Důstojnost domu je na nejvyšší úrovni od roku 2007, díky rostoucím cenám domácností a zvýšené dostupnosti financování. A co víc, omezená nabídka bydlení pomáhá ploutvem vydělat vyšší zisky nyní, než se dostaly po krizi v oblasti bydlení, kdy uzavření trhu zaplavily.

Zatímco kupujete, fixovat a rychle se prodávat nemovitosti mohou být lukrativní, to vyžaduje mnohem více peněz na to, aby se dům vrátil, než to dělá jednoduše koupit dům, v němž chcete bydlet. Nejenže potřebujete hotovost, aby se stal majetkem majitel, potřebujete také rekonstrukční fondy plus peníze na zaplacení daní z nemovitostí, inženýrských služeb, pojištění a úroků z půjčky od okamžiku, kdy se prodej uzavírá prostřednictvím rehabilitačních prací a až do dne prodeje. Krátkodobé sazby daně z kapitálových výnosů ve výši 10% až 39,6%, v závislosti na vaší federální dani z příjmů, snížíte zisky, které vyděláte na nemovitostech, které vykoupíte do jednoho roku nebo méně.

Pokud nemáte vlastní peníze investovat, začínáte v domě převracet není jednoduché řešení. Nejedná se o rok 2005, kdy by někdo, kdo by mohl zamlžit zrcadlo, mohl dostat hypotéku, aniž by dolů. Dokonce i při zálohování zaplatíte více, když si půjčíte na financování flipu, než když si půjčíte k nákupu primárního bydliště: Věřitelé vidí převrácení jako rizikovější nabídku.

Dále mnoho věřitelů nebude pracovat s nezkušenými ploutvemi. Budou chtít vidět, že máte úspěšnou zkušenost s převrácením alespoň jednoho domova a nebudete dělat výjimky. Jiní budou pracovat s nezkušenými ploutvemi, ale budou účtovat vyšší poplatky, dokud tato osoba nevyprodukuje úspěšné výsledky. (Viz 5 chyb, které způsobí, že dům převrací flop .)

Pokud máte zájem o převrácení domů, ale nejste kupujícím v hotovosti, je zde několik možností financování tohoto úsilí.

1. Získejte peněžní půjčku

Odborníci nesouhlasí s tím, co přesně znamená "tvrdé peníze". Někteří říkají, že odkazuje na skutečnost, že je mnohem dražší než tradiční financování a má "tvrdší" podmínky. Jiní říkají, že je to proto, že financuje domy, které jsou "těžké" pro konvenční věřitele financovat. Jiní však říkají, že tento termín popisuje zajištění úvěru: tvrdá aktiva, která je v tomto případě nemovitostí.

Jak tyto půjčky fungují

Úvěry s pevnými penězi obvykle mají termíny kratší než jeden rok a úrokové sazby 12% až 18% plus dva až pět bodů. Bod se rovná 1% částky úvěru, takže pokud jste si půjčili $ 112, 000 a věřitel účtoval dva body, zaplatili byste 2% z $ 112, 000 nebo $ 2, 240. Spíše než platové body při uzavření, jako byste s konvenční hypotékou s půjčkou na tvrdé peníze nemusíte platit body, dokud se doma neprodává, což vám může pomoci financovat převrácení bez vložení vlastních peněz.

Věřitelé peněžních prostředků založí částku, kterou si můžete půjčit na hodnotu po obnovení domu (ARV). Pokud dům stojí 80, 000 dolarů, ale ARV je 160 000 dolarů a můžete si vypůjčit až 70% ARV, pak si můžete půjčit $ 112, 000. Po zaplacení 80 000 dolarů kupní ceny, budete mít 32 000 dolarů zbývajících náklady na uzavření, poplatky za půjčku, rehabilitaci, náklady na dopravu a prodejní náklady, jako jsou staging, marketing a provize realitních kanceláří. Pokud se můžete držet tohoto rozpočtu, nebudete potřebovat žádné peníze z kapsy, abyste se obrátili domů.

