Nákup domu se obvykle děje takhle: zjistěte si, co si můžete dovolit, najít si půjčku, najmout realitní makléře, vyrobit seznam svých potřeb, prohlížet vlastnosti, zobrazit další vlastnosti , udělejte nabídku, zajistěte své hypotéky, uzavřete svůj nový domov. Přestože časově náročné a někdy frustrující, většina kupujících považuje prohlížení vlastností z první ruky za zásadní součást procesu nákupu domů a mnozí by nikdy nesníželi o koupi domova, aniž by nejprve zkontrolovali sousedství, dům a dvůr.

Existují však kupci, kteří jsou ochotni zakoupit domů bez toho, aby je nejprve viděli. Z různých důvodů jsou tito odběratelé a investoři ochotni tuto část procesu přeskočit, spoléhají se na popisy služby MLS, internetové fotografie a virtuální prohlídky. S počtem ublížených domů na trhu někteří investoři nemovitostí kupují domů neviditelný v pokusu o dosažení skvělých obchodů. Kupující by také mohli chytit domovy, zatímco mají šanci na trzích, které mají omezenou nabídku nemovitostí. Kvůli konkurenci - od kupujících až po začínající investory a institucionální firmy, které nakupují celé bloky nemovitostí - dochází k nárůstu počtu neviditelných nákupů nemovitostí na určitých trzích v celé zemi. Zatímco můžete mít štěstí a točí se příjemným ziskem, když je čas prodat, existují významná rizika, která je třeba uznat dříve, než se zapojíte do tohoto typu investic do nemovitostí.

Vlastnosti

Znečištěné vlastnosti jsou obecně poškozené nebo ve špatném stavu a jsou uzavřeny nebo jsou nabízeny k prodeji bankou nebo věřitelem. Většina bank se snaží tyto věci co nejrychleji vykládat, protože jsou drahé: mezi daněmi z nemovitostí, poplatky za údržbu a poplatky za právní služby, může stát, že banky budou ve svém inventáři udržovat každou nemovitost 1 000 USD denně. Vzhledem k tomu, že rychlý prodej činí pro banku finanční smysl, jsou tyto nemovitosti často nabízeny za výraznou slevu a pro některé domy není nic neobvyklého prodávat za penny za dolar. To vytváří vynikající příležitost jak pro kupující, tak i pro investory, aby získali nemovitosti za nižší než tržní ceny.

Trhy s omezenou nabídkou mohou nucit kupující a investory k nákupu domů neviditelné. Místo nalezení skvělých obchodů však mohou kupující očekávat, že zaplatí tržní hodnotu nebo vyšší pouze za účelem zajištění nemovitosti v žádoucí oblasti. Na těsných trzích, jako jsou Boston a New York City, je běžné, že prodávající obdrží několik konkurenčních nabídek, které mohou výrazně zvýšit cenu. Mnoho z těchto nabídek pochází od kupujících, kteří nikdy nepostoupili na nemovitost, ale vědí, že chtějí koupit na tomto konkrétním trhu.

Vlastnosti před stavbou rovněž poskytují příležitosti pro kupující a investory. Stavba na stavbě je na trhu, přestože ještě nebyla postavena. Tento druh nemovitosti může být přínosem jak pro prodejce, tak i pro kupující: prodejci (nejčastěji stavebníci) získají peníze, které potřebují, aby pokračovali ve výstavbě, přičemž prokázali životaschopnost projektu věřitelům a dalším potenciálním kupcům a kupující si mohou koupit za nižší cenu Předběžná výstavba se schopností následně prodávat v tržní hodnotě (nebo vyšší v závislosti na projektu).

