Na konci dne, co mnozí lidé touží nejvíce, je útulnost jejich domovů a společnosti rodiny. Může to trvat několik let, než si vytvoříte svůj sen domů a naplníte je svou rodinnou vzpomínkou, ale trvá jen několik hypotečních plateb, které jste vynechali, abyste si vzal váš sen domů. Uzávěrka je živá noční můra každého majitele domu. V tomto článku projdeme nezbytnými kroky, které jsou nutné k zabránění uzavření trhu, a také, jak se držet nedotknutelných podvodů. (Pro související čtení viz Žiješ příliš blízko okraji? )

Vidět: Základy hypoték

Vylučující noční můra
Špatná hrozba vyloučení se skrývá v myslích mnoha majitelů domů. Někdy neočekávané finanční potíže, jako například ztráta zaměstnání, vysoké lékařské účty, rozvod nebo úmrtí v rodině, mohou mít vliv na schopnost majitele domu uhradit své hypotéky. Uzavření trhu nastane, když zaostáváte ve splátkách hypotéky, čímž udělujete svému věřiteli možnost vrátit svůj majetek.

V některých případech je majetek nižší než celková částka dlužná věřiteli. To může komplikovat věci, protože umožňuje svému věřiteli vykonat rozsudek o nedostatku, který představuje rozdíl mezi prodanou cenou nemovitosti a částkou dlužnou věřiteli. Pokud k tomu dojde, nejenže ztratíte svůj domov, ale budete také nuceni vynaložit dodatečné peníze na zaplacení věřitele. Například, pokud váš dům stojí v hodnotě 200 000 dolarů v době, kdy dojde k uzavření trhu a dlužíte 220 000 dolarům vaší společnosti poskytující úvěr, může soudní rozhodnutí o výplatě ve výši 20 000 dolarů svému věřiteli zcela odradit.

Nejhorší ze všech, foreclosures a nedostatky soudů obvykle mít negativní vliv na vaše kreditní skóre. Uzavření trhu zůstává na vaší kreditní zprávě asi sedm až deset let a bude znamenat další budoucí věřitelé, že jste vysoce rizikový dlužník. To vám znesnadní získání hypotéky - nebo jiné půjčky - v budoucnu. (Pro více informací nahlédněte Zpráva o spotřebitelském úvěru: Co je na tom .)

Zabránění uzavření trhu
V okamžiku, kdy obdržíte oznámení o vyloučení, je třeba nejprve kontaktovat oddělení úvěru dejte jim vědět o vašich peněžních problémech a situaci. Je-li to nutné, přečtěte si své osobní finanční výkazy / dokumenty a vysvětlete, jaký nedostatečný příjem a zvyšující se životní náklady.

Spojte se s agenturou pro bydlení, která jste schválila místní samospráva. Poskytne vám zdarma informace o seznamu organizací, které jsou připraveny k záchraně, když banka hrozí, že vyloučí.

Řekněme, že některé z nejlepších způsobů, jak zabránit uzavření uzavření trhu, ještě předtím, než obdržíte první oznámení. Nikdy není příliš pozdě, než začnete sledovat své extravagantní měsíční výdaje a začnete snižovat rozpočet.Zvláštní úspory z méně nákladného životního stylu vám umožní vytvořit fond nouzové hypotéky, do kterého se můžete zapojit, pokud narazíte na problémy po silnici. Minimální úspory ve výši šesti až osmi měsíčních výdělků by vám měly poskytnout dostatečné uvolnění, dokud nebudete moci zlepšit svou finanční situaci. (Chcete-li se dozvědět více, přečtěte si Vytvořte si nouzový fond .)

Pokud vznikne potřeba, obraťte se na místního poskytovatele služeb zabývajícího se uzavřením smlouvy nebo na konzultanta pro zmírnění ztrát, pokud máte dostatečné dotazy ohledně legitimity těchto organizací.

Dejte si pozor na podvody v oblasti uzavírání obchodů Bohužel existují početné podvodné společnosti zabývající se uzavíráním trhu, které jsou připraveny skočit na vás a ovládnout vaše nešťastné finanční situace. Rizikové riziko uzavření trhu způsobuje, že jste náchylní k těmto dravcům. Tyto falešné společnosti se mohou nazývat "poradci zabývajícími se uzavíráním trhu" nebo "specialisté na vyloučení". Než se rozhodnete pro některou z těchto společností, ujistěte se, že se podrobněji podíváte na jejich pověření a obchodní pověst tím, že je zkontrolujete na zdrojích, jako je například Ústav pro bydlení a rozvoj měst Spojených států.

Jak vás vyhledávají podvodníci? Je to poměrně jednoduché. Když váš věřitel podá vaše oznámení o uzavření s veřejným správcem, vaše komunita je o tom informována prostřednictvím výpisu vyloučení v místních novinách. Čoskoro telefonní hovory, pošta a lidé z těchto společností začínají pronásledovat vás.

