V oblasti nemovitostí znamená krátký prodej prodávat dům za méně než hypotéku na něm.

Řekněte panu a paní Smithové, že si před sedmi lety koupili domů 400 000 dolarů. Domov byl odhadnut na 400 000 dolarů v okamžiku, kdy byl zakoupen. Pan Smith ztratí svoji práci a pár zaostává za hypotečními splátkami. Po přezkoumání srovnávací analýzy trhu se Smithové dozví, že hodnota jejich domů klesla a nyní činí jen 310 000 dolarů. Tváří v tvář půjčce 385 000 dolarů, Smithové dávají přednost prodeji svého domova, než aby se snažili vládní možnosti refinancování, jako je např. federální domácí program pro refinancování domů, a požádejte svého věřitele o povolení prodat za 310 000 dolarů. Když se dům prodá, banka dostane zpět méně než je celá částka, kterou si Smith zapůjčil; ve většině případů však věřitel považuje svou hypotéku za vyplacenou v plné výši.

Transakce má prospěch bankám tím, že jim umožňuje vyhnout se zpětnému odkupu domů, což je drahé a časově náročné, a to prospívá prodávajícímu tím, že mu umožňuje vyhnout se negativním dopadům úvěru na uzavření trhu (a bankrot, který někdy doprovází to).

- Krátký prodej a uzavření trhu

Krátké prodeje a zabavování jsou finančními možnostmi, které jsou k dispozici majitelům domů, kteří jsou zanedbávaní dlužníci: za jejich hypoteční splátky mají domov, který je pod vodou nižší než zbývající zůstatek hypotéky) nebo obojí. Majitel je v obou případech nucen se doma rozloučit, ale časová osa a další důsledky se v každé situaci liší.

Existují různé důvody, proč by se majitel domů rozhodl pro krátký prodej versus uzavření trhu.

Krátký prodej

Krátký prodej obvykle iniciuje majitel domu, často když hodnota domu klesne o 20% nebo více. Před zahájením procesu musí věřitel, který drží hypotéku, musí podepsat rozhodnutí o provedení krátkého prodeje. Navíc věřitel, obvykle banka, potřebuje dokumentaci, která vysvětluje, proč má krátký prodej smysl; Koneckonců, půjčující instituce by mohla přijít o hodně peněz.

Pokud je schválen pro krátkodobý prodej, kupující nejprve jedná s majitelem domu a poté požádá o souhlas s koupí od banky. Je důležité si uvědomit, že bez schválení věřitelů nemůže dojít k krátkému prodeji.

Krátké prodeje mají tendenci být zdlouhavé a transakce náročné na papírování, někdy až na celý rok zpracovávají. Nicméně, krátké prodeje nejsou tak škodlivé pro úvěrové hodnocení vlastníka domu jako uzavření je. Krátký prodej vypadá lépe budoucím věřitelům a věřitelům: Ukazuje, že jste podnikli kroky, než banka musela převzít svůj domov.Majitel domu, který prošel krátkým prodejem, může i s určitými omezeními mít nárok okamžitě koupit jiný dům.

Uzavření trhu

Uzavření je akt věřitele zadržení domova poté, co dlužník nedoplní platby. Jedná se o poslední možnost pro věřitele, protože dům je používán jako záruka na bankovku. Na rozdíl od krátkého prodeje, foreclosures jsou iniciovány pouze věřiteli. Poskytovatel půjde proti delikventním dlužníkům, aby donucovali prodej domu, a doufali, že napraví svou počáteční investice do hypotéky. Také, na rozdíl od většiny krátkých tržeb, mnoho foreclosures se konají, když majitel domu opustil domov. Pokud obyvatelé ještě neopustili, jsou věřiteli vysídleni v procesu uzavření.

