splátek hypoték.

A všichni žadatelé musí prokázat správnou dokumentaci o všech ostatních úvěrech a důkazu o vlastnictví nelikvidních aktiv, jako ostatní nemovitosti.

Kolik nakonec půjčíte závisí, samozřejmě, na vašem majetku, vašem úvěrovém skóre a hodnotě nemovitosti, kterou máte zájem koupit (další informace viz Příliš mnoho dluhu za hypotéku? ) .

Úrokové sazby Jumbo

Na jasné straně, zatímco jumbo hypotéky používaly vyšší úrokové sazby než běžné hypotéky (kvůli většímu objemu peněz a protože může trvat déle prodat dům s vyššími cenami, věřitel musí uzavřít), že tato mezera byla v posledních letech ukončena. Dnes je průměrná roční procentní sazba (APR) pro jumbo hypotéku často podobná obvyklým hypotékám - a v některých případech je skutečně nižší. V opačném případě mohou banky účtovat od 0,25% až do 1,5% vyššího úroku z půjčky v podobě jumbo.

I když se jim podniky, které je sponzorované vládou, nemohou vypořádat s nimi, jsou jumbo úvěry často sekuritizovány jinými finančními institucemi; jelikož tyto cenné papíry nesou větší riziko, obchodují s výnosovou přirážkou konvenčních sekuritizovaných hypoték. Nicméně, později tento spread byl snížen, s úrokovou sazbou samotných úvěrů.

Záloha na Jumbo Loans

Na ještě jasnější straně se po uplynutí stejného časového období uvolnily platební podmínky. V minulosti hráči z obřích hypoték často vyžadovali, aby kupující domů vydělali 30% kupní ceny rezidenčního bydlení (ve srovnání s 20% v případě konvenčních hypoték). Nyní se tato hodnota snížila na 10% až 15%.(Mějte však na paměti, že mohou být různé výhody, pokud jde o vyšší zálohu - mezi nimi, aby se zabránilo náklady na pojištění soukromých hypoték: Viz Soukromé hypoteční pojištění: vyvarujte se to pro tyto 6 důvodů ).

Všechny tyto nízké sazby za úroky a zálohy můžete přičíst skutečnosti, že banky jsou obecně velice nadšené najít nové zákazníky pro své balíčky jumbo půjček. Jumbo hypoteční dlužníci jsou pravděpodobně, nebo jsou na cestě k tomu, aby se stal druhem institucí s vysokým čistým jměním, které se chtějí zaregistrovat na dlouhodobé produkty. Tito klienti mají vynikající úvěrovou historii, spoustu aktiv a často potřebu dalšího řízení majetku a investičních služeb po silnici. Navíc je pro banku mnohem praktičtější spravovat hypotéku ve výši 2 milionů dolarů než 10 000 000 hypoték.

Kdo by měl získat půjčku Jumbo?

Tyto hypotéky jsou považovány za nejvhodnější pro segment osob se zvýšeným příjmem, kteří činí mezi 250, 000 a 500 000 dolarů ročně. Tento segment je známý jako HENRY, zkratka pro "vysoké příjmy, zatím ne bohaté"; to se týká lidí, kteří obvykle vydělávají spoustu peněz, ale nemají miliony v hotovosti nebo jiných akumulovaných aktivech - dosud.

Zatímco jednotlivec v segmentu HENRY nemusí mít bohatství k nákupu drahého nového domova v hotovosti, tito lidé s vysokými příjmy mají obvykle lepší kreditní skóre a rozsáhlejší úvěrovou historii než průměrný domácí kupující hledaný konvenční hypoteční úvěr za nižší částku.

Spolu s tím, že mají více uznaných úvěrů, mají také osoby s vysokými příjmy tendenci mít pevněji založené důchodové účty. Často přispívají na tyto investiční účty po delší dobu než osoby s nižšími příjmy. Obvykle přispívají na tyto účty více finančních prostředků, takže zůstatky na účtu představují značné částky.

Daňové důsledky půjčky Jumbo

Jen proto, že byste se mohli kvalifikovat do jedné z těchto půjček, neznamená to, že byste to měli vzít. Určitě byste neměli, kdybyste počítala s tím, že byste například poskytli podstatnou daňovou peněžní daň.

Pravděpodobně si víte, že od daní si můžete odečíst úroky z hypotéky, které jste zaplatili za každý daný rok. Pravděpodobně jste se ale nikdy nemuseli obávat, že IRS umístí na tento odpočet. Úrok můžete odečíst, pokud je samotná hypotéka 1 milion dolarů nebo méně. Pokud je vaše hypotéka větší, nedostanete úplný odpočet. Například, pokud jste vybrali 2 miliony dolarů jumbo hypotéky, které naběhly 60 000 dolarů úroků za rok, můžete pouze odečíst 30 000 dolarů - úroky z prvního milionu hypotéky. Takže dostanete pouze daňový odpis na polovinu hypotečního úroku, ve skutečnosti.

A přestože úrokové sazby jumbosu se více vyrovnají s konvenčními hypotékami, může se stát, že budete muset zkreslovat čísla a porovnat pojmy, aby zjistili, zda vyloučit dva menší vyhovující úvěry namísto jednoho velkého jumbo, lepší pro vaše finance v dlouhé trati.