V nejjednodušším případě je hypotékou dlouhodobá půjčka určená na pomoc dlužníkovi při koupi domu. Vedle splacení jistiny je dlužník povinen vyplácet úroky věřiteli a dům a pozemky kolem něj slouží jako záruka. Ale pokud chcete koupit dům, musíte vědět víc než tyto obecnosti. V tomto článku se podíváme na to, jak funguje hypotéka a jak se vyplácí.

Historie

Téměř každý, kdo kupuje dům, má hypotéku. Hypoteční sazby jsou často uváděny ve večerních zprávách a spekulace, jakým směrem se kurzy budou pohybovat, se staly standardní součástí naší finanční kultury.

Zatímco se může zdát, že hypotéky byly vždy k dispozici, moderní hypotéka vznikla teprve v roce 1934, kdy vláda, aby pomohla zemi překonat velkou hospodářskou krizi, vytvořila hypoteční program, který minimalizoval požadovanou zálohu, čímž se zvýšil částku, kterou si potenciální majitelé domů mohou půjčit. Před vytvořením tohoto hypotečního programu bylo zaplaceno 50% zálohy na nákup domu. Dnes je žádoucí 20% zálohu (protože minimalizuje požadavky na pojištění soukromých hypoték (PMI)), existují však hypoteční programy, které umožňují výrazně nižší splátky. (Více o PMI viz Porozumění hypotéce .)

Hypoteční platby

Primární faktory, které určují měsíční hypotéku, jsou velikost a doba trvání úvěru. "Velikost" se vztahuje k částce vypůjčených peněz a "termín" se vztahuje k době, po kterou musí být úvěr plně splacen. Existuje inverzní vztah mezi termínem úvěru a velikostí měsíční platby: delší termíny vedou k menším měsíčním platbám. Z tohoto důvodu jsou 30leté hypotéky nejoblíbenější hypotékou. Pokud nakupujete hypotéku, jakmile znáte velikost úvěru, který potřebujete pro svůj nový domov, snadný způsob porovnání typů hypoték a různých věřitelů je pomocí kalkulačky hypoték.

PITI: Komponenty platby za hypotéku

Jakmile je stanovena velikost a doba trvání úvěru, existují čtyři faktory, které hrají roli při výpočtu hypoteční platby. Tyto čtyři položky jsou princip, úroky, daně a pojištění (PITI). Když se podíváme na tyto čtyři faktory, považujeme za příklad hypotéku ve výši 100 000 USD.

Hlavní Část každé hypoteční platby je určena na splacení jistiny. Úvěry jsou strukturovány tak, že částka jistiny vrácené dlužníkovi začíná malá a zvyšuje se s každou hypotékou. Zatímco hypoteční platby v prvních letech jsou spočívat především v úrokových platbách, platby v posledních letech jsou spočívat především v splácení jistiny.Pro naši hypotéku ve výši 100 000 USD je jistina 100 000 USD. Úrok Úrok je věřitelovou odměnou za to, že si riskuje a půjčuje si peníze dlužníkovi. Úroková sazba hypotéky má přímý dopad na výši hypotéky - vyšší úrokové sazby znamenají vyšší splátky hypotéky. (Pro další čtení o různých typech hypotečních úrokových sazeb viz: Hypotéky: Pevná sazba versus nastavitelná míra . ) Takže u většiny domácích kupujících, vyšší úrokové sazby snižují množství peněz, které mohou půjčovat a snížit úrokové sazby. Pokud je úroková sazba na naší 100 000 dolarů hypotéku 6%, kombinovaná jistina a úroková měsíční splátka na 30letou hypotéku by byla něco jako 599 dolarů. 55 (500 dolarů úroky + 99 dolarů 55 hlavní). Stejný úvěr s úrokovou sazbou 9% má za následek měsíční platbu ve výši 804 USD. 62. (Pro získání představy o tom, jaká měsíční platba je výsledkem konkrétní jistiny a úrokové sazby, viz tuto kalkulačku.) Daně Daň z nemovitosti jsou hodnocena vládními agenturami a používána k financování různých veřejných služeb, stavební a policejní a požární služby. Daně jsou počítány vládou za rok, ale jednotlivci mohou platit tyto daně jako součást svých měsíčních plateb. Částka, která je splatná z daní, je dělena celkovým počtem měsíčních splátek hypoték v daném roce. Věřitel shromažďuje platby a drží je v úschově, dokud nejsou splatné daně. Pojištění Existují dva typy pojištění, které mohou být zahrnuty do hypotéky. Stejně jako daně z nemovitostí, pojistné platby se provádějí s každou hypotékou a jsou drženy v úschově, dokud není splatný. Prvním typem pojištění je pojištění majetku, které chrání domov a jeho obsah před požárem, krádeží a dalšími katastrofami. Druhým typem pojištění je PMI (uvedeno výše), což je povinné pro majitele domů, kteří si zakoupí dům se zálohou méně než 20% nákladů na bydlení. Tento typ pojištění chrání věřitele v případě, že dlužník není schopen splácet úvěr. Protože minimalizuje riziko selhání úvěru, PMI také umožňuje věřitelům, aby půjčku prodali investorům, kteří mohou mít jistotu, že jejich dluhová investice bude zpětně vyplacena. Pokrytí PMI může klesnout, jakmile má dlužník v domácnosti alespoň 20% vlastního kapitálu.

