Otázka, zda nákup a prodej nebo nákup a držení je nejlepší strategie pro investice do nemovitostí, nemá jednu správnou odpověď. Rozhodnutí zvolit jednu metodu oproti jiné by mělo být spíše součástí explicitní strategie, která bere v úvahu celkové investiční cíle investora a příležitosti, které představuje stávající trh. Tento článek bude diskutovat o výhodách a nevýhodách každé investiční strategie. Přečtěte si, jakou strategii vylepšíte ostatní na trhu, na kterém investujete.

Proč investovat do nemovitostí?

Vlastnictví bytových nemovitostí získává stále větší zájem od drobných investorů z mnoha následujících důvodů:

• Nemovitost poskytuje předvídatelnější výnosy než akcie a dluhopisy.
• Nemovitost poskytuje zajištění proti inflaci, protože nájemné a investiční peněžní tok se obvykle zvyšují alespoň o míru inflace.
• Nemovitosti poskytují vynikající místo pro kapitál v době, kdy investoři nejsou přesvědčeni o perspektivách trhu akcií a dluhopisů nebo o tom, že investoři očekávají, že dlouhodobé výnosy z akcií a dluhopisů budou nedostatečné.
• Vlastní kapitál vytvořený v investicích do nemovitostí poskytuje vynikající základ pro financování dalších investičních příležitostí. Namísto půjček, aby se kapitál dostal do jiných vozidel (tj. Nakupování akcií na marži), si investoři mohou půjčovat proti vlastnímu kapitálu, aby mohli financovat další projekty. Relativní lehkost půjček proti investicím do nemovitostí v kombinaci s odečitatelností hypotečního úroku činí tuto možnost levnější metodou pro financování dalších příležitostí pro investory, kteří jsou spokojeni s převzetím dodatečného finančního rizika.
• Kromě poskytování peněžních toků pro vlastníky v obdobích, kdy jsou pronajaty obytné nemovitosti, mohou být také používány jako bydliště nebo pro jiný účel v obdobích, kdy nevytváří peněžní toky. (Chcete se dozvědět více? Přečtěte si: Investování do nemovitostí .

Vliv tržních faktorů

Abychom načrtli důsledky rozhodnutí o převrácení nebo pozdržení, musíme pochopit problémy spojené s každou z transakčních strategií. Ve srovnání s akciemi a dluhopisy je nemovitost poměrně neefektivní trh a vyznačuje se nízkým objemem transakcí a tržními údaji, které nejsou příliš transparentní. Obtížnost hledání nemovitostí v kombinaci s nekonzistentními vlastnostmi a tržními údaji činí transakce s nemovitostmi obtížnější a dražší k provedení než akcie a dluhopisy. (Pro další čtení viz: Pět věcí, které by měl každý investor nemovitostí vědět .

Dvě další otázky, které mohou vést investory k tomu, aby zvolili jednu taktiku nad jinou, se točí kolem metod ocenění a kapitálu nezbytného pro investice do této třídy aktiv.Obytná nemovitost je oceňována metodou oceňování, nikoliv kontinuálním obchodováním, což vede k návratnosti investic, které jsou předvídatelnější a méně volatilní než výnosy z akcií a dluhopisů. Vzhledem k tomu, že poptávka po nemovitostech je ovlivněna dlouhodobými ekonomickými trendy, jako je růst počtu obyvatel, pracovních míst a obecná ekonomika, nemovitost prodloužila období vysokých a nízkých hodnot a objemů transakcí. Trhy s nemovitostmi v dlouhém vzestupném trendu jsou charakterizovány rostoucí poptávkou a obdobími, kdy investoři "vyrábějí seno, zatímco svítí slunce", zatímco dolní trhy mají tendenci vykazovat omezené obchody, přičemž investoři ztrácejí papír, dokud se trh neobnoví a znovu si uvědomí zisky.

