Když nemůžete snížit hypotéku o minimálně 20%, obvykle budete platit za soukromé hypoteční pojištění (PMI). PMI chrání věřitele před dalšími riziky, které by podnikl, a to půjčováním někomu, kdo by neměl co ztratit tím, že odchází ze svého domova a hypotéky, jak mnoho beznadějně podvodních dlužníků dělalo poté, co bublina na bydlení vybuchla. Přestože PMI představuje dodatečný měsíční výdaj, který si dlužníci nemají platit, je to lepší než tradiční alternativa: neumožňuje získat hypotéku vůbec, dokud nebudete mít nárok na snížení o 20%.

Dnes však někteří věřitelé nabízejí programy hypotéky s nízkou splátkou, které vám umožňují vyhnout se PMI - a nejsme pouze o půjčkách VA, které jsou k dispozici pouze pro kupující domů s kvalifikovanou vojenskou služby (nebo za určitých okolností jejich manželky). Banky, družstevní záložny a poskytovatelé tržních úvěrů v celé zemi nabízejí alternativy k placení hypotečního pojištění. Někteří věřitelé nabízejí úvěry, což znamená, že budete mít dvě hypotéky; jiní účtují vyšší úrokové sazby nebo vyžadují, abyste vybrali hypotéku s nastavitelnou sazbou, jejíž sazby se pravděpodobně zvýší v budoucích letech. Zde jsou některé z možností, které jsou k dispozici na dnešním trhu a jak se jejich cena porovná s placením PMI.

Pokud kupujete dům jako primární bydliště, můžete si půjčit až 650 000 dolarů od NASA Federal Credit Union (FCU), aby si koupil domů bez zaplacení PMI. To dělá tuto nabídku hodně pro majitele domů, kteří hledají jumbo úvěr. S dalšími programy bez PMI, které nemají platbu, můžete si půjčit pouze ve výši 417 000 dolarů, což je ve většině částí země (s výjimkou oblastí s vysokými náklady).

Tato půjčka je k dispozici ve Washingtonu DC a 17 státech: Colorado, Connecticut, Delaware, Massachusetts, Maryland, Maine, Minnesota, Severní Karolína, New Hampshire, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Texas (ačkoli to nemůže být použito k refinancování domu v Lone Star stát), Virginie, Vermont, Washington a západní Virginie. Je to úvěr, který je splatný a je k dispozici s hypotékami s pevnou úrokovou sazbou i s nastavitelnou sazbou. Musíte být členy družstevních bánk, ale někdo se může připojit k NASA FCU tím, že se stane členem Národní vesmírné společnosti, která je zdarma. (

Republika banka

Louisville, Ky na bázi Republic Bank nabízí hypotéku bez zálohy bez PMI a žádné body. Úvěr je sedmiletý ARM s počáteční úrokovou sazbou 4,950%. Tato sazba je výrazně vyšší než sazba tržního věřitele SoFi (zkráceně pro sociální finance). Je to také mnohem vyšší než propagovaná míra Wells Fargo na ARM 7/1, což je jen 3.5%, ale vyžaduje 25% zálohu. Dražší úvěrový program může být pro vás vhodnou volbou, pokud nebudete mít nárok na méně nákladné možnosti. Vaše měsíční splátka s touto repo bankou by byla 495 dolarů za každých 100 000 dolarů půjčených za prvních sedm let; poté se úroková sazba jednou ročně upravuje na základě základní sazby, která je nyní 3 5% plus marže 0. 50% (to je důvod, proč se nazývá ARM 7/1). Můžete si půjčit až 417 000 dolarů s touto půjčkou, která je určena výhradně na nákupy (refinancování). Domov musí být vaše hlavní bydliště. SoFi

SoFi umožňuje domácnostem snížit až o 10% na úvěry až na 3 miliony dolarů a vyhnout se PMI. Neexistují ani originály. Můžete použít SoFi hypotéku k nákupu primárního bydliště nebo druhého bydlení ve Washingtonu a 25 států: Alabama, Kalifornie, Connecticut, Delaware, Florida, Gruzie, Idaho, Illinois, Indiana, Maryland, Minnesota, New Hampshire, New Jersey, Severní Karolína, Severní Dakota, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Tennessee, Texas, Vermont, Virginie, Washington, Wisconsin a Wyoming. (Více viz

SoFi: Co byste měli vědět o tomto alternativním věřiteli

.)

SoFi účtuje dlužníkům mírně vyšší úrokovou sazbu výměnou za to, že nemusí platit PMI. Michael Tannenbaum, viceprezident hypotečního úvěru na SoFi, říká, že na 30leté hypotéce s fixní úrokovou sazbou o 20% nižší, nejlepší sazba SoFi k 1. dubnu 2016 činí 3 875%; pokud snížíte 10%, sazba se zvýší na 4,125%. Stejně tak, pokud si zvolíte 7/1 ARM s 20% down, vaše míra by byla 3,125%, zatímco by to bylo 3,625%, pokud jste snížili o 10%.