Jakmile má věřitel přístup k domovu, objednává vlastní hodnocení a postupuje tím, že se snaží prodávat dům. Foreclosures obvykle nejsou tak dlouhé jako kompletní prodej, protože věřitel se zabývá likvidací aktiv rychle. Uzavřené domovy mohou být také vydraženy v "správním prodeji", kde se kupující nabízejí na domácnostech ve veřejném procesu.

Ve většině případů majitelé domů, kteří mají uzavření trhu, musí počkat minimálně pět let, než si koupí jiný domov, nebo tři roky s půjčkou FHA. Uzavření je vedeno na úvěrovou zprávu osoby po dobu sedmi let. Vaše skóre FICO klesne o více než 100 bodů kvůli zabavování, řekl Barry Paperno, manažer spotřebitelských operací ve společnosti Fair Isaac (bude to také klesnout po krátkém prodeji, pravděpodobně kvůli tomu, že jste v selhání plateb hypotéky). To se může zdát jako poměrně malá částka za selhání hlavního aktiva, ale stačí, aby společnosti platené kreditními kartami zvážily zvýšení sazeb a snížení úvěrového limitu a aby pojišťovny zvýšily pojistné.

Jak koupit nemovitost krátkého prodeje

Proces krátkého prodeje se liší od státu k státu, ale kroky obvykle zahrnují:

Krátký prodejní balíček -

• Prodávající předloží finanční balíček půjčovatel. Patří sem účetní závěrka, dopis popisující tvrdost prodávajícího a kopie finančních záznamů. Nabídka krátkého prodeje -
• Pokud prodejce akceptuje nabídku od zájemce o koupi, agent výpisu zašle věřiteli smlouvu o výpisu, provedenou kupní nabídku, dopis kupujícího o předběžném schválení a kopii důkladné kontroly peněz a prodejní balíček pro prodejce. Zpracování bank -
• Banka hodnotí nabídku a schválí nebo odmítá krátký prodej. To může trvat několik týdnů až měsíců. V některých ohledech je nákup krátkodobého majetku jako tradiční nákup. Existuje však několik způsobů, jakými se smlouva o koupi, kterou vy a váš realitní makléř vyhotovujete, liší. Ve smlouvě bude uvedeno, že podmínky podléhají schválení hypotečního věřitele. Při běžné transakci je prodávajícím jedinou stranou, která by potřebovala schválení prodeje.

Ve smlouvě je také třeba uvést, že nemovitost je zakoupena "tak, jak je."I když je přijatelné zahrnout jazyk, který vám umožní vyloučit dohodu, pokud inspekce odhalí značné problémy, neměli byste očekávat, že byste mohli s nimi vyjednávat nižší cenu. Banka je také nepravděpodobné, že provede nějaké opravy, a prodejce, který je vázán na hotovost, je pravděpodobně ještě méně pravděpodobné, že vám pomůže. Vzhledem k této situaci budete pravděpodobně muset mít také dost peněz na uzavření nákladů. (Pokračujte v čtení o procesu uzavírání v

Porozumění úschově Proces .) Na rozdíl od vyloučení, úvěrová instituce nevlastní nemovitost v krátkém prodeji, protože však musí schválit prodej (protože je to věřitel, nikoli prodejce, který ztratí ztrátu na nemovitosti) a obdrží výtěžek, bude se to zdát, jako byste kupovali majetek z banky.

Čekací hra

Krátké transakce prodeje mohou být mnohem časově náročnější a trpělivější než běžné reálné (pokračujte v čtení v

Sh ort Prodávejte svůj domov, abyste se vyhnuli uzavření trhu .) Pokud podáte nabídku na krátký prodej nemovitosti, buďte připraveni počkat. Banky jsou proslulé přijetím několika měsíců na to, aby reagovaly na krátké nabídky prodeje. Někteří odborníci doporučují, abyste poskytli věřiteli lhůtu pro zkrácení doby čekání. ačkoli je těžké říci, zda tato strategie skutečně podnítí banku k akci. Pokud banka ve skutečnosti ještě neschválí krátkodobý prodej v době vaší nabídky, zavedení termínu bude zbytečné, protože může trvat několik měsíců jen proto, aby prodejce uzavřel s věřitelem krátkou smlouvu o prodeji. Prodávající musí být v oficiálním výchozím nastavení

