U potenciálních majitelů domů je rozhodnutí koupit si dům jednou z největších finančních rozhodnutí, která kdy učiní. Stejně jako mnoho nákupů může být rozhodnutí motivováno emocemi. V tomto článku se pokusíme kvantifikovat některé hmatatelné přínosy a náklady na vlastnictví domova, které poskytnou potenciálním kupcům racionální základ pro rozhodování o bydlení.

Měřitelné výhody domácnosti
Největší měřitelný finanční přínos pro majitele domů je cenové zhodnocení. Cenové zhodnocení pomáhá vytvářet domácí kapitál, což je rozdíl mezi tržní cenou domu a zbývajícími hypotečními splátkami.

Níže uvedený graf Úřadu pro dohled nad federálním bytovým podnikáním (OFHEO) ukazuje míru zhodnocování cen v domácnostech od roku 1990 do roku 2007. OFHEO zveřejňuje čtvrtletní index cen nemovitostí, který má mnoho podkategorií, včetně státní a metropolitní statistické oblasti (MSA). Stránka OFHEO má také několik nástrojů pro odhad hodnoty domova na základě průměrné míry zhodnocení. (Pro související čtení viz Proč Bubbles Pop na trhu s bydlením .)

Obrázek 1

Zdroj: Úřad pro dohled nad federálním bytovým podnikáním

Pomocí jednoho z nástrojů uvedených na webových stránkách OFHEO vypočítáme následující domácí hodnoty a míru zhodnocení pro následující vybraná města . Každý z nich vychází z počáteční ceny 250 000 USD v prvním čtvrtletí roku 1990. Konečné hodnoty vycházejí z prvního čtvrtletí roku 2007.

- 9 ->

Počáteční hodnota
Ukončená hodnota	Celkové zhodnocení%		Home Hodnota od 1. čtvrtletí 1990 do 1. čtvrtletí 2007 pro vybrané města < Alexandrie	Va.
$ 250, 000	$ 697, 635	179%	Anaheim	Kalifornie.
$ 250,000	$ 691, 776	177%	Anchorage	AK
$ 250, 000	$ 752, 155	201%	Billings	.
$ 250,000	$ 673, 39	169%	Boise	ID
$ 250, 000	$ 786, 843	215%	Buffalo	N . Y.
$ 250,000	$ 394, 981	58%	Charleston	S. C.
250 000 dolarů	750, 493	200%	Chicago	Ill.
250, 000	619, 046	148%	Clearwater	Fla.
$ 250, 000	$ 767, 523	207%	Denver	Colo.
<250>				Honolulu
	HI	250 000 USD	583 USD, 680	134%
Huntsville	Ala.	250, 000	438, 807	76%
Kansas City	Mo.	250, 000	514 dolarů, 225	106%
Little Rock	Ark.	250, 000	492 dolarů, 915	97%
Madera	Kalifornie.	250, 000	898 dolarů, 232	259%
Miami	Fla.	250, 000	1, 042, 106	317%
New York	N. Y.	$ 250,000	$ 647, 707	159%
Raleigh	N. C.	$ 250, 000	$ 482, 343	93%
Salt Lake City	UT	$ 250, 000	$ 870, 683	248% Antonio
TX	250 000 dolarů	519 dolarů, 712	108%	Zdroj: Úřad pro kontrolu federálního bydlení
ceny domů vzrostly za 17 let.V celkových procentuálních hodnotách mezi jednotlivými oblastmi však existuje značná variabilita.	Umístění, umístění, umístění	Na základě výše uvedených údajů je jasné, že kde žijete hraje velkou roli při budování domácího kapitálu a bohatství. Bohužel není vždy možné rozhodnout, kde žijete. Nejdůležitější je, že minulé míry zhodnocování cen v domácnostech nemusí být nutně přesným ukazatelem budoucích sazeb cenového zhodnocení. Pro většinu lidí je třeba považovat za dobré štěstí vysokou míru zhodnocení ceny domů. Může však být rozumné, aby kupující studovali demografické a ekonomické trendy při rozhodování o tom, kde koupit dům - to zahrnuje lokální analýzu v určité zeměpisné oblasti - za předpokladu, že umístění je volbou.	Daňové výhody	Druhou největší finanční výhodou vlastnictví domova jsou daňové úspory. Pro většinu Američanů existují daňové úspory spojené s vlastnictvím domova. Největší z nich je schopnost odečíst roční úrok z hypotéky z příjmu. (Více o tom, čtěte

Odpočet daně z příjmů z hypotéky

.)