Brian Davis, spoluzakladatel společnosti SparkRental a investor s nemovitostmi s 15 nemovitostmi, tvrdí, že může být možné vyhnout se zaplacení nákladů na uzavření tím, že vyjednají za to, že je prodávající zaplatí.

Zisk $ 2, 240 bodů zaujme značnou část tohoto rozpočtu 32 000 dolarů a pokud platíte 15% úroky po dobu šesti měsíců, vaše celkové úrokové náklady na $ 112, 000 budou $ 8, 400 . Věřitelé s peněžními prostředky obvykle očekávají, že úroky budou placeny pouze měsíčně, zatímco úvěr bude splatný, ale některé mohou povolit, aby úroky vznikly a nevyžadovaly, aby byly vypláceny, dokud není flip dokončen. Po těchto dvou velkých výdajích budete mít jen 21, 360 dolarů za všechno ostatní - méně, pokud budete muset zaplatit závěrečné náklady. Pokud však dům skutečně prodává za 160 000 dolarů, hledáte na šest měsíců práci zisk 48, 000, minus daně, případně bez psaní jediné šeky z vlastního bankovního účtu.

Tvrdé peníze vs. konvenční úvěry

Lucas Machado, prezident společnosti House Heroes, skupina realitních investorů, která opravuje a přebírá domy ve špatném stavu na jižní Floridě a financuje půjčky s tvrdými penězi, tvrdí, populární a nejrychlejší způsob, jak dostat peníze na flip, protože neexistuje byrokratická byrokracie.

"Nemovitosti ve špatném stavu nesplňují pokyny pro tradiční hypoteční financování. Věřitelé těžkých peněz na druhou stranu očekávají, že půjdou na domy v havarijním stavu, "říká Machado. Na rozdíl od konvenčních poskytovatelů úvěrů, jako jsou banky, nejsou vázány pokyny týkajícími se stavu nemovitosti nebo kvalifikací dlužníka, jako jsou poměry dluhu k příjmu a úvěrové skóre.

"Věřitelé finančních prostředků rozhodují, zda půjčkou udělí zhodnocení síly dohody a spolehlivosti domácího ploutve," říká Machado. Pokud náklady na nákup a opravu oproti hodnotám dalšího prodeje dávají smysl a domovní ploutve je důvěryhodná, poskytne úvěr tvrdá peněžní půjčka. "V případě, že by ploutve selhalo, může ten, kdo půjde o těžké peníze, vyloučit, převzít vlastnictví domu a prodávat ho ziskově sám. "

V některých případech si věřitelé s těžkými penězi budou chtít vidět dokumenty jako daňové přiznání, bankovní výpisy a kreditní zprávy, ale je to na věřiteli. Dalším rozdílem mezi tradičními věřiteli a poskytovateli finančních prostředků je to, že se jim nedá záležet na tom, zda jsou vypůjčeny platební prostředky.

Úvěr s penězi, podobně jako banka, bude držet první zástavní právo na bydlení, dokud dlužník nesplácí půjčku, ale dlužník bude vlastníkem a bude držet listinu, vysvětluje Mat Trenchard, manažer akvizice společnosti Senna House Buyers, jedna z největších společností na nákup domů v Houstonu.

Kde hledat věřitele

Jedno místo, kde najdete poskytovatele peněz, je online.

Lima One Capital bude pracovat s novými ploutvemi a bude půjčovat až 90% úvěru na náklady nebo až 70% půjčky na ARV. Poplatky a úrokové sazby se snižují s přehazováním dlužníka. Lima One půjčuje ve většině států; sazby a poplatky se liší podle státu. Obecně platí, že za posledních 24 měsíců budete muset zaplatit počáteční poplatek ve výši 3,5% a úrokovou sazbu 12%. 3% počáteční poplatek a 11% úrokovou sazbu se dvěma až čtyřmi výkyvy pod pásem; a poplatek za založení ve výši 2% a úrokovou sazbu 9,99% s pěti nebo více dokončenými výkyvy. Dlužníci s úvěrovým skóre nižší než 680 budou moci půjčovat o něco méně a budou platit nejvyšší náklady; minimální kreditní skóre je 630. Lima One Capital vyžaduje 10% zálohu a nabízí splátkové lhůty do 13 měsíců.