Z tohoto důvodu se ujistěte, že krátký prodej je již schválený věřitelem. Pokud se prodávající skutečně nedostal do platební neschopnosti, banka nemusí mít zájem o krátký prodej. Trvá to značné množství času a přesvědčivé, aby se banka mohla dohodnout na krátkém prodeji, takže pokud se již nedohodla, neztrácejte čas. Mnoho domů je uvedeno jako krátký prodej, ale neexistuje záruka, že transakce bude někdy dokončena jako taková.

Banka také nemusí mít zájem o krátký prodej, pokud si myslí, že může získat více peněz tím, že půjde do uzavření trhu. A pokud hledáte financování nákupu, ujistěte se, že váš hypoteční věřitel nemá problémy s majetkem krátkého prodeje.

Zkušení zástupci

Vzhledem k složitosti tohoto typu transakce se ujistěte, že váš agent nebo realitní kancelář má zkušenosti s krátkým prodejem a je ochoten s vámi spolupracovat na jednom. Někteří realitní kanceláři se specializují na krátké tržby a mohou mít certifikát Short Selling and Foreclosure Resource (SFR), což je označení, které nabízí Národní sdružení realitních kanceláří. Držitelé této certifikace absolvovali odbornou přípravu.

Nejenže jsou krátkodobé prodeje více práce pro agenty, někdy nabízejí méně odškodnění: Banka nemusí být ochotná zaplatit zprostředkovateli výpisu obvyklou 5-6% provizi, protože už ztrácí a protože obchodník s kupujícím dostane procento z tohoto procenta, on nebo ona uvidí ještě méně peněz.

Navíc se pokuste zjistit, zda má prodejní prodejce zkušenosti s krátkým prodejem. Ačkoli je banka v konečném důsledku pod kontrolou, zprostředkovatel výpisu, který zná lana, může být schopen transakci usnadnit nebo urychlit.

Překonávání cen

Buďte připraveni zvýšit nabídku. Chcete-li prodávajícího zvýšit pravděpodobnost, že banka projde krátkým prodejem, může se vás pokusit přesvědčit, abyste zvýšili kupní cenu. V konečném důsledku však prodávající nemá žádnou pravomoc schvalovat prodejní cenu, pouze banka, a mohou také protichůdně.

Na druhou stranu banka právě odmítá vaši nabídku, zvláště pokud jste napsali nabídku s výrazně nižší cenou. Nebo v nejhorším scénáři nemusí odpovědět vůbec. Vůbec.

Udržujte vyhledávání

Vzhledem k tomu, jak dlouho bude trvat pravděpodobně, kdy banka odpovídá vaší nabídce, měli byste pravděpodobně pokračovat v prohlížení dalších domů, zatímco budete čekat na odpověď a pravděpodobně byste měli pokračovat v nákupu jiné nemovitost, pokud najdete snadnější nákup. Nechte svého agenta napsat smlouvu o koupi krátkého prodeje takovým způsobem, abyste si zachovali tuto flexibilitu. Máte-li termín pro přemístění, nemusíte ani obtěžovat s krátkým prodejem.

Další důvod, proč se dívat dál: Dokonce i když si to uvědomíte, banka může i nadále shromažďovat nabídky. Většina lidí by to považovala za neetické, protože potenciální kupující pravděpodobně vynechal několik tisíc dolarů při inspekcích, při vyhledávání titulů a podobně. Ale nezapomeňte, že banka čelí ztrátě transakce, takže bude chtít minimalizovat své ztráty a prodávat nemovitost co nejblíže spravedlivé tržní hodnotě. Získat se z dohody tak pozdě ve hře je obrovská ztráta času a peněz pro kupujícího, nemluvě o nesmírně frustrujícím. Ze všech těchto důvodů musí být stanovena cena krátkého prodeje se zdravou dávkou skepticismu.

