Fannie Mae (oficiálně Federální národní asociace hypoték nebo FNMA) je vládou podporovaná společnost (GSE), tj. Veřejně obchodovaná společnost, která působí pod charte Kongresu, a rozšířit likviditu hypotečních peněz vytvořením sekundárního trhu. Založena v roce 1938 během Velké hospodářské krize v rámci New Deal, Fannie Mae nasazuje své úsilí na zvýšení dostupnosti a cenové dostupnosti majitelů domů pro Američany s nízkým, středním a středním příjmem.

Fannie Mae jako účastník sekundárního hypotečního trhu nezakládá půjčky ani hypotéky dlužníkům. Místo toho udržuje finanční prostředky pro hypoteční věřitele (např. Družstevní záložny, místní a národní banky, spořitelny a jiné finanční instituce) prostřednictvím nákupu a záruky hypoték těchto firem. Ve skutečnosti je to jeden z dvou největších kupců hypoték na sekundárním trhu. Druhým je jeho sourozence, Federální hypoteční korporace pro domácí půjčky nebo Freddie Mac, která je také vládou podporovanou společností vytvořenou Kongresem.

Fannie Mae investováním na trhu s hypotékami vytváří pro poskytovatele věřitelů větší objem likvidity, jako jsou banky, spořitelny a družstevní záložny, což jim zase umožňuje upisovat nebo financovat další hypotéky. Účetní jednotka odhaduje, že od roku 2009 financuje trh s 5 biliony dolarů, přičemž financuje zhruba šest milionů domácích nákupů, 14 milionů refinancování a tři miliony pronájmů. Jedná se o největšího sponzora nebo záložníka 30letých hypotečních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou v USA

- Fannie Mae Stock

Fannie Mae byla veřejně obchodována od roku 1968. Do roku 2010 se obchodovala na Newyorské burze cenných papírů. Byla zrušena po hypotéce, bydlení a finanční krizi poté, co její akcie klesly pod minimální kapitálové požadavky stanovené NYSE. Nyní obchoduje na volném trhu.

Ve druhé polovině roku 2008 byla Fannie Mae a Freddie Mac převzata vláda prostřednictvím konzervatoře Federálního výboru pro finance bydlení. Oba byly vyčerpány ve výši 187 dolarů. 4 miliardy, což jim ušetřilo z kolapsu. Do roku 2014 Fannie Mae splatila vládu více než částku, kterou obdržela. (Pro související čtení viz:

Analýza Fannie Mae a Freddie Mac Fallout

.) V srpnu roku 2012 došlo ke změně podmínek, jimiž se řídí povinnosti dividend Fannie Mae, aby americká státní pokladna konci každého čtvrtletí a poskytuje kapitál v případě, že dojde k deficitu.Takže i když Fannie Mae dělá peníze, jeho zisky jsou předávány každou čtvrtinu vládě. Pokyny společnosti Fannie Mae

Aby byl hypoteční věřitel způsobilý k podpoře Fannie Mae, musí souhlasit s tím, že nebude praktikovat nekalé praktiky poskytování úvěrů v oblasti subprime. Subprime úvěry, které mají vyšší sazby než úvěry s primární sazbou, jsou nabízeny dlužníkům se špatným úvěrem, kteří jsou považováni za vyšší riziko ze strany věřitele.

Nákupy a záruky hypoték společnosti Fannie Mae musí splňovat přísná kritéria. Například limit pro konvenční půjčku pro rodinný dům v roce 2017 činí 424 000 dolarů pro většinu oblastí a 636 až 150 dolarů za vysoce nákladné oblasti včetně Havaje a Aljašky. Federální agentura pro financování bydlení (FHFA) stanoví tyto limity (viz všechny oblasti, klikněte zde.)

Po koupi hypoték na sekundárním trhu Fannie Mae sdružuje je do cenných papírů zajištěných hypotékou (MBS). MBS jsou cenné papíry zajištěné aktivy, které jsou zajištěny hypotékou nebo skupinou hypoték. Cenné papíry zajištěné hypotékami společnosti Fannie Mae jsou poté zakoupeny institucemi, jako jsou pojišťovny, penzijní fondy a investiční banky. Zaručuje splácení jistiny a úroku z jejího MBS.