Například jedinec nebo rodina s 30letou hypotékou 7%, 400 000 dolarů by zaplatila 4, 063 27 dolarů, 871 v zájmu prvního roku této hypotéky. Pokud by byli v 28% daňové pásmo, jejich daňové úspory by byly 7, 804 dolarů (28 x 27, 871 = 7, 804). Soukromé pojištění hypotéky (PMI) může být také daňově uznatelné pro mnoho Američanů. (Chcete-li se dozvědět více o PMI, přečtěte si
Vyrovnejte soukromé hypoteční pojištění

a
Šest důvodů k vyloučení soukromého hypotečního pojištění .) Náklady na majitele domů

Vlastnictví domu je nákladné a časově náročné. Níže je uveden seznam několika výdajů a odhadovaných měsíčních nákladů. Údržba a renovace - 100 USD. Nábytek - Náklady na vybavení nového domu za 3 roky: 300 USD.

Užitkové a pomocné spoje
- 450 dolarů

• Daně - 500 dolarů (za 1. 5% z domova 400 000 dolarů, $ 100 (pojištění domácností na domě 400 000 dolarů se odhaduje na 1, 200 dolarů ročně)
• Výhody Verze Náklady Při použití stejného 30letého hypotéky ve výši 400 000 000 dolarů na 7% jsou daňové úspory 7, 804 dolarů a základní zůstatek hypotéky se sníží o 4, 063 dolarů v prvním roce hypotéky. Hlavní snížení hypotéky je přínosem, protože zvyšuje domácí kapitál. Přidáním těchto dvou dohromady získáme v prvním roce celkový hmatatelný prospěch majitelů domů ve výši 11 867 USD.
• Pokud přidáme odhadované náklady (s výjimkou předpokládaných nákladů na nábytek), získáme 13, 800 EUR. Náklady jsou mírně vyšší než přínosy. Ale vzhledem k tomu, že bydlení je nutností, je důležité porovnat i náklady spojené s vlastnictvím a pronájmem. (Pro související čtení viz K pronájmu nebo koupi? Finanční problémy - část 1
• a
• Cena Ocenění Oceňování cen domácností je největším determinantem ekonomiky vlastnictví domů.

Například, jak je vidět na výše uvedeném grafu, $ 250 000 domácí nákup v roce 1990 v Miami, Fla.by stálo 647 dolarů, 125 více dnes než $ 250, 000 domů koupil v Buffalo, NY. Tento rozdíl v zhodnocení převáží veškeré rozdíly v nákladech a přínosech. Problémem je, že budoucí zhodnocení ceny domů není možné předvídat. Spodní linie je o tom chytrá a chápeme, že je to největší proměnná v rovnici vlastnictví domů.
Další úvahy

Existuje několik dalších důležitých ekonomických hledisek ve vlastnictví domů. Za prvé, doma obvykle není dobrá krátkodobá investice - transakční náklady jsou příliš vysoké. Majitel domu by měl očekávat, že zaplatí nemovitost mezi 4-6% z prodejní ceny prodat domov, což je 24, 000 dolarů na $ 400, 000 domů. Tento procentní podíl je vyšší než průměrná dlouhodobá roční míra apreciace domácí ceny domů. Pokud vlastníte dům na krátkou dobu, můžete nakonec zaplatit více nemovitosti než částka, kterou ocení domov. (Další informace naleznete Investování do nemovitostí .) Za druhé, výběr hypotéky je velmi důležitý. Existuje celá řada hypoték a existuje téměř vždy kompromis mezi rizikem a odměnou. Zatímco jisté hypotéky, jako např. Hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM), mohou nabízet počáteční nízké měsíční platby, tyto platby se budou zvyšovat s časem, někdy v neočekávaných termínech a velkými částkami. Může být moudré provést hypoteční rozhodnutí založené na rizicích. (Více informací naleznete v části

Rozhodnutí o hypotéce založené na rizicích
.)

Za třetí, vyvinete přiměřené předpoklady o vašich vlastních financích ao potenciálu či pravděpodobnosti budoucího růstu příjmů. Buďte konzervativní ve svých odhadech. Nepředpokládejte, že váš příjem se zvýší spolu s platbami na některých druzích hypoték, nebo můžete skončit "chudým domem".

Závěr
Oceňování cen domácností je zdaleka nejdůležitější proměnnou v analýze nákladů a výnosů domácnosti. Je moudré hledat místní trendy a dlouhodobé průměry. Nehmotné výhody, jako je klid, hrdost na vlastnictví a bezpečnost jsou důležité; měly by být součástí rozhodnutí o vlastnictví domů, ale nedovolte, aby emoce zvládly racionální rozhodnutí.