LendingHome nabízí půjčky typu "fix-and-flip" až do výše 90% kupní ceny a 100% nákladů na obnovu. Dlužníci musí předložit bankovní výkazy, aby ukázali, že mohou pokrývat náklady na zálohu a uzavření; kupní smlouva; seznam jejich minulých projektů fix-and-flip; majetková dokumentace; a zálohu. Úrokové sazby se obvykle pohybují od 9% do 12%. K účtování nákladů na upisování úvěrů třetím stranám je účtován poplatek ve výši 199 USD. Společnost LendingHome také účtuje poplatek za založení, odhadovací poplatek, poplatky za titul a úschovu a společnost drží zpět rehabilitační prostředky až po dokončení rekonstrukcí.

Jako další možnost Machado navrhuje oslovit místní sdružení pro investice do nemovitostí, místní investory a místní realitní kanceláře, aby našli poskytovatele peněz. Možná však nebude mnoho prostoru pro vyjednávání, zejména o bodech a úrokových sazbách.

Během uplynulých tří a půl roku Machado poznamenal, že existuje spousta příležitostí k půjčování peněz, že není třeba pronásledovat dohodu. "Proč dnes půjdete s nižší návratností, kdy zítra pravděpodobně narazíte na jinou příležitost? " ptá se.

2. Konzultujte se soukromými věřiteli

"Soukromý věřitel je prostě fyzická osoba s podstatným kapitálem, který vám půjčí," říká Trenchard. "Budete překvapeni, kolik lidí je tam venku a hledá půjčku, kterou ušetřili. Budou fungovat podobně jako HML [hard money lender], s výjimkou toho, že obvykle získáte lepší sazby a termíny. "

Trenchard říká, že soukromí věřitelé mohou být otevřenější k vyjednávání o platebních podmínkách, než jsou poskytovatelé peněz. Mohou dokonce být ochotni jednat jako partner na dohodě a podílet se na zisku výměnou za to, že nezaplatí úroky dlužníka.

"Klíčem pro nezkušené ploutve je mít důvěru při vyjednávání," říká Trenchard. "Potřebují se spojit a mluvit s jinými ploutvemi o tom, kolik jsou zvyklí platit a vědět, že mohou odejít. Nemyslete si, protože se nemůžete dohodnout s prvním věřitelem, s nímž mluvíte, že ty peníze nenajdete za dohodu. "

Pokud nemáte bohatého strýce, můžete vyhledávat soukromé věřitele na místních sítích.Tito jednotlivci by mohli účtovat 8% až 12%, plus nula až dva body ve srovnání s 12% až 15% věřitelem tvrdých peněz s dvěma až pěti body, říká Trenchard. Stejně jako tvrdá peněžní věřitelka nebo banka, budou mít první zástavní právo na dům.

Jak provést soukromý věřitel

Zkušení profesionální ploutve říkají, že nejlepším způsobem, jak prozkoumat soukromého věřitele, s nímž uvažujete, je pracovat s dalšími ploutvemi - které najdete také na událostech v oblasti realitních sítí - a zeptat se, jestli mají zkušenosti s těmito věřiteli. Jak rychlý byl obrat? Jaké ceny získaly? Jak reagoval věřitel? Můžete také požádat o odkazy a zavolat jim.

Nejhorší scénář je obvykle, že dohoda spadá, protože věřitel neposkytuje slibované finanční prostředky a kupující ztratí svůj věcný vklad. Další možnost je překvapena na vyrovnávací tabulce nečekanými poplatky za věřitele. Existuje také potenciál pro právní bitvy na základě smluvních podmínek nebo věřitel, který se snaží chytit dlužníka v selhání, aby mohl uzavřít nemovitost. To jsou všechny dobré důvody, proč si předtím někoho podepsat smlouvu.

"Uvědomte si, že v tomto druhu transakce věřitel obchoduje spoustu peněz výměnou za některé podepsané listy papírových dokumentů. To není špatná dohoda pro dlužníka, "říká Machado.

