Majitelé domů, kteří chtějí snížit rizika na investice do vlastního kapitálu a / nebo ti, kteří mají jiné investiční příležitosti s vyššími výnosy než jejich vlastní kapitál, by měli zvážit použití smlouvy REX. Tato smlouva je dohoda o sdílení rizik a sdílení domů, která umožňuje majitelům domů efektivně prodávat domácí kapitál (bez prodeje domu) a reinvestovat peníze. V tomto článku analyzujeme dohodu REX & Company, finanční dopady po zdanění a podíváme se na několik příkladů, které pomohou potenciálním uživatelům vyhodnotit, zda z nich budou mít prospěch, nebo ne. (Pro čtení na pozadí se podívejte na Smlouvy REX stoupají, protože ceny domů klesají .)

Daňové efekty
Dohoda REX je podobná smlouvě o budoucím prodeji s vkladem (s výjimkou, že nemá datum splatnosti) v tom, že se jedná o nevykonanou smlouvu před ukončením.

Daňově-účetní zacházení je zaměstnáno stejným způsobem jako u opce. Když smlouva končí prodejem domu, předběžná platba bude považována za část výtěžku z prodeje a konečná splátka od majitele domu společnosti REX & Co. kompenzuje obdržené tržby z prodeje. Takže pokud celkový zisk z prodeje je v rámci vyloučené částky v hlavním bydlišti, zisk z zajištění nebude zdaněn.

Podle současného daňového řádu neexistuje definitivní zacházení, pokud majitel domu ukončí smlouvu REX před prodejem. Čistá platba společnosti REX & Co. majiteli domů (tj. Po pětileté sankční lhůtě) by byla jistě zdaněna jako běžný příjem. Platba od majitele nemovitosti společnosti REX & Co. při ukončení by byla s největší pravděpodobností považována za ztrátu kapitálu, stejně jako uzavření opční smlouvy.

Analýza společnosti Breakeven
Vzhledem k tomu, že majitel domu nemůže sbírat za odpisy ceny domů, pokud smlouva skončí v prvních pěti letech, je smlouva užitečná pouze pro dlouhodobé zajištění. Dokonce i dvou- nebo tříletá dohoda může být zisková, pokud předem připravená hotovost získává dobré výnosy. Potřebujete pouze kumulativní výnosy z peněz po zdanění, abyste překročili pokutu, abyste mohli vyrazit dopředu. Obrázek 1 níže ukazuje maximální míru apreciace, za kterou je zisk vlastníka domu přesně nulový během každého z prvních šesti let - za předpokladu, že 50% sdílení REX dohody a 6% po zdanění výnosy na předem hotovost přijaté majitelem domu. ( Poznámka : Tyto výpočty předpokládají, že platby společnosti REX & Co. nejsou daňově uznatelné.)

Obrázek 1: Všechny částky vyjádřené jako procento hodnoty domu

Investopedia. com © 2008

V této míře návratnosti hotovosti tabulka uvádí, že byste neměli zadávat REX smlouvu, pokud nebudete chtít dům držet déle než dva roky. Za více než dva roky vystupujete dopředu i po zaplacení trestu za předčasné ukončení, dokud ocenění domu klesne pod úrovně uvedené zde.Vzhledem k vysoké pravděpodobnosti, že ceny klesnou během příštích pěti let, majitelé domů, kteří neplánují prodávat, by měli využít dohody REX.

Číselný příklad
Zatímco přínosy řízení rizik z používání dohody REX jako zajištění jsou jasné, majitel domu by měl rozumět celé škále možných finančních výsledků. K tomu musíme analyzovat výsledky různých kombinací výnosů z peněz a potenciálních změn v cenách domů. Za předpokladu, že smlouva REX bude po dobu pěti let a jednoho dne nevyřešena, majitel domu se vyhýbá penále a bude zaplacen za jakékoliv odpisy ceny.

Následující obrázek 2 uvádí rozsah výsledků za období pěti let - za předpokladu maximální dohody o sdílení 50%. Tuto tabulku lze extrapolovat na sdílení smluv s menšími procenty sdílení tím, že se výsledky odpovídajícím způsobem zmenší (tj. 20% podíl je 2/5 výsledku tabulky). Pokud jde o skutečné dolary, vynásobíte tyto procentní podíly původní hodnotou domu na počátku smlouvy REX.

Obrázek 2

Investopedia. com © 2008

Každý sloupec tabulky výplaty ukazuje, kolik byste získali (nebo ztratili) za pět let s dohodou REX, za předpokladu, že vaše výnosy z hotovosti v hotovosti, které jste dostali, odpovídají kurzu zobrazenému v horní části sloupce. Řádky odpovídají předpokladům o kumulativních pětiletých změnách cen domů, jak je uvedeno v levém sloupci. Předpokládejme například, že jste zadali 50% dohodu o sdílení, když váš dům činil 1 milion dolarů, a jste reinvestovali předplacenou platbu ve výši 6, 80% po zdanění. Pokud by dům po uplynutí pěti let klesl na hodnotu 900 000 dolarů (pokles o 10%), pak by váš zisk z dohody REX činil 106 tisíc dolarů (10,6% z 1 milionu dolarů).

Názor společnosti REX
V tomto okamžiku bychom se měli divit, proč by REX & Co. nabídla tuto dohodu. Vzhledem k dlouhým časovým předpokladům při vývoji těchto finančních produktů je pravděpodobné, že toto bylo koncipováno a navrženo a finanční závazky získané dříve, než se trh s byty zmrazil v roce 2007. Produkt může být nakonec stažen, pokud zdroje financování budou dostatečně pesimistické o cenách bydlení. ( ) Přínosy pro institucionální investory

V zásadě má koncept institucionální investory velkou lásku, protože tito investoři uvidí investiční dohody REX, které jim poskytují možnost diverzifikace. To odpovídá jejich svěřeneckým povinnostem, protože jsou řízeny principem moderní teorie portfolia, která říká, že diverzifikace je velmi důležitá pro minimalizaci rizika pro danou úroveň návratnosti. (Pokud se chcete dozvědět více, přečtěte si
Moderní teorie portfolia: Přehled .) S extrémně dlouhými investičními horizonty nabízí investice do domácích akcií novou příležitost diverzifikovat do třídy aktiv, které dříve neměly přístup. Očekávají, že korelace výnosů s ostatními investicemi bude velmi nízká.Teoreticky by tedy mělo snížit celkové riziko portfolia. Ať už je to špatné tržní načasování, nebude jim známo, dokud to není pravda. Institucionální investoři často dávají takové záležitosti nižší prioritu než zlepšení jejich aplikace teorie portfolia. (Pokračujte v čtení o diverzifikaci

Úvod do diverzifikace a Důležitost diverzifikace .) Dalším důležitým bodem je skutečnost, získávají práva na větší procento změny hodnoty domu, než musí zaplatit hotovost předem. Dohoda se rovná tomu, že vlastník půjčil část svého podílu společnosti REX & Co. na základě bezplatného pronájmu podílu REX a Co. na domě. Tento poměrně levný pákový efekt by přinesl velmi dobré výnosy, pokud by domy ocenily své historické dlouhodobé sazby.

Závěr

Z pohledu majitele domů může být dohoda REX účinným způsobem, jak chránit proti poklesu cen nemovitostí. Tento nástroj poskytuje příležitost k zachování kapitálu a snížení rizika vlastnictví domů bez prodeje domu. Abyste však využili výhodu, budete muset dům udržet nejméně dva roky a investovat předem hotovostně moudře.