Krátké prodeje: klady a zápory

Odborníci nesouhlasí s tím, zda jsou krátké prodeje pro kupující dobré. Zastánci tvrdí, že krátké prodejní nemovitosti jsou oceněny pod tržní hodnotou a vytvářejí tak příležitost pro kupující, kteří se dostanou do velké míry, nebo prvotřídním kupcům, aby se dostali do domu, který by jinak nemohli dovolit.

Odpůrci tvrdí, že banky nemají zájem na prodeji požárů a provedou srovnatelnou analýzu trhu před stanovením nebo přijetím ceny za nemovitost. Dále může být kótovací cena krátkého prodeje částkou, kterou prodávajícího agent považuje za banku, který přijme - spíše než částku, kterou banka skutečně souhlasila s přijetím. Banka může zjistit, že cena je příliš nízká, nebo prodávající může uvádět nemovitost pod tržní trh s úmyslem vyvolat nabídkovou válku. V některých státech bude prodávající mít proti němu rozsudek o nedostatku, který mu uloží povinnost zaplatit banku zpět rozdíl mezi částkou hypotéky a prodejní cenou domova, takže je v zájmu nejprodávajícího získat tolik peněz, jak je to možné .

Jednou výhodou pro banku a pro kupujícího je, že na rozdíl od majetku ve vlastnictví banky je krátkodobá prodejní nemovitost méně pravděpodobné, že bude vyhozena nebo vykoupena. Zatímco nemovitost může trpět odloženou údržbou kvůli finanční situaci majitele, není pravděpodobné, že prodávající zničí místo, kde v něm žije. Naopak, majitelé domů, kteří ztrácejí své nemovitosti k uzavření, často vylučují svou frustraci z domu jako způsob, jak se vrátit zpět do banky.

Stejně tak, protože krátké prodejní nemovitosti jsou stále obsazené, nebudou utrpěny v rukou bezohledných lidí, kteří se rozhodli, že si vezmou nebo vandalizují majetek. Vandalismus může být běžným problémem s uzavřením nemovitostí, zejména v oblastech s nižšími příjmy.

Najít krátkodobé výpisy

Většina nemovitostí nabízených jako krátkodobý prodej je uvedena realitními zprostředkovateli a to často představuje nejlepší místo k zahájení, zvláště pokud je to realitní agent, který se na ně specializuje. Bez agenta můžete snadno vyhledávat službu vícejazyčných záznamů (MLS) z pohodlí vašeho vlastního počítače (nebo mobilního zařízení), ale přístupná data mohou mít omezený rozsah, zastaralé nebo dokonce nepřesné.

Zatímco najdete některé nemovitosti s krátkým prodejem na populárních webových stránkách v oblasti nemovitostí, jako jsou Zillow a Trulia, další stránky, které se specializují na foreclosures a diskontované nemovitosti, nabízejí komplexnější pohled na trh s krátkým prodejem ve vaší oblasti. Jedna z těchto stránek je www. realtystore. com, která má více než jeden milion výpisů z aukcí uzavření trhu, nemovitostí ve vlastnictví banky, vládních domů, daňových selhání a krátkého prodeje.

Bottom line

Krátký prodej může být prospěšné všem zúčastněným stranám: Věřitelé se vyvarují zdlouhavého a nákladného procesu uzavírání smlouvy; dlužníci udržují foreclosures z jejich úvěrové zprávy; a kupující mohou kupovat nemovitosti za snížené ceny. Kupující by neměl předpokládat, že nemovitost je spousta, jen proto, že je to krátký prodej. Proveďte svou vlastní srovnatelnou analýzu trhu. Také, pokud to uděláte za úschovu, nepřekračujte důkladnou domácí kontrolu.