Po Velké recesi se 20% minimální záloha stala průmyslovým standardem pro jumbo hypotéky. Dnes však věřitelé uvolňují 20% požadavek na platbu na jumbos - zvláště pro HENRY ("Vysoké výdělky, ne bohatý přesto"), kteří mají tendenci být mladší odborníci s velkým úvěrem a příjmy, ale ne moc peníze.

Jumbo úvěry

Jumbo úvěry jsou hypotéky, které přesahují konformní úvěrové limity. Pro rok 2016 to je 417 000 dolarů na většině realitních trhů a až na 721, 050 dolarů na několika levných tržištích na bydlení, jako je Honolulu na Havaji. Tyto půjčky nespadají do souladu s omezením úvěrů, takže nejsou podporovány Fannie Mae nebo Freddie Mac. Vzhledem k tomu, že věřitelé přebírají vyšší riziko z těchto úvěrů, zpravidla ukládají přísnější úvěrové požadavky a účtují vyšší úrokové sazby, aby kompenzovaly svou finanční angažovanost. Více informací naleznete v Rychlý průvodce pro hypotéky Jumbo a Jaké jsou vaše možnosti pro hypotéky s velkými penězi?

bohatý příjem, nekvalitní hotovost

Termín "HENRY" označuje segment jednotlivců nebo rodin, kteří vydělávají mezi 250, 000 a 500 000 dolary ročně, vlevo poté, co platili za daně, náklady na bydlení, vzdělávání a vyčlenění finančních prostředků na důchodové a kolejové spoření. Bez drobných peněz tyto dlužníky nemusí mít peníze na pokrytí velké zálohy - 20% hypotečního úvěru ve výši 1 milionu dolarů je koneckonců 200 000 dolarů - něco, co by mohlo zabránit tomu, aby se kvalifikovali na hypotéku, kterou chtějí.

- Zatímco 20% poklesů bylo po recesi normou o jumbo hypotékách, stále větší počet věřitelů je nyní ochoten schválit jumbo úvěry s jak malý jak 10% dolů - a dokonce nižší, v některých případech - pokud má dlužník adekvátní majetek a příjem. Nedávný příběh v časopise Wall Street Journal například upozornil na dlužníka v New Yorku, který měl vynikající úvěrový rating a osm let na dobře placené práci, ale jen dost peněz na 10,1% zálohu na 1 milion dolarů domů. I při nízkých zálohách byla dlužníkem schválena půjčka z důvodu jejích příjmů a aktiv.

Jaký je poměr úvěru k hodnotě?

Věřitelé věnují velkou pozornost velikosti zálohy, protože ovlivňují poměr úvěru k hodnotě (LTV) - hodnocení úvěrového rizika, které porovnává výši úvěru s hodnotou domova. Vypočítá se tak, že se výše úvěru vydělí nižší hodnotou nebo kupní cenou menšího. Čím vyšší záloha, tím nižší je LTV (a naopak).

Zde je příklad: Řekněme, že koupíte dům ve výši 200 000 dolarů. Pokud snížíte o 20% nižší (40 000 dolarů), bude LTV činit 80% ($ 160, 000 ÷ $ 200, 000 = 8). Pokud byste však snížili pouze 10% (20 000 dolarů), LTV by činila 90% (180, 000 až 200, 000 dolarů =.9). Dlužníci s nízkou dobou splatnosti jsou považováni za méně riskantní, protože mají více peněz ve svých domácnostech, což snižuje jejich pravděpodobnost selhání. A pokud dlužník skončí selhání, půjčitel bude mít snazší čas prodat dům v uzavření trhu alespoň za tolik, kolik je dlužný za hypotéku.

Spodní linie

Novější úvěrové produkty od bank, družstevních záložen a poskytovatelů online nabízejí jumbo hypotéky s 90% LTV, což je skvělá zpráva pro společnosti HENRY. Chcete-li nahradit přidané riziko, dlužníci obvykle skončí platit vyšší úrokovou sazbu. Rozdíl v úrokových sazbách mezi 20% zálohou a 10% zálohou by například mohl být zhruba čtvrtinový až tři osminy procentního bodu, podle Briana Scotta Cohena, bankéře soukromého hypotečního úvěru Wells Fargo se sídlem v New York City.

Věřitelé, kteří nabízejí vysoké půjčky LTV, mohou vyžadovat 12 měsíců rezerv. Dobrá zpráva pro společnosti HENRY: Většina z nich umožní, aby rozhodnutí o zůstatcích na důchodovém účtu zohlednily rozhodnutí - pokud mohou být likvidovány.

Také by vás mohlo zajímat

Jumbo vs. konvenční hypotéky: Jak se liší

a Proč si vybrat hypotéku FHA Jumbo přes jumbos?