Nákup v pronájmu v San Francisco Bay Area je hádka. Pokud se město dostane na první místo na seznamu, chce, aby bylo pořadí za něco záviděníhodného, ​​například "Nejlepší města v USA" (Charleston, SC, Travel + Leisure), "Fittest Cities in America" ​​(Washington, DC , American Fitness Index) nebo "Nejlepší města pro potraviny v Americe" (Houston, Travel + Leisure). Bohužel, zatímco San Francisco bezpochyby vede řadu "nejlepších" seznamů, má pochybnosti o tom, že je první na seznamu "10 měst s nejvyšším nájemným" od ApartmentList. com (přečtěte si zprávu). Průměrné nájemné za apartmán se dvěma ložnicemi je 4, 550 za měsíc ve městě u zálivu, který vyjde na (gulp) $ 54, 600 za rok - téměř čtyřnásobek národní sazby.

Město je také drahé pro kupce. Střední prodejní cena je 1 dolar. 18 milionů, podle údajů agregátora nemovitostí Trulia. Pro srovnání, mediální prodejní cena u stávajících domácností v celé Americe činí 234, - 900 amerických dolarů - asi 20% San Francisca. S vysokými cenami všude kolem, je těžké vědět, zda pronájem nebo nákup má největší smysl. Zde jsou některé úvahy, které vám pomohou při rozhodování. (Pro více informací viz Kolik peněz potřebujete k životu v San Francisku? )

Údaje týkající se nákupu a pronájmu: Poměr ceny k pronájmu

Poměr ceny k pronájmu poskytuje informace o tom, zda je pronájem nebo koupě na daném trhu s nemovitostmi lepší finanční smysl. Pro výpočet rozdělte mediální prodejní cenu na průměrný roční nájemné za srovnatelný domov. Obecně platí, že trh upřednostňuje kupce, pokud je poměr nižší než 15 a nájemce, pokud je poměr více než 20 (poměry mezi 15 a 20 mohou jít buďto). Při použití výše uvedených údajů by poměr ceny k pronájmu v San Francisku činil 21,6 (1,8 milionu dolarů dělený o 54, 600 dolarů), což znamená, že je lepší pronajmout. Přestože poměr ceny k pronájmu je dobrým výchozím bodem, neuvádí to celý příběh.

Časové otázky

Finančně řečeno, možná nejdůležitějším faktorem je, jak dlouho plánujete zůstat v domácnosti. Obecně platí, že máte smysl koupit, pokud budete tam nejméně po dobu pěti až sedmi let - čas, který potřebujete, abyste získali splátky za získání hypotéky a zpětné náklady na prodej domu. Ještě méně než pět let a pravděpodobně skončíte ztrátou peněz.

Hypotéka

I malá změna hypotečních sazeb může výrazně ovlivnit celkové náklady na nákup domů. Například hypotéka ve výši 500 000, 30 let s úrokem ve výši 4% by vám stála 287, 478 dolarů za dobu trvání úvěru. S 5% sazbou zaplatíte 373 dolarů, 023 v zájmu - více než 90 000 dolarů více. Je zřejmé, že hypoteční míra, kterou můžete získat, bude důležitým faktorem při rozhodování, zda si pronajmout nebo koupit.

Kalkulačka nájemného nebo nákupu

Kalkulačka Trulia Rent or Buy vám pomůže rozhodnout, zda je lepší pronajmout nebo koupit porovnáním celkových nákladů každého z nich. Uživatelé mohou přizpůsobit výsledky zadáním cílového měsíčního nájemného, ​​cílové ceny domů, délky času v domácnosti, sazby daně z příjmu a sazby hypotéky. Změna libovolného parametru může ovlivnit výsledek a načtení stupnice od nájemného k nákupu nebo naopak. Předpokládejme například cílové měsíční nájemné ve výši 4 550 Kč (mediánový nájem v San Franciscu za apartmán se dvěma ložnicemi), cílovou domácí cenu ve výši 1 USD. 18 milionů (mediánová prodejní cena města), 25% sazba daně z příjmu a 4,15% hypoteční sazba. Při změně časového parametru se u kalkulačky ukazuje, že je to o 6% levnější k pronájmu, pokud plánujete bydlet v domácnosti po dobu tří let, zatímco je to o 22% levnější koupit, pokud plánujete pobyt sedm let.

Nové dítě na bloku

Nová oblast bydlení přichází do oblasti San Francisco Bay, která kombinuje flexibilitu pronájmu a dlouhodobé výhody vlastnictví. Spouštění v San Francisku Společnost Verbhouse zahajuje program leasingu s možností koupě, který umožňuje účastníkům programu ("Verbees") přesunout se do svých domů snů s možností (ale nikoliv povinností) koupit později. Verbees uzamknou nájemné a kupní cenu až na pět let, uskuteční měsíční splátky a vybudují kapitál ve vlastnictví, což může eliminovat potřebu velké zálohy, když přijde čas na financování.

Program je určen pro aspirující majitele domů, kteří nemají zaplacenou zálohu nebo kteří mají malé úvěrové problémy, které je možné vyřešit v příštích několika letech. "Verbhouse se domnívá, že emoční, sociální a finanční výhody vlastnictví domů by měly být dosažitelné pro všechny," říká generální ředitel společnosti Verbhouse Marjorie Scholtz. "Vlastnictví domů je pro mnohé obyvatele města mimo dosah, takže Verbhouse vyvinulo velmi potřebné řešení. "

Verbhouse je San Francisko, který si převezme možnost pronájmu vlastní nemovitosti. Rent-to-Own Homes: Jak proces funguje vám řekne víc o této kategorii.

Bottom Line

I když oblast San Francisco Bay Area je drahá, rozhodnutí o pronájmu nebo koupi by nemělo být založeno pouze na financích, ale na vašich preferencích. Některé nefinanční přínosy pronájmu, které stojí za zvážení, jsou větší flexibilita, vybavení, které jste si pravděpodobně nemohli dovolit v domě (bazén, tenisové kurty, tělocvičny, střešní hangáry atd.) A pronajímatel, který se stará o většinu opravy a údržbu. Výhody vlastnictví na druhé straně zahrnují takové faktory, jako je větší stabilita, možnost přizpůsobení vašeho domova a větší soukromí.

Kromě finančních faktorů je důležité přemýšlet o těchto prvcích a rozhodnout, co je pro vás nejlepší: flexibilita nebo stabilita, vybavení nebo přizpůsobení, méně práce nebo soukromí. Pokud se vám stále nedaří rozhodnout, může být užitečné konzultovat s zkušenými realitními agenty, kteří vám pomohou zhodnotit klady a zápory pronájmu a nákupu v San Franciscu Bay Area.(Další informace naleznete v části K pronájmu nebo nákupu? Je to víc, než peníze .)