Chcete-li prokázat relativně vysoké náklady investic do nemovitostí na celkové investiční strategie, porovnejte rozdíl mezi investicí do akcií ve výši 200 000 dolarů a stejnou investicí do nemovitostí. Při akciové expozici může investor okamžitě prodávat část investice za účelem získání zisku a udržet zůstatek na průměrné ceně za dolar, čekat na budoucí potenciální zisky nebo mít dlouhodobou pozici v tomto odvětví nebo společnosti. $ 200 000 dolarové pozice v majetku by mohlo být něco od jednoho rodinného domu až po několik malých nemovitostí. S výjimkou sekuritizovaných investic do nemovitostí, jako jsou realitní investiční fondy (REIT), jedním problémem s jediným vlastnictvím obytných nemovitostí je to, že se nedá snadno rozdělit. U jiných typů investic, jako jsou akcie, pokud je investor s určitou expozicí nepříjemný, může "exponovat" expozici deriváty nebo prodávat část investice. S nemovitostmi je jediným skutečným způsobem, jak snížit expozici, prodávat majetkové podíly na partnerství, což může vést k kontrole, právním problémům a otázkám řízení.

Klady a zápory prokládání

Nejvíce zřejmou výhodou pro převrácení investic do nemovitostí je schopnost okamžitě uskutečnit zisky a mít kapitál vázaný na co nejmenší možný čas. Také na rozdíl od akciového trhu, který se může stát uprostřed dne, trhy s nemovitostmi jsou snadněji předpovězeny a mohou produkovat prodloužené časové období, které kompenzují investory za převrácené vlastnosti. V tomto smyslu mohou být převrácené vlastnosti považovány za rizikovější investiční strategii, protože je určena k udržení rizikového kapitálu po minimální dobu a vzhledem k tomu, že chybí riziko řízení a pronájmu, které jsou vlastnictvím držení nemovitosti.

Pro většinu investorů by měly být převrácené vlastnosti považovány spíše za taktickou strategii než za dlouhodobou investiční strategii. Vzhledem k tomu, že transakční náklady jsou na straně nákupu i prodeje velmi vysoké, mohou významně ovlivnit zisky. Existují dva hlavní typy nemovitostí, které lze použít v přístupu k nákupu / prodeji nemovitostí. Prvním z nich jsou domy nebo byty, které lze koupit za současnou tržní hodnotu, protože jsou ve finančním bezpečí. Druhým je "fixer", majetek se strukturálním nebo designovým problémem, který lze překonat, aby vytvořil hodnotu.

Investoři, kteří se zaměřují na postižené vlastnosti, to dělají tím, že identifikují majitele domů, kteří již nemohou spravovat nebo udržovat své vlastnosti, nebo vyhledáním vlastností, které jsou nadměrně ovlivňovány a jsou vystaveny riziku, že dojde k selhání. Ti, kteří upřednostňují fixátory, naopak budou přemodelovat nebo vylepšovat nemovitost tak, aby fungovala lépe pro majitele domů nebo byla efektivnější pro nájemce bytů. Při použití této taktiky se kupující fixáře spoléhá na investování kapitálu ke zvýšení hodnot, na rozdíl od toho, že jen koupí majetek na nízké úrovni, aby vytvořil vysokou návratnost investic. Samozřejmě je také možné kombinovat tyto dvě strategie při převrácení vlastností a mnoho investorů dělá právě to.

Avšak převrácené vlastnosti mohou vytvářet daňové a nákladové problémy, s nimiž se dlouhodobé investice nemají. Otočení obvykle vede k výkyvům výnosů, které mohou způsobit problémy s peněžním tokem a daňovým řízením. Také nalezení těchto příležitostí může být z dlouhodobého hlediska obtížné, a proto je tato strategie vhodnější pro ty, kteří chtějí využít výhod krátkodobějších příležitostí na trhu s nemovitostmi. (Chcete-li se dozvědět více o převrácení, přečtěte si Pět chyb, které způsobují, že dům převrací Flop).

Výhody a nevýhody holdingu

Je dobře známo, že nákup a držení nemovitostí je recept na shromažďování velkého bohatství. Většina "starých peněz" v USA a v zahraničí byla nahromaděna prostřednictvím vlastnictví půdy. Dokonce i po období klesajících cen pozemků se v dlouhodobém horizontu téměř vždy objevují hodnoty pozemků, protože existuje omezená nabídka pozemků.