Fannie Mae má také své vlastní portfólio, které se běžně označuje jako zadržené portfolio, které investuje do cenných papírů krytých hypotékami vlastními a ostatními institucemi. Fannie Mae vydává dluh, nazvaný agenturní dluh, na financování svého zadrženého portfolia. (Pro související čtení viz:

Fannie Mae, Freddie Mac a úvěrová krize roku 2008

.) Fannie Mae Loans Abyste získali půjčku, musím projít schváleným věřitelem. Spolu s vyhýbáním výše uvedených úvěrů na rizikové úvěry musí věřitelé splňovat kritéria způsobilosti a upisování, která zajišťují úvěrovou kvalitu financování.

Hypotéky zakoupené a garantované společností Fannie Mae jsou nazývány odpovídajícími úvěry. Obecně řečeno, přizpůsobené úvěry mají nižší úrokové sazby než nezpůsobilé nebo jumbo úvěry, které obvykle nejsou podporovány Fannie Mae, protože překračují limity velikosti úvěru.

Jak požádat o Fannie Mae-Backed Hypotéku

Když jste našli věřitele, který má nárok na půjčku s Fannie Mae, budete vedeni při vyplňování žádosti o jednotné rezidenční půjčky. Budete muset shromažďovat a poskytovat finanční informace a dokumentaci. To zahrnuje záznamy o zaměstnanosti a vaší hrubé výnosy a výkazy, které je podporují, jako je formulář W-2 nebo formulář 1099. Budete také muset poskytnout celkové měsíční dlužné závazky, jako jsou zůstatky na kreditní kartě, auto platby, výživné a podporu dětí.

Chcete-li být schváleni pro úvěr společnosti Fannie Mae, je upřednostňovaný poměr dluhu k příjmu (DTI) nejvýše 28%. Předběžný DTI určuje, kolik z vašeho hrubého příjmu jde na náklady na bydlení. Je-li vaše DTI příliš vysoká, pokud je to možné, udělejte větší zálohu, což snižuje vaše měsíční náklady. Fannie Mae vyžaduje minimální zálohu ve výši 5% za hypoteční s pevnou úrokovou sazbou, ačkoli 20% je obvykle ideální.

Domácnosti musí také splňovat minimální požadavky na úvěr, aby získali nárok na hypoteční úvěry od společnosti Fannie Mae. U rodinného domova, které je primárním bydlištěm, je zapotřebí skóre FICO nejméně 620 pro půjčky s pevnou sazbou a 640 pro hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM). Samozřejmě, čím lepší - nebo vyšší - vaše skóre FICO, tím více máte nárok na nejnižší dostupné úrokové sazby.

Změny úvěrů

Po zhroucení hypoték se Fannie Mae začala věnovat změnám úvěrů. Modifikace úvěrů mění podmínky stávající hypotéky, aby pomohly dlužníkům vyhnout se nesplnění závazků, skončily uzavřením trhu a nakonec ztratily svůj domov. Změny mohou zahrnovat nižší úrokovou sazbu a prodloužení doby trvání úvěru, což by snížilo měsíční platby. Fannie Mae dokončila od roku 2009 více než 1,5 milionu úvěrových změn. (Pro související čtení viz:

Vítězové Fannie / Freddie Bailout

.) Fannie Mae HomePath hypotéky, ve kterých je společnost Fannie Mae vlastníkem / investorem, nebo když jsou nemovitosti získány skutkovými známkami uzavření nebo propadnutí, Fannie Mae se pokusí prodat nemovitosti včas, aby se minimalizovaly možné dopady na komunitu. HomePath. com je webová stránka společnosti Fannie Mae, kde mohou kupující a investoři hledat a nabízet tyto nemovitosti a HomePath Hypotéka nabízí produkty pro financování kupujících pro nemovitosti. V některých případech může být k dispozici speciální financování prostřednictvím HomePath Hypotéka a HomePath Renovation Hypotéka. Patří sem rozšířené příspěvky pro prodejce pro nemovitosti užívané vlastníkem a možnosti nižší platbu pro kupce s více financovanými nemovitostmi.

HomePath. com nabízí výhradně nemovitosti, které vlastní Fannie Mae a zahrnují rodinné domy, městské domy a byty. Fannie Mae využívá místní odborníky v oblasti nemovitostí k přípravě, údržbě a seznamu nemovitostí k prodeji. Většina záznamů obsahuje fotografie, popisy majetku a další podrobnosti, včetně informací o škole a sousedství. Počet, typ a prodejní ceny se výrazně liší podle trhu, stejně jako stav nemovitostí. Zatímco některé domy jsou připraveny k nastěhování, jiné vyžadují opravy nebo dokonce rozsáhlé renovace. Každá nemovitost se prodává v podmínkách "jak je".