Americký sen za posledních padesát let prošel značnou změnou. Rozšířila se o možnost koupit druhý domov - rekreační dům. Jedná se o chaty na břehu jezera, horské chatky a chaty na pláži, které všichni sedí prázdné 90% ročního období, zatímco jejich majitelé mají čas na další dovolenou - a zaplatit účet za hypotéku a daň z nemovitostí.

Existuje samozřejmě alternativa k tomu, aby vaše chalupa sbírala prach v době nečinnosti. Můžete jej pronajmout jiným lidem, kteří chtějí mít čas na práci. Tento článek se bude zabývat některými problémy, které obklopují pronájem druhého domova.

Nákup druhého domova

Vedení primárního bydliště je obrovským finančním rozhodnutím. Pokud uvažujete o druhém domově, použijte kalkulačku hypoték pro zjišťování úrokových sazeb od věřitelů v oblasti, kde se nachází vaše rekreační nemovitost. Poté, jakmile shromáždíte odhady celkových nákladů na měsíční splátky hypoték, přečtěte si své finanční údaje, abyste zjistili, zda vám může být lépe podáno s hypotékou nebo za úplatu.

Zde je důvod. Udržování druhého domova je stupňovitější, protože druhý dům má všechny náklady na váš první domov a často více. Nemá však snadné odpisy od IRS.

Pokud jste nastaveni na získání prázdninového domku, ale nemáte kapitál na nákup v hotovosti, nepokládejte si ve svém domě druhou hypotéku. IRS uzavře mezeru, při níž může osoba použít druhou hypotéku k nákupu samostatného investice do nemovitosti a současně odečíst své hypotéky z daní. Pokud vezmete hypotéku do svého primárního bydliště, abyste si koupili druhý dům, nebude vám povoleno odečíst platby jako osobní úroky z hypotéky. Pokud máte v úmyslu požádat o půjčku na druhý domov, budete muset vyřadit další hypotéku, která umožňuje daňově uznatelné úroky.

Jak to stojí

Aktuální daňové předpisy týkající se druhých domů, prázdninových domů a druhých domů třídy investic se změnily častěji než v primárních rezidencích. Od roku 2010 máte-li v současné době vlastní druhou domácnost pro osobní potřebu, můžete jí pronajmout, popřípadě vaši hlavní bydliště, na jinou stranu až na dva týdny (14 nocí), aniž byste ohlásili jakýkoli příjem.

Na druhou stranu je druhý dům považován za investiční majetek, pokud trávíte méně než dva týdny a pak se ho pokusíte pronajmout po zbytek času. Je důležité si uvědomit, že s příchodem rekreačních středisek a takových může poptávka po chatě v lese přicházet pouze ve špičkách - ve stejném období byste pravděpodobně chtěli sami použít nemovitost. (Viz též: Daňové slevy pro vlastníky nájemních nemovitostí .)

IRS na investici v rekreačním domě

Přestože daně z investičních nemovitostí jsou tradičně měkčí než u jiných typů investic, zdá se, že sekundární domy jsou pro IRS šedou místností. Všechny ztráty z pronájmu jsou "pasivní ztráty" nebo "hobby ztráty". Ty mohou být odepsány pouze z příjmů z jiných pasivních aktivit, jako jsou ostatní nájemné, soukromé partnerství, které nepomůžete, nebo S-korporace. Pasivní ztráty, které nelze použít, se přenášejí až do prodeje prázdninového domu. Při prodeji nemovitosti mohou být minulé ztráty použity k vyrovnání jakýchkoli zisků. Pokud máte následně více pasivních ztrát, můžete si je nárokovat proti pravidelnému příjmu.

Můžete však odečíst až 25 000 dolarů ročně, pokud:

• Váš upravený hrubý příjem je nižší než 100 000, - Kč nebo
• Aktivně se podílíte na správě majetku.