Online Private Lenders

Podobně jako věřitelé s těžkými penězi, můžete najít také soukromé věřitele na internetu.

5 Arch financování , se sídlem v Irvine, Kalifornie, pracuje se zkušenými ploutvemi v 18 státech, s více se blíží brzy. Nabízí jednociferné úrokové sazby pro úvěry typu fix-and-flip.

Kotevní úvěry tvrdí, že je největším národním poskytovatelem fix-and-flip. Společnost Calabasas v Kalifornii může uzavřít obchody do sedmi dnů na širokou škálu typů nemovitostí za konkurenční úrokové sazby ve 20 státech. Podmínky se liší podle státu; například v Kalifornii jsou úvěry k dispozici s úrokovými sazbami od 8% do 12%, v závislosti na zkušenostech mezi úvěry a hodnotami a dlužníky, s původními poplatky ve výši 2% až 3% a úvěrovými podmínkami od 6 do 12 měsíců bez předčasného splacení tresty. Flippers si mohou vypůjčit až 70% domácí ARV. Dlužníci musí mít v předchozích 18 měsících ověřenou zkušenost s minimem pěti výkyvů; Kotvové půjčky budou považovat úvěry kvalifikovaným společnostem a vícečlenným LLC s méně než pěti propadáním.

Společnost Trenchard nepovažuje společnosti, které půjčují peníze za ploutve, za soukromé věřitele - dokonce i když se o sobě odvolávají - protože mají tendenci mít poplatky a úrokové sazby podobné poplatkům poskytovatelů peněz. Nicméně tyto dva příklady jsou výjimky.

Davis říká, že některé společnosti se mohou nazývat soukromými věřiteli jednoduše proto, že jsou soukromými společnostmi, ale technicky je soukromý věřitel přítelem, rodinným příslušníkem nebo jinou osobou, která neprovádí podnikání z půjček, ale souhlasí s tím, půjčka.

3. Crowdfund Your Flip

Crowdfunding spoléhá na skupinu různých jednotlivců a / nebo institucí, aby kolektivně financovala půjčky.Každý věřitel, který je označován jako investor, dodává malé procento úvěru dlužníka a získává úroky z těchto peněz.

Tradiční davové fondy, jako je Prosper, nejsou zaměřeny na nákup a odkládání domů; Prosperova maximální výše půjčky ve výši 35 000 USD je určena pro projekty jako renovace domů, konsolidace dluhů a financování malých podniků. To je místo, kde se objevují specializovaná místa, kde se nacházejí plutvy pro obytné nemovitosti. Možnosti zahrnují RealtyShares , Groundfloor Finance a Patch Land . Někteří vám "předfinalizují" svůj úvěr, což znamená, že společnost rychle uzavře vaši půjčku pomocí svých vlastních peněz, zatímco čeká na to, aby investoři poskytli finanční prostředky, zatímco jiní neuzavřejí váš úvěr, dokud investoři plně nevyplácejí finanční prostředky. To může znamenat pomalejší zavírání nebo zavření.

"Crowdfunding webové stránky zaujímají podobnou mezeru jako tvrdí věřitelé peněz," říká Davis. "Jsou poměrně drahé, ale půjčují investorům v oblasti nemovitostí bez ohledu na to, kolik hypoték mají, a zaměřují se silně na zajištění a kvalitu samotné dohody. "

Čtyři stránky Crowdfunding

RealtyShares nabízejí krátkodobý úvěr na úhradu nákladů na úhradu (LTC) až 90%, uzavření za méně než 10 dní, termíny 6 až 24 měsíců a sazby začínající na 9%. K dispozici jsou půjčky ve výši 100 000 až 10 milionů dolarů. Společnost spolupracuje se zkušenými investičními společnostmi s prokázanými výsledky a schvaluje pouze 5% obchodů.