Federální úvěrová unie v San Francisku S PoppyLoanem federálního úvěrového sdružení v San Francisku mohou kupující domů, kteří pracují v okrese San Francisco nebo v okrese San Mateo a kteří si koupí dům v hodnotě až 2 miliony dolarů v některém z devíti okresů Bay Area 0% bez placení PMI. Tato půjčka je 5/5 ARM odpisována za 30 let. To znamená, že počáteční úroková sazba je stanovena na pět let a poté se sazba upravuje pouze jednou za pět let. Úroková sazba se nezvýší o více než 2% každých pět let a po dobu trvání úvěru se nezvýší o více než 6%. Za výměnu za 0% dolar zaplatíte originální poplatek ve výši 1% z výše úvěru nebo 1 000 $ za každých 100 000 dolarů zapůjčených

Pokud jste si půjčili 700 000 dolarů (rozumná částka ve městě, kde je průměrná domácí cena vyšší než 1 milion dolarů), můžete získat úrokovou sazbu 3,75%, pokud je vaše kreditní skóre 740 nebo vyšší. Vaše uzavírací náklady by se blížily k 19 000 dolarům, včetně poplatku za vydání úvěru na hodnotu 7 000 USD. Vaše počáteční měsíční platba by byla 3, 241. 81. Sazba je o půl bodu vyšší než celostátní průměrná sazba pro 5/1 ARM, ale to není špatný obchod, který byste měli vyměnit za to, že se vaše sazba bude upravovat pouze jednou pět let namísto jednou za rok.

Pokud jde o ARM, jde o poměrně nízké riziko, protože úroková sazba se nebude častěji zvyšovat.Ale vzhledem k vysokým cenám bydlení Bay Area dokonce i 2% nárůst hypotéky ve výši 700 000 dolarů znamená skok téměř 850 dolarů za měsíc. Tento úvěr vyžaduje zástavní účet (nazývaný také účet úschovy), což znamená, že každý měsíc budete uhrazovat své daně z majetku a pojištění věřiteli hypotékou a tyto peníze převede na vašeho pojišťovacího agenta a místního správce daní kdy jsou vaše účty splatné. Musíte si koupit domov (ne refinancování), v němž žijete jako své hlavní bydliště.

Program American American Homebuyer Flex umožňuje dlužníkům z New Jersey dát na 30letou hypotéku s fixní sazbou až o 3% nižší, přičemž se vyhýbá PMI a nezaplatí žádné body. Budete potřebovat úvěrové skóre nejméně 680 a nejvíce si půjčíte je 417 000 dolarů. Za výměnu za to, že nic neudělíte, zaplatíte úrokovou sazbu, která je mírně vyšší než stávající 30letá fixní sazba banky 3,625%. Domov musí být vaším hlavním sídlem, a vy musíte přijít s 3% zálohy sám - to nemůže být dar. Jiné volby bez PMI Pokud pro Vás nepracuje žádná z výše uvedených možností, je zde další čtyři:

Travis Credit Union

- Nákupníci ze Severní Kalifornie se mohou vyhnout předčasnému splacení nebo zaplacení PMI tím, že získáte úvěr, u kterého je 95% výše úvěru první hypotékou a zbývajících 5% je druhou hypotékou.

Horská Amerika Credit Union

- Utah, Idaho, Arizona, Nové Mexiko a Nevada obyvatelé mohou dát dolů jak $ 1, 000 na úvěry až $ 275, 000 s 5/1 ARM, 7/1 ARM 30letá hypotéka s pevnou úrokovou sazbou.

Eastman Credit Union

• - Vypůjčte si až 100% hodnoty domova k nákupu domů s půjčkami s pevnou nebo měnitelnou sazbou v Tennessee a nezaplatíte žádný PMI. Columbia Credit Union
• - Kupující domů ve státě Washington může získat pevnou sazbu 80/20 s hypotékou se splatností do 30 let a bez PMI. Chcete-li se připojit, musíte žít nebo pracovat ve Washingtonu nebo mít rodinného příslušníka. Není to vyčerpávající seznam, takže pokud nevidíte úvěr, který vám pracuje, pokračujte v hledání, a to zejména u místních bank a družstevních záložen. (Další informace naleznete v části
• Návrat hypotéky 3% -Down .)
• Cena PMI Náklady na PMI závisí na tom, kolik jste zlikvidovali, vaše kreditní skóre a typ úvěru. Může se pohybovat v rozmezí od 0,18% do 2,25% ročního úvěru v závislosti na hypoteční pojišťovně a charakteristikách vašeho úvěru a dlužníka. Čím více si dáte dolů a čím vyšší je vaše kreditní skóre, tím nižší je kurz; úvěry, jejichž platby se nemohou měnit nejméně po dobu prvních pěti let (včetně 30letých hypotečních úvěrů s fixní sazbou, 5/1 ARM a 7/1 ARM) mají také méně nákladné PMI. V podstatě je vaše úvěr méně riskantní z pohledu věřitele, tím méně nákladů na PMI.