Tento daňový únik zaniká na 150 000 Kč upravených hrubých důchodů (AGI). Pokud jste mezi 100, 000 a 150 000 dolarů, získáte nárok na polovinu odečtení. To se zdá být hloupé, protože většina lidí, kteří si mohou dovolit koupit si druhý dům, bude mít AGI daleko vyšší než tato čísla. Přesto je skutečnou výzvou druhá podmínka. Roční odpočet můžete použít, pokud se vy nebo váš manžel chtějí stát kvalifikovaným odborníkem na nemovitosti a aktivně spravovat majetek, který účtuje pasivní ztráty. Upozorňujeme však, že IRS pravděpodobně nebude věřit, že máte práci na plný úvazek a měsíční světlo jako správce nemovitosti. Budete potřebovat podrobný časopis o tom, proč, kdy, kde a co děláte jako správce nemovitostí, abyste dokázali svůj případ.

Prodej rekreačního domu

Vlastnosti v oblíbených oblastech obvykle mají tendenci vidět vyšší než průměrné zhodnocení, takže může být čas, kdy chcete vložit peníze a najít nové místo k pobytu. Při prodeji rekreačního domu trvá doba, po kterou jste se ubytovali, na vaší dani z kapitálových výnosů. Prodáváte-li před uplynutím jednoho roku, budete podléhat krátkodobé sazbě kapitálových zisků. Pokud prodáte po roce, vaše federální daň bude vypočítána na základě dlouhodobé sazby z kapitálových výnosů. (Podívejte se také na: Dlouhodobá myšlenka se setkává se zdaněnou dani z kapitálových výnosů )

Můžete se však trochu vyhnout, pokud se chcete zcela přemístit. Pokud prodáte své hlavní bydliště bez daně ve výši 250 000 Kč na osobu a pak se přesunete do prázdninového domku a deklarujete jeho nové hlavní bydliště, budete moci využít výjimku ve výši 250 000 dolarů (500 000 dolarů za pár) opět - za předpokladu, že tam žijete dva roky. Tato strategie bohužel je často praktická pouze pro osoby samostatně výdělečně činné nebo pro důchodce. Existují i ​​další omezení týkající se vyloučení kapitálových výnosů pro rekreační domy, které byly přeměněny na primární bydliště. (Viz také: Je pravda, že můžete prodat svůj domov a nezaplatíte daň z kapitálových zisků? )

Tipy pro druhého majitele domů

Pokud vlastníte druhý dům za účelem pronájmu , a máte AGI pod 150 000 dolarů, pak se tam dostat a začít se řídit.To znamená, že nebudete moci agent použít k nalezení nájemců. Budete opravovat osobně, ale dá vám pasivní ztráty, abyste mohli odpisovat.

Nebo pokud je aktivní správa nevyvolává vás nebo vaše AGI je příliš vysoká, můžete strávit více času v kabině a přeměnit ji spíše na smíšenou nemovitost než na investiční majetek. To znamená, že daně se mění se změnou označení - především proto, že nemůžete používat pasivní ztráty. Budete však moci uplatnit nárok na procentní sazbu daně z hypotéky a daně z nemovitosti jako odpočty na vaší dani z příjmů.

Bottom Line

Zapnutí rekreační nemovitosti do výnosného pronájmu má tendenci být vzhůru. Předtím, než začnete s pronájmem domácnosti, podívejte se, jak budou vaše daně ovlivněny. Většina lidí, kteří vlastní druhé bydliště, by jim lépe sloužila tím, že by je klasifikovala jako nemovitost se smíšeným užíváním pro daňové účely a zapůjčila je pouze za 14 nezaplacených nocí v daném roce. Lidé, kteří se stali majiteli druhého bydliště, jsou však většinou ovládáni stejným nátlakem, který je vedl k tomu, aby koupili majetek na prvním místě. Pokud jste jedním z těchto lidí, nejlepším způsobem, jakým jste se zapojili, je aktivně se podílet na správě vlastního majetku.