Pokud si vyberete nejpopulárnější typ reverzní hypotéky, hypoteční úvěr pro domácí kapitál (HECM), váš úvěr a váš domov budou muset vyhovět požadavkům Federální správy bydlení (FHA) tyto hypotéky. Zde je přehled nejdůležitějších pokynů, které byste měli vědět. (Chcete-li se dozvědět více o požadavcích na dlužníka, přečtěte si Kvalifikujete se za reverzní hypotéku? )

Způsobilé vlastnosti

Reverzní hypotéku můžete uzavřít pouze na určité typy nemovitostí. Domov musí být rodinný dům nebo dům se dvěma až čtyřmi bytovými jednotkami, ve kterém sídlíte jedna jednotka. Homosexuály schválené společností HUD jsou rovněž způsobilé, stejně jako vyráběné domy, které splňují požadavky FHA. Podlahová plocha vyráběného domu musí být nejméně 400 čtverečních stop a musí splňovat Federální normy pro průmyslové stavby a bezpečnostní normy. Majetku, která má být reverzně zastavena, musí být rovněž klasifikována a zdaněna jako nemovitost. Takže i když byste mohli žít ve svém rekreačním vozidle, nemůžete to zpětně hypotékovat, protože se nehodí jako nemovitost. Také, abyste získali a udržovali reverzní hypotéku na svém majetku, musíte tam bydlet jako své hlavní bydliště.

Home Appraisal

Získání reverzní hypotéky vyžaduje profesionální hodnocení domů. Hodnota vašeho domova bude založena na jeho stavu a hodnotách nemovitosti v okolí. Poskytovatelé úvěru se chtějí ujistit, že částka reverzní hypotéky, kterou rozšiřují na majitele domů, je v souladu s tím, co dostanou, když se dům prodal, aby splatil úvěr. Hodnocení obvykle trvá 120 dní, což by mělo být více než dost času na uzavření úvěru.

Dům musí také splňovat minimální standardy FHA pro bezpečnost, bezpečnost a spolehlivost. Pokud domov nesplňuje tyto standardy, může věřitel schválit reverzní hypotéku pod podmínkou, že část výtěžku směřuje k provedení nezbytných oprav, aby nemovitost přivedla k těmto standardům. Místní kancelář HUD přezkoumá nemovitost, kterou si odhadovač myslí, že vyžaduje opravy, které stojí 30% nebo více z toho, co stojí domů. HUD může nebo nemusí povolit, aby byly tyto vlastnosti reverzně zadluženy. (Více informací Co byste měli vědět o domácím hodnocení .)

Financování dlužníků

Podle federálního nařízení, které vstoupilo v platnost počátkem tohoto roku, musí věřitelé provést finanční posouzení dlužníků před jejich schválením reverzní hypotéku. Účelem tohoto posouzení je zajistit, aby majitel domu měl ochotu a schopnost držet krok s požadovanými pojistnými povinnostmi a zaplacením daně z nemovitosti. Hlavní kritéria pro získání nároku na reverzní hypotéku a určení toho, kolik může majitel domu půjčit, jsou však stále věkem majitele domu, úrokovou sazbou úvěru a oceňovanou hodnotou nemovitosti, nikoliv příjmy, úvěry a majetek majitele domů, .(Zjistěte o rozdílech v Srovnání reverzních hypoték a forwardových hypoték .)

Pokud z finančního posouzení vyplývá, že nemusíte mít příjmy nebo likvidní majetek, musíte držet krok s pojištěním a daněmi nemusí nutně znamenat, že nebudete moci získat zpětnou hypotéku. Poskytovatelé úvěru mohou vyčlenit část vašich reverzních výnosů z hypotéky na pokrytí těchto výdajů pomocí procesu podobného účtu escrow, který jste měli s předplacenou hypotékou. U reverzních hypoték se tento účet nazývá "vyloučená délka života".

Pro finanční posouzení půjčitel přezkoumá kreditní zprávy dlužníka, historii zaměstnání, historii bydlení za uplynulý rok, historii placení daně z majetku, vlastníky domů stav pojištění, stav povodňového pojištění (čtěte Porozumění povodňovému povinnému povodnímu pojištění ) a historii plateb sdružení (pokud vlastnictví patří sdružení). Podívejte se na stranu 82 tohoto vzorového reverzního hypotečního finančního vyhodnocení, aby zjistil, co věřitelé informací zváží.

Prémie za hypoteční pojištění

HECM mají dva druhy pojistného na hypoteční pojištění: předem a průběžně. Poplatek za předčasné splacení je účtován při vyčerpání úvěru. Je to procentní podíl na základě toho, kolik z výpůjčky se rozhodnete obdržet v prvním roce. Myšlenka spočívá v tom, že čím více si vezmete v prvním roce, tím je vaše půjčka riskantnější, takže vaše pojištění hypoték stojí více.

Výpočet je jednoduchý: pokud půjčíte méně než 60% vaší počáteční základní jistiny v prvním roce, přednostní prémie činí 0,5% hodnoty vašeho domova. Pokud si půjčíte více než 60%, je to 2,5%. Tuto prémii můžete financovat, pokud nechcete vyplácet z kapsy, ale to znamená, že budete platit úroky na tak dlouho, dokud budete mít půjčku. Vzhledem k tomu, kolik si můžete půjčit je částečně založen na výši úroků budete narůstat po celou dobu trvání úvěru, financování pojistného sníží, kolik si můžete půjčit více, než je výše pojistného.

Musíte také platit roční pojistné na hypotéku (MIP) tak dlouho, dokud máte půjčku. Tento poplatek činí 1. 25% zůstatku hypotéky za rok. MIP se také přidávají k zůstatku úvěru a snížíte částku, kterou si můžete půjčit.

Nelze dlužit více než domovské stojí za

Pokud se prodat svůj domov, nebo odstěhovat, když jste naživu, bude vaše reverzní hypotéka je splatná. Totéž platí, pokud zemřeš, když ještě žiješ doma. Pokud doma prodává za méně, než dlužíte na zpětné hypotéce, nemusíte dělat rozdíl. A pokud vaši dědicové chtějí po vaší smrti nebo domě koupit domů, aby si je mohli udržet v rodině, věřitelé je nemohou požádat, aby zaplatili víc, než vám dlužím.

HECM je půjčka bez rešerší a pojištění hypotéky FHA pokrývá veškeré nedostatky. Jedinou výjimkou je, že nemůžete prodat svůj domov za méně než 95% z toho, co stojí za to a být mimo háček. Musí existovat omezení takhle, aby se zabránilo bezohledným lidem z dělat věci, jako je prodej domů na příbuzného za méně než tržní hodnota a méně než hypotečního bilanci zpětného chodu a pak očekávají věřitele, aby finanční hit.

Spodní linie

Hypoteční průmysl je silně regulován a společnost FHA zavedla mnoho pokynů, které chrání dlužníky před závažnými chybami, zabraňují věřitelům využívat dlužníky a povzbuzují věřitele k nabídce reverzních hypoték. Tato nařízení a jejich prosazování nejsou dokonalé, nicméně, takže si stále musíte být opatrní při zvažování reverzní hypotéky. (Pro další čtení viz Průvodce zdanění a reverzní hypotéky a Najděte nejlepší reverzní hypoteční společnosti .