Dlouhodobé vlastnictví nemovitostí však nese řadu manažerských a právních otázek, s nimiž se investoři do akcií a dluhopisů nikdy nemají potýkat. Vlastnictví nemovitostí je úsilí náročné na řízení, které je mimo dovednost mnoha investorů.

Investiční akcionáři musí mít schopnosti analyzovat konkrétní trh, konkrétní společnost a schopnost vedení realizovat své obchodní strategie. Dlouhodobý investor s nemovitostmi potřebuje stejné dovednosti, ale má další odpovědnost za vytváření a provádění těchto obchodních strategií pro své vlastnosti. Mnoho investorů, zejména prvotní majitelé nemovitostí, je špatně připraveno nebo špatně vybaveno, aby se vypořádalo s odpovědnostmi, které přicházejí s řízením pronájmu nemovitostí. Proces nalézání kvalitních nájemců a jejich potřeby, jakož i zajištění údržby a údržby majetku může být stresující a časově náročný záležitost, ale úspěšné řízení nemovitostí je nezbytné pro zajištění plynulých peněžních toků z investování. ( > Rizika související s dlouhodobým vlastnictvím nemovitostí jsou:

Riziky spojené s dlouhodobým vlastnictvím nemovitostí skvělý, ale pokud je zmírněn, je investor dobře kompenzován za to, že je přijal. Většina těchto rizik, která zahrnují transakční rizika nákupu a prodeje nemovitostí, ohrožuje blahobyt majetku a rizika nalezení a údržby nájemníků, se považují za nesystematické riziko nebo investiční rizika, která mohou být diverzifikována, pokud je k dispozici odpovídající počet investic je zakoupeno v dobře vytvořeném portfoliu.Problém pro většinu investorů spočívá v tom, že nemovitost je tak kapitálově náročná, že částka potřebná k nákupu dostatečného majetku pro diverzifikaci těchto rizik je mimo jejich schopnosti. (Chcete-li se naučit posoudit vaši osobní úroveň rizika, podívejte se na: Určení rizik a rizikové pyramidy .)

Výběr strategie

Aby bylo možné rozhodnout, je nejvhodnější strategie, je třeba odpovědět na několik kritických otázek. Investor musí rozhodnout, zda je alokace kapitálu trvalá nebo přechodná a zda je jádrem celkové investiční strategie nebo prostředkem ke zvýšení výnosů. Je také třeba určit, jaká rizika a návratnost je vhodná pro tuto část svých investičních portfolií a zda má investor přiměřenou toleranci a schopnost převzít odpovědnost za řízení, která jde společně s jakým typem investice. Není-li k dispozici kapitál k nákupu diverzifikovaného portfolia, musí být budoucí investor připraven být schopen převzít nesystematické riziko, včetně individuálních majetkových rizik a potenciálního nedostatku poptávky po nemovitosti, ať už majiteli domů nebo nájemci. Při rozhodování o strategii nákupu a prodeje musí investor také určit, zda má schopnost odhalit nepříznivé prodejní vlastnosti nebo fixátory. V této transakční strategii je důležité určit, zda lze kapitál v daném investičním období dostat natolik, aby bylo možné překonat transakční náklady na straně nákupu a prodeje, včetně makléřských, financovacích a uzavíracích poplatků.

Bottom line

Přestože výběr mezi oběma dotyčnými strategiemi závisí na konkrétní finanční situaci a investičních cílech, dlouhodobá strategická strategie je obecně vhodnější pro ty, kteří používají nemovitost jako hlavní část svých celkových investiční portfolia; převrácené vlastnosti jsou vhodnější, když se nemovitost používá jako doplněk nebo taktika návratnosti. Investoři, kteří chtějí shromáždit bohatství a vydělat si příjmy z investic do nemovitostí, by měli zvážit dlouhodobé držení nemovitostí, a to s využitím kapitálu zabudovaného do portfolia k financování dalších investičních příležitostí s potenciálem prodeje nemovitostí na vyšším trhu. Otočné vlastnosti jsou taktikou, která je nejvhodnější pro období, kdy jsou nízké vyhlídky na akciových a dluhopisových trzích, nebo pro investory, kteří chtějí realizovat krátkodobé kapitálové zisky tak dlouho, jak to umožní současný trh.