Nemovitost je významnou součástí každého dobře rozmanitého portfolia. Pro investory, kteří zvažují nemovitosti, je jedním z nejdůležitějších rozhodnutí, kam investovat dolary. Zatímco velká šest měst - Boston, Chicago, Los Angeles, New York, San Francisco a Washington, D. C - jsou zřejmými možnostmi, sekundární trhy mají spoustu odvolání. Existuje několik důvodů, proč by investoři měli uvažovat o skoku na 18hodinový městský vlak. (Další informace naleznete v části Explorování investic do nemovitostí . )

Co je to 18hodinové město?

18. století je druhé město, které je charakterizováno nadprůměrným růstem městské populace, prosperující ekonomikou a nižšími životními náklady než jiné rozsáhlé oblasti metra. Tato města neudržují standardní 9 až 5 hodin spojená s předměstími, ale nepracují ani 24 hodin denně. Denver, Nashville a Raleigh-Durham jsou příklady 18hodinových měst.

Náklady na podnikání v 18hodinovém městě jsou často nižší než ve větších tržních městech, což je činí atraktivní pro zaměstnavatele. V důsledku toho se tato města stala cílem pro tisíciletí uchazeče o zaměstnání, kteří ocení výhody, které spolu s městským životem. Oni jsou také populární mezi důchodci, kteří chtějí přístup k kvalitní zdravotní péči a další velké občanské vybavenosti bez big-city cenovka. (Další informace viz 10 nejčastěji rozvinutých měst v USA)

-> ->

Proč 18hodinová města by měla být na radaru pro investory

Z investičního hlediska nabízí 18hodinové město několik výhod oproti větším městům brány, počínaje cenou. Jelikož se jedná o menší trhy, ceny komerčních a obytných nemovitostí mají tendenci být nižší. Například od ledna 2016 se kancelářské prostory v Seattlu (což je město 24hodinové) prodávaly za 227 USD. 18 na čtvereční stopu. Právě dolů po silnici v Portlandu, 18hodinovém městě, se kancelářské prostory prodávaly za 184 dolarů. 19. U investorů nebo developerů nemovitostí je nižší cena cenou atraktivnější volbou 18hodinového města.

18hodinové město má také potenciál dosáhnout lepší návratnosti ve srovnání s investicemi do nemovitostí na větších trzích, neboť dochází ke snížení komprimace kapitalizace nebo horní hranice. Paušální sazba je poměr čistého provozního zisku nemovitosti k jeho tržní hodnotě; používá se jako indikátor, který předpovídá, jak zisková bude určitá nemovitost.

Když se splátkové sazby začínají komprimovat, je to znamení, že se hodnoty nemovitostí zahřívají z důvodu snižování nabídky, což znamená, že investoři platí více na nákup nemovitostí. Vzhledem k tomu, že se hodnoty zvyšují, ale čistý provozní příjem zůstává stejný, zvyšuje měnovou sazbu, což vede k nižší návratnosti investic.To je něco, co investoři viděli v New Yorku v první polovině roku 2015, kdy sazby v hotovosti klesly na historické minimum. (Více viz 10 nejvíce nadhodnocených trhů s nemovitostmi v USA )

Vzhledem k tomu, že 18ti hodinová města jsou rozvíjejícími se trhy, stále existuje prostor pro rozvoj a expanzi měst. Poptávka nepředstavuje nepřiměřený tlak na zásobování, což umožňuje, aby sazby stropů zůstaly stabilní. Výsledkem je, že tato druhá města představují odtok pro přetečení kapitálu, který 24hodinová města nedokážou zvládnout. (Více viz Dilema poptávky a poptávky na trhu nemovitostí .)

18hodinové města nejsou investicemi bez rizika

Jako každá investice, nemovitost znamená určitou částku riziko a 18hodinová města mají potenciál vystavit investory vyšší míře volatility než větší trhy. Historicky jsou tato města citlivější na kolísání větších obchodních a rezidenčních trhů.

Pro investory je důležité vyvážit riziko proti vnímání výnosů spojených s investicí do 18hodinového města. V hospodářském útlumu jsou tato města pravděpodobně méně izolovaná od situací, jako jsou rozsáhlé ztráty pracovních míst nebo klesající hodnoty nemovitostí. Pokud dojde k další recesi, investoři by mohli vidět, jak se jejich portfolia výrazně zmenšují, pokud se jejich nemovitosti držely především na těchto menších trzích.

Spodní linie

Nemovitosti se neustále vyvíjejí a vzestup 18hodinového města je důkazem její nejnovější transformace. Vzhledem k tomu, že více investorů směřuje k těmto městům, není jasné, jak a zda budou ovlivněny větší trhy. Pokud však ekonomika zůstává na pevném poli, vypadá to, že popularita města, která trvá 18 hodin, nebude brzy klesat.