Zatímco jistina, úroky, daně a pojištění zahrnují typickou hypotéku, někteří dlužníci se rozhodnou pro hypotéky, které nezahrnují daně ani pojištění v rámci měsíční platby. U tohoto druhu půjčky mají dlužníci nižší měsíční platbu, ale musí platit daně a pojištění samy.

Jak funguje hypotéka: plán odpisování

Harmonogram hypotečního splátek poskytuje detailní pohled na to, jaká část každé hypotéky je věnována každé složce PITI. Jak již bylo uvedeno výše, v prvních letech jsou hypoteční splátky spočívat především v úrokových platbách, protože postupně směřuje směrem k většímu významu jistiny.

V našem příkladu hypotéky ve výši 100 000 000, 30 let zahrnuje amortizační plán 360 plateb. Níže uvedený částečný amortizační plán ukazuje, jak se v průběhu času vyrovnává zůstatek mezi splátkami jistiny a úroky, jelikož pozdější platby spočívají především v jistině.

Platba	Hlavní	Úroky	Hlavní zůstatek
1	99 USD. 55	500 dolarů. 00	99 dolarů, 900. 45
12	105 dolarů. 16	494 dolarů. 39	$ 98, 772. 00
180	243 USD. 09	356 USD. 46	$ 71, 048. 96
360	597 $. 00	$ 2. 99	$ 0

Jak ukazuje graf, každá z požadovaných plateb je $ 599. 55, ale částka určená na jistinu a úroky se liší od platby až po platbu. Kvůli inverznímu vztahu mezi zaplacenou jistinou a úroky, na začátku hypotéky je míra, v níž získáváte kapitál ve svém domě, mnohem pomalejší. To ukazuje hodnotu dodatečných splátek jistiny, pokud hypotéka umožňuje předplacení. Každá dodatečná platba má za následek větší splacenou část jistiny a snižuje úroky z každé budoucí platby a přemístí majitele domu na konečný cíl: splácení hypotéky.

Bottom line

Hypotéka je důležitým nástrojem pro koupi domu, protože umožňuje jednotlivcům stát se majiteli domů bez velké úměrné zálohy. Pokud však přijmete hypotéku, je důležité pochopit strukturu vašich plateb, jejíž součásti jsou určeny nejen hlavnímu poplatníkovi (částku, kterou jste si půjčili), ale také úrokům, daním a pojištění. Tato struktura určuje, jak dlouho půjde na splacení hypotéky, a jak draho to bude nakonec financovat váš domov.