Existuje mnoho metod používaných těmito falešnými společnostmi k podvodům majitelům domů. Pojďme projít triky, které byste měli vědět v případě uzavření:

1. Equity Skimming V tomto scénáři se člověk, který se nazývá kupující, zastaví u vašich dveří a přesvědčí vás, abyste mu prodali svůj majetek (obvykle za méně než tržní hodnotu) a slibuje, že vám splatit hypotéku. Kupující vám pravděpodobně poradí, abyste k němu převedli listinu majetku, přestěhujete se z domu a přestanete komunikovat s hypotečním věřitelem. Kupující poté pronajme váš majetek třetí osobě a začne sbírat měsíční nájemné. Bohužel se kupující nebude snažit zaplatit hypoteční splátky, čímž umožní věřiteli zabránit na vašem majetku. Skimming aspekt vstoupí v platnost, pokud máte přiměřené množství vlastního kapitálu ve vašem majetku; podvodník vymění majetek, aby splatil dluh a pak získal zisk udržením vlastního kapitálu. Nezapomeňte, že podpisem smlouvy třetí osobou se nezbavuje závazků z hypotéky.
2. Odstranění vlastního kapitálu Při podvodném vydírání vám zašle bezúhonný hypoteční věřitel s nabídkou, abyste získali půjčku; tato osoba si obvykle uvědomuje váš špatný finanční stav. Poskytovatel úvěru vás přiměje k tomu, aby váš příjem převýšil na formuláři žádosti o schválení úvěru. Přijmete půjčku, protože potřebujete peníze, i když si nejste zcela jisti, že si můžete dovolit měsíční platby. V okamžiku, kdy selžete na hypoteční splátky, půjde věřitel, aby váš majetek vyloučil a zbavil vás těžce získaného kapitálu.
3. Falešné poradenské agentury Můžete najít velké množství falešných poradenských agentur, které nabízejí své služby - za nehorázný poplatek. Všechno, co dělají, jsou levné telefonní hovory a kompletní papírování. Tyto agentury mohou vyjednat plán splátek s vaším věřitelem nebo zorganizovat prodej domů před uzavřením prodeje ve vašem zastoupení. Práce, které tyto společnosti vykonávají, však mohou být bez problémů provedeny majitelem domů. Hlavním cílem těchto agentur je zavádět a zabraňovat vám získání skutečné pomoci. Takže dbejte na to, abyste potvrdili, že agentura je skutečná před tím, než použije své služby, a nikdy se nepokojíte za to, že jste zaplatili předem za uzavření služeb.
4. Podvodník podvody Když jste na pokraji uzavření trhu, věřitel může tvrdit, že vás zachrání z této situace refinancováním úvěru s nižšími splátkami hypotéky. Zpočátku jsou hypoteční platby značně nízké, protože platíte pouze úroky. Na konci termínu najednou zjistíte, že celková částka, kterou jste si vypůjčili, je stále splatná v jednorázové platbě balónem. Pokud nemůžete provést celou balonku nebo získat úvěr refinancovat, můžete přijít o váš domov u věřitele.
5. Transakce falešných půjček Při transakci s falešnou půjčkou vám věřitel předvede refinanční úvěrový doklad, který prohlašuje, že vaše zanedbaná půjčka je aktuální. Dokument však může mít skrytý důvod převodu názvu domova na název společnosti na velmi malou část své hodnoty. Mnohokrát půjčky budou zahrnovat předplatné penalizace, balón nebo úrokové platby, obrovské poplatky a okamžité úpravy sazeb. Proto je obezřetné, abyste všechny právní dokumenty posoudil váš advokát před jejich podpisem. (Pro související čtení zkontrolujte Hypotéky: Pevná sazba versus nastavitelná frekvence a ARMed and Dangerous .)
6. nabízet refinancování úvěru a pokoušet se s nějakou další hotovostí. Pokud spadnete do pasti a souhlasíte s tím, že váš úvěr bude refinancován, jakmile učiníte nějaké platby, věřitel vás přesvědčí, abyste refinancoval svůj úvěr znovu a nabídl vám více peněz na dovolenou nebo na rekonstrukci domu. Přijmete tuto atraktivní nabídku, vezměte hotovost a refinancujete svůj předchozí úvěr. Ve skutečnosti může být tato dodatečná hotovost mnohem nižší než dodatečné poplatky a náklady, které vám věřitel účtuje za refinancování vašeho úvěru. V tomto podvodu se váš věřitel ani nemusí pokoušet vysvětlit, že zvýšení úvěrů znamená přidání poplatků a bodů za refinancování, vyšší úrokové sazby nebo dokonce pokuty za předčasné splacení při každém splácení úvěru. Stručně řečeno, opakované refinancování by vás mohlo dostat do hloubky a mohlo by v konečném důsledku vést k uzavření domova. (Další informace naleznete v části Vyškrtnutí osobního dluhu .) Internetové a telefonické podvody
7. Někteří věřitelé s konsolidací vás přesvědčí, abyste požádali o hypoteční úvěr s nízkou úrokovou mírou na telefonu nebo na internetu. Poté získávají důležité informace o vašem sociálním zabezpečení a číslech bankovních účtů.V tomto podvodu je úvěr okamžitě akceptován, po kterém začnete faxovat dokumenty a zasíláte bankovní transfery falešné společnosti, aniž byste se setkali s věřitelem. Naneštěstí tento podvod způsobí dvakrát tolik potíží - vaše osobní údaje byly ukradeny nebo prodány a váš dům je stále vystaven riziku uzavření trhu. (Chcete-li se dozvědět více o vynechání tohoto scénáře, viz Krádež identity: Jak se tomu vyhnout a Krádež identity: Co dělat, pokud se stane Uzavření trhu je vážná záležitost, a pokud se o to nepodílíte okamžitě, může vás nechat vystěhovat z vašeho domova s ​​poškozeným kreditní skóre. Nejlepší způsob, jak zachránit svůj domov, je dozvědět se vše o uzavření trhu a vyhledávat vhodné hypoteční společnosti, které vám pomohou z tohoto džemu. V okamžiku, kdy přestanete věnovat patřičnou pozornost této situaci, budou falešné společnosti zabavující se uzavření trhu začít používat vás nespravedlivě. Jiné než vaše rodina, váš domov je vaším největším přínosem a určitě nechcete nechat pár slepek hypotečního úvěru, nějakou falešnou firmu nebo dokonce i svého hypotečního věřitele, který vás bez boje odnese od vás.