Groundfloo r nabízí půjčky od 25 000 do 2 milionů dolarů s financováním až 90% dlouhodobých plateb, uzavření za necelých sedm dní, žádné platby během trvání půjčky a žádné daňové přiznání nebo bankovní výpisy požadované pro úvěry do pol milionu. Úrokové sazby se pohybují od 6% do 26%. Dlužníci musí zaplatit minimálně tři měsíce úroků, i když splácejí půjčku dříve. Typické náklady na uzavření jsou 500 až 1 500 dolarů a Groundfloor účtuje dva až čtyři body za půjčku. Všechny body a poplatky lze započítat do úvěru. Podzemní podlaží obvykle nefunguje s nezkušenými ploutvemi.

Patch of Land nabízí úvěry od 100 000 do 5 milionů dolarů s financováním až 80% úvěru na hodnotu nebo až 70% po obnovené hodnotě, uzavření za necelých 7 dní, a úrokové sazby od 7.99%. Dlužníci provádějí automatické měsíční splátky úroků z úvěrů na období od jednoho do 36 měsíců. Patch Land pracuje pouze se zkušenými vývojáři.

Finanční úvěr AssetAvenue , , který je založen v Kalifornii, financuje půjčky ve výši 150 000 až 2 miliony dolarů na investice do nemovitostí ve 43 státech a říká, že může dokončit rehabilitační půjčku za pouhých 10 dní. Účtuje poplatek za podání žádosti tak, aby třetí strana mohla vykonat náležitou péči na žádosti dlužníka o půjčku; účtuje také počáteční poplatek a další standardní závěrečné náklady. Flippers si mohou půjčit až 75% kupní ceny a až 100% rozpočtu na rehabilitaci. Dlužníci nahrávají své dokumenty a mohou monitorovat průběh svého úvěru online. Úvěry jsou spláceny prostřednictvím automatického debetu z bankovního účtu dlužníka.

Možné nevýhody

Trenchard a Machado prohlásili, že nepoužívali žádné webové stránky s nemovitostmi. Ale oba byli podezříváni, že proces hodnocení a uzavírání dohody o dluhopisech může být pomalejší než to, co by dlužník zažil s soukromým nebo tvrdým věřitelem, s nímž má solidní vztah. Tito věřitelé by mohli uzavřít dohodu za 24 hodin, kdy nastane velká příležitost a veškeré papírování je v pořádku.

Na rozdíl od soukromého věřitele, stránky sdružující fondy mohou také nabídnout příležitost vyjednávat. Mohou mít nastaveny parametry pro každou transakci, protože jsou odpovědné velkému počtu investorů.

Bottom Line

Pokud nemáte dost peněz na to, dům bez finanční pomoci - nebo pokud máte hotovost, ale chcete omezit riziko - existuje několik způsobů, jak získat finanční prostředky. Půjčovna tvrdých peněz, soukromý věřitel nebo zprostředkovatel nemovitostí vám mohou pomoci dosáhnout vašich snů.

Všechny tyto možnosti jsou drahé v porovnání s tradičním financováním hypoték v domácnostech obývaných majiteli, avšak jejich cena odráží vysoké riziko, které věřitel podniká, a nepravděpodobnost, že získáte bankovní úvěr s nízkou úrokovou sazbou, aby se dům obrátil. Použití peněz ostatních lidí vás nejenže umožňuje začít pracovat s obracejícími se společnostmi, pokud budete mít jen málo peněz nebo nebudete investovat do peněz, ale zároveň vám dává šanci obrátit více nemovitostí současně a zvýšit vaše celkové zisky, jakmile získáte dostatečné zkušenosti, .

"Pokud znáte možnosti, kde je najdete a jak je síťovat, problém spočívá spíše v hledání obchodů než při hledání peněz," říká Trenchard. "Je velmi snadné najít velké peníze, ale je velmi obtížné najít skvělé nabídky. "

Odmítnutí odpovědnosti: Věřitelé jmenovaní a popsaní v tomto článku jsou prezentováni pouze pro informační účely. Ani Investopedia, ani autorka neschválí žádnou z těchto společností. Dlužníci by měli udělat svůj vlastní výzkum, než určí, zda některý z těchto věřitelů je dobrou volbou pro jejich konkrétní potřeby financování.