Hospodářská soutěž

Investoři, kteří hledají skvělé obchody nebo hlavní nemovitosti, mohou čelit tvrdé konkurenci ploutví, velkoobchodníků a institucionálních kupců. Flippers jsou investoři v oblasti nemovitostí, kteří mají za cíl, podobně jako investoři na akciových trzích, nakupovat nízké a prodávat vysoké. Obvykle nakupují ploutve nemovitosti se slevou, provádí opravy a renovace a prodávají v krátké době za účelem zisku. Hodnota Po opravě (ARV), jejíž odhadovaná tržní hodnota po opravách a rekonstrukcích je použita k určení, zda má nemovitost potenciál zisku. Žebříčky vypočítají potenciální zisky tím, že užívají ARV a odečtou náklady na nákup, opravu a renovaci a náklady na dopravu (náklady na držení majetku, včetně hypotečních plateb, daní z majetku, pojištění a pomůcek). Protože ploutve závisí na těchto výpočtech, aby zjistili, zda mohou vytvářet zisk, někteří nebudou nakupovat zrak neviditelný. Jiní se však zaměřují na zablokované nemovitosti, které lze koupit s drahou slevou, ale které se prodávají v dražbě bez příležitostí k zobrazení před podpisem papírů.

Podobně jako ploutve, nemovitosti velkoobchodníci se pokoušejí z krátkodobého hlediska profitovat z nemovitostí. Na rozdíl od ploutví však velkoobchody nekupují a neuskutečňují vlastnosti. Místo toho obecně uvádějí nemovitosti na základě smlouvy s nepředvídatelnými událostmi (v případě potřeby mohou ukončit smlouvu) a poté přisouzet nebo prodávat nemovitosti jiným investorům za účelem zisku. Velkoobchodník může být považován za "prostředníka", který zaujme nemovitosti pro zavedené investory. Po uvedení nemovitosti na základě smlouvy, velkoobchodník prodává nemovitost k nalezení ochotného kupujícího a v mnoha případech má velkoobchodník kupujícího seřazenou ještě před uvedením nemovitosti na základě smlouvy. Rozložení mezi tím, co velkoobchodník platí za nemovitost a cena, kterou prodává, je velkoobchodní zisk. Protože velkoobchodní prodej nevyžaduje časově náročné opravy a renovace, mnozí velkoobchody hledají menší, častější zisky než ploutve.

Institucionální investoři nakupují velké zásoby vlastností, někdy i celé bloky postižených nemovitostí. Institucionální investoři, kteří mají hluboké kapsy, mohou nakupovat desítky nebo stovky domů, snižovat zásoby a následně zvyšovat ceny na trhu (a zvyšovat pravděpodobnost prodeje se ziskem).Institucionální investoři mohou mít takovou obrovskou kupní sílu, že mohou poměrně obtížným, ne-li nemožným, pro menší investory a individuální nájemce najít dobré nabídky na cílovém trhu.

Kromě ploutví, velkoobchodníků a institucionálních investorů - menší skupina kupujících zakoupí domů zrak neviditelný z nutnosti. Nejčastěji se jedná o osobu, která se z obchodních nebo osobních důvodů přestěhuje do nové oblasti, ale nemá čas na nákup nového domu. Obvykle tito odběratelé pracují s realitními agenty, kteří jim posílají podrobné popisy, fotografie a videa (nebo virtuální prohlídky) nemovitostí, které splňují kritéria kupujících. Vzhledem k tomu, že se agent v podstatě stává oko a uši kupujícího, je nezbytné, aby kupující specifikovali své přesné potřeby, a to nejen co se týče vlastností domova, ale také požadavků na školy, dojíždění, veřejné dopravy a nedaleké vybavení.

Rizika

Nákupci domů a investoři mohou koupit domů neviditelný pohled, ale tato praxe není bez rizika. Jedním z největších rizik je, že se něco stane s nemovitostí, která se nezobrazuje na fotografiích. Úhel nábytku a kamery může snadno skrýt mnoho defektů, včetně poškození vodou, zamoření, poškození formy a konstrukcí. Zatímco mnoho nemovitostí je v havarijním stavu, protože majitelé neměli čas, odborné znalosti nebo peníze na správnou údržbu domu, některé vlastnosti jsou úmyslně poškozeny předchozími vlastníky. Často se jedná o zavádějící pokus o "návrat do banky" tím, že je těžší prodat nemovitost. Jinak lidé vytrhávají vše, co dokážou - spotřebiče, svítidla, měděné vodiče, dokonce terénní úpravy - za peníze.