Porovnání nákladů Následující tabulka ukazuje, co byste mohli zaplatit za některé z různých dostupných možností půjčky. Ukázka měsíčních hypotečních splátek, 200 000 dolarů půjčka, různé úvěrové programy s PMI a bez ní

Půjčka

Typ úvěru

Záloha

Měsíční PMI se skóre kreditu 760+

Celková měsíční platba
Republika banka	7/1 ARM	0%	4.950%	990 dolarů	n / a	990 dolarů
SoFi	7/1 ARM	10%	625%	912 dolarů	n / a	912 dolarů
SoFi	30 let. pevné	10%	4. 125%	969	n / a	969 dolarů
San Francisco FCU	5/5 ARM	0%	750%	926 dolarů	n / a	926 dolarů
Konvenční	30 let fixní	3%	3. 500%	898 USD	175 USD	1, 073
Konvenční	30 let pevné	10%	3. 500%	898 dolarů	82 dolarů	980 dolarů
Na grafu je vidět, že alespoň v krátkodobém časovém horizontu můžete vyjít s úvěrovým programem, který vám umožní vyhnout se PMI, . Pokud uvažujete o hypotéze s nastavitelnou sazbou, abyste zabránili PMI, můžete přestat vystupovat dopředu, jakmile se daná částka vynuluje. Například na úvěru Federálního úvěrového svazu v San Francisku by se kurz mohl v šesti letech zvýšit na 5,5%, což vám poskytne měsíční platbu ve výši 1, 167 dolarů za půjčku ve výši 200 000 dolarů. na 7. 75% v roce 11, takže vaše měsíční platby $ 1, 433; a vyšplhat až 9. 75% do roku 16, takže vaše měsíční platby $ 1, 718 - téměř dvojnásobné, jaké byly během prvních pěti let.	Největší nevýhodou úvěrů, které vám umožňují vyhnout se PMI, je to, že zatímco můžete zrušit soukromé hypoteční pojištění poté, co jste získali alespoň 20% vlastního kapitálu ve svém domě tím, že zaplatíte jistinu nebo prostřednictvím tržních sil zvyšujících hodnotu vašeho domu, jednou jste dosáhli středu vašeho splátek s nízkými platbami, budete mít půjčku s vyšší úrokovou sazbou nebo půjčku s omezenou úrokovou sazbou po dobu 30 let nebo dokud nebudete refinancovat. Pozdější refinancování může nebo nemusí být možné nebo smysluplné, v závislosti na tom, co se děje s hodnotou vašeho domova, vaší bonity a úrokových sazeb. (Podrobnosti naleznete v části	Jak se zbavit soukromého hypotečního pojištění	)	Daňové aspekty	Vaším cílem by mělo být získání nejméně nákladné hypotéky, která vyhovuje vašim potřebám, ne maximalizovat daňové úspory. Levnější hypotéka vám ušetří více peněz než dražší hypotéku, která vám dává větší daňový odpočet. Přesto byste měli znát daňové důsledky vašich možností.	Můžete požádat o odpočet daně z hypotečního úroku, pokud je vaše hypotéka za 1 milion dolarů nebo méně, a pokud vaše odhady na Rozpisu A jsou více než vaše standardní odpočty. Často to platí pro majitele domů, protože můžete vyčíslit daň z příjmů státu, daně z nemovitostí, dobročinné dary a úroky z hypoték.

Prémie PMI jsou také daňově uznatelné, ale odpočet začíná postupně klesat, jakmile váš upravený hrubý příjem dosáhne 100 000 dolarů (50 000 dolarů, pokud jste ženatý podáváte samostatně) a vůbec nemůžete odečíst PMI, pokud vaše AGI přesahuje 109 000 dolarů (54, 500 dolarů, pokud jste ženatý podáváte samostatně). I když je nepravděpodobné, že v dohledné budoucnosti zmizí úhrada úroků z hypotéky, sníží se odpočet PMI na 31. prosince 2016, ačkoli může být prodloužena tak, jak tomu bylo v minulosti.

Bottom Line Zatímco by mohlo být lákavé uzavřít hypoteční hypotéku o hodnotě 0%, zvláště když jsou platby podobné nebo dokonce nižší než ty, které byste zaplatili malou zálohou a platbou PMI, je důležité přemýšlet o tom, jak získání úvěru ve výši 0% ovlivní vaše finance v dlouhodobém horizontu.Nákup domů, ve kterých žijete, není nikdy čistě finančním rozhodnutím - je to také emocionální - ale věnujte pozornost finančním důsledkům ještě předtím, než podepíšete hromadu hypotečních papírů.