Bez ohledu na motivaci mohou destrukce po uzavření trhu zahrnovat poměrně levné opravy, jako jsou díry v sádrokartonu nebo rozsáhlé a nákladné opravy. V obzvláště ošklivém incidentu z roku 2011 potřeboval dům v upscale gated-community v Kalifornii asi 250 000 dolarů v opravách poté, co jeho předchozí majitelé ztratili domov k uzavření trhu. Chemické látky a cement se nalévaly do kanalizace a voda byla ponechána v chodu po dobu několika měsíců - což vedlo k rozsáhlé plísni v celém domě a k podlaze, která se protáhla pod váhu vodou namočených předmětů. Kromě toho byly odstraněny spotřebiče, skříně, umyvadla a toalety.

Dalším důvodem, proč kupovat zrak neviditelný, může být nebezpečné, že fotografie a virtuální prohlídky vám neumožňují vidět nežádoucí vlastnosti domova, jako jsou nedaleké dráty s vysokým napětím, dopravní situace, okolní hluk a neobvyklé pachy jako forma nebo 100 koček, které žily v domě). Návod je jediný způsob, jak si být jisti, že se vám bude líbit dům, dvůr, sousedé a oblast.

Ploutve, velkoobchodníci a institucionální investoři mají další riziko, že nebudou moci nemovitost prodat včas, protože je potřeba rozsáhlé opravy. U investorů platí, že čím déle je dům držen, tím více peněz je ztraceno, pokud jde o náklady na provádění.Předpokladem investování do nemovitostí je často rychle nakupovat a prodávat, a pokud k tomu nedojde - z jakéhokoli důvodu - investor může skončit se ztrátou, zvláště když jsou zapotřebí neočekávané a nákladné opravy.

Způsoby, jak se ochránit

Klapková doložka je jednou z nejlepších ochran při nákupu domácího pohledu neviditelného. Podmínka definuje podmínku nebo akci, která musí být splněna, aby se smlouva o nemovitosti stala závaznou. Jednou z nejdůležitějších událostí při nákupu domova, aniž bychom ji viděli nejprve, je kontrolní případ, který dává kupujícím právo domů prohlédnout v určeném časovém období, např. 5-7 dní. To chrání kupujícího, který může zrušit smlouvu nebo vyjednat opravy na základě zjištění profesionálního domácího inspektora. Inspektor zkoumá interiér a exteriér domu a vyhodnocuje stav elektrických, povrchových, vodovodních, konstrukčních a ventilačních prvků.

V závislosti na tom, jak je pojistná smlouva formulována, může kupující:

• Schválit zprávu o kontrole a pokračovat v dohodě
• Znehodnotit zprávu a vyřadit dohodu
• Požádejte další čas pro další kontroly < Požádejte o opravy nebo koncese
• Kupující mohou také požádat o náhodný výlet. Tento typ nepředvídatelné události vám umožňuje provést finální (nebo první) průchod nemovitosti před podpisem papírů při uzavření. Mějte na paměti, stejně jako u všech případů, prodávající nemusí souhlasit s žádnou událostí a často očekávají vyšší kupní cenu, která kompenzuje zvýšená rizika pro prodávajícího (tj. Riziko, že kupující od smlouvy odstoupí) .

Kupující i investoři mohou s pomocí zkušeného realitního odborníka přidat ochrannou vrstvu k nákupu zraku. Je důležité, aby byl agent na vaší straně dohody (pracující ve vašem zastoupení jako agent kupujícího) a nepracoval jménem prodávajícího. Agent by měl mít na sebe fiduciární odpovědnost, abyste se ujistili, že dostanete nejlepší nabídku. Mnozí kupující a investoři vetou několik agentů, než najdou někoho, kdo rozumí jejich potřebám a komu mají pocit, že mohou důvěřovat.

Bottom Line

Někteří lidé kupují domů neviditelný z nutnosti, zatímco jiní to dělají pro ziskový potenciál investice do nemovitostí. V každém případě, nákup domů, aniž byste předtím viděli, že to zahrnuje rizika: majetek by mohl mít vady nebo škody, které by mohly vést k rozsáhlým a nákladným opravám. Domov může být také v nežádoucím místě (například u rušné silnice) nebo má jiné škodlivé funkce. Ať už nakupujete zrak neviditelně z nutnosti nebo jako investice, můžete omezit vaše rizika tím, že úzce spolupracujete s důvěryhodným a zkušeným realitním agentem a tím, že do nabídky na nákup nemovitostí uvedete některá klauzule pro mimořádné události.