Investování do nemovitostí může být chytrým finančním krokem. Pro začátečníky, pronájem nemovitosti může poskytnout stálý zdroj příjmů, zatímco budete stavět akciový a nemovitost (v ideálním případě) ocení. Existují také daňové výhody: Můžete odečíst výdaje na pronájem z jakéhokoli příjmu z pronájmu, který získáte, čímž snížíte daňovou povinnost. Většina výdajů na pronájem nemovitostí - včetně hypotečního pojištění, daně z nemovitostí, nákladů na opravy a údržbu, výdaje na bydlení, pojištění, odborné služby a cestovní výdaje související se správou - se odečítají v roce, kdy utratíte peníze. Další podrobnosti naleznete v části Odpočty daně u vlastníků nájemních nemovitostí.

Nicméně další klíčové daňové odpočty - jeden pro odpisy - fungují jinak. Odpisy jsou procesy, které se používají k odečtení nákladů na nákup a vylepšení pronájmu nemovitosti (pro rychlý nátěr, podívejte se na Úvod do odpisů ). Namísto toho, abyste v roce, kdy jste koupili (nebo vylepšili) nemovitý majetek, odepisujete odpis během celé životnosti majetku. IRS má velmi specifická pravidla týkající se odpisování a pokud vlastníte nájemní nemovitost, je důležité pochopit, jak tento proces funguje.

Který majetek je odpisovatelný?

Podle IRS můžete odpisovat pronájem nemovitosti, pokud splňuje všechny těchto požadavků:

• Vlastníte nemovitost (považujete se za vlastníka, i když se na nemovitosti vztahuje dluh ).
• Používáte nemovitost ve své firmě nebo jako činnost produkující příjmy.
• Vlastnost má určitelnou životnost (což znamená, že je to něco, co se vyčerpává, rozpadá se, spotřebovává se, stává se zastaralým nebo ztrácí svou hodnotu z přirozených příčin).
• Očekává se, že nemovitost bude trvat déle než jeden rok.

I když nemovitost splňuje všechny výše uvedené požadavky, nemůže být odpisována, pokud byla uvedena do provozu a zneškodněna (nebo již nepoužívána pro obchodní účely) ve stejném roce. Protože půda se neopotřebuje, neztrácí nebo se nevyčerpá, není odpisovatelná. A obecně nemůžete znehodnotit náklady na vyčištění, výsadbu a terénní úpravy, protože tyto činnosti jsou považovány za součást nákladů na pozemky.

Kdy začíná a končí odpisování?

Jakmile je nemovitost "uvedena do provozu" nebo připravená a dostupná k užívání jako nájem, můžete začít s odečtením odpisů. Zde je příklad: Kupujete si nemovitost k pronájmu 15. května. Poté, co pracujete na domě několik měsíců, je připravena k pronájmu 15. července, takže začnete inzerovat online a v místních novinách. Najdete nájemníka a jeho pronájem začíná 1. září. Od doby, kdy byl dům uveden do provozu (tj. Připraven k pronájmu a obsazen) 15. července, začnete dům odpisovat v červenci (ne v září, kdy jste začít sbírat nájemné).

Pokračujete v odpisování nemovitosti, dokud neumožníte

• odečíst celou vaši cenu nebo jiný základ v nemovitosti, nebo
• vyřazujete nemovitost z provozu, a to i v případě, na jiném základě. Nemovitost je vyřazena z provozu, pokud ji již nepoužívá jako nemovitost produkující příjmy, nebo pokud ji prodáte nebo vyměníte, převedete ji na osobní potřebu, opustíte ji nebo ji zničíte.

Můžete pokračovat v nároku na odpočet pro odpisy majetku, který je dočasně "nečinný", nebo se nepoužívá. Pokud provádíte opravy po vybočení jednoho nájemce, můžete stále ještě znehodnotit majetek, dokud ho připravíte pro dalšího nájemce.

Metoda odpisování

Tři faktory určují výši odpisů, které můžete odečíst každý rok: Váš základ v majetku, doba zotavení a použitá metoda odpisování. Jakýkoli obytný nemovitý majetek uvedený do provozu po roce 1986 je odepisován pomocí Modified Accelerated Recovery System (MACRS), což je účetní technika, která rozšiřuje náklady (a odpisy odpisů) na 27,5 let, což je doba, kterou IRS považuje za " doba použitelnosti "pronájmu nemovitosti.

I když se při výpočtu odpisů vždy doporučuje pracovat s kvalifikovaným daňovým účetním, základní kroky jsou následující:

1. Určete základ vlastností . Základem majetku je jeho cena: částka, kterou jste zaplatili (v hotovosti, hypotékou nebo jiným způsobem), abyste získali majetek. Některé poplatky za vypořádání a závěrečné náklady, včetně právních poplatků, registračních poplatků, průzkumů, převodních daní, pojištění titulu a jakékoli částky, kterou prodávající zaplatí, že souhlasíte s platbou (např. Zpětné daně), jsou zahrnuty do základu. Některé poplatky za vypořádání a závěrečné náklady nesmí být zahrnuty do vašeho základu, včetně pojistného proti požáru, nájemného vztahujícího se k obsazení nemovitosti před uzavřením nemovitosti a poplatků spojených se získáním (nebo refinancováním) úvěru: body, pojistné na hypotéku, ocenění.
2. Oddělit náklady na pozemky a budovy . Vzhledem k tomu, že můžete pouze odepisovat náklady na stavbu a nikoliv zemi, musíte určit hodnotu každého z nich, abyste odpisovali správnou částku. Chcete-li zjistit hodnotu, můžete v okamžiku, kdy jste si tento majetek zakoupili, použít reálnou tržní hodnotu každého, nebo můžete založit číslo na hodnotě daně z nemovitosti. Řekněme, že jste si koupili dům za 110 000 dolarů. Nejnovější ocenění daně z nemovitostí hodnotí nemovitost na 90 000 dolarů, z čehož 81 000 dolarů za dům a 9 000 dolarů za pozemek. Proto můžete k domě přiřadit 90% (81 000, 000 ÷ 90 000 dolarů) kupní ceny a 10% (9 000 000 ÷ 90 000 dolarů) z kupní ceny pozemku.
3. Určete svůj základ v domě . Nyní, když znáte základ nemovitosti (dům plus pozemek) a hodnotu domu, můžete určit svůj základ v domě. Použitím výše uvedeného příkladu bude váš základ v domě - částka, která by mohla odpisovat - 99 000 dolarů (90% z 110 000 dolarů).Váš základ v zemi by byl 11 000 dolarů (10% z 110 000 dolarů).
4. Stanovte upravený základ, v případě potřeby . Možná budete muset zvýšit nebo snížit vaši základnu pro určité události, ke kterým dojde mezi okamžikem, kdy si koupíte nemovitost, a časem, kdy ji máte připraveni k pronájmu. Příklady zvýšení na bázi zahrnují náklady na jakékoliv přírůstky nebo vylepšení (které mají užitečnou životnost nejméně jednoho roku) provedené před uvedením nemovitosti do provozu, peníze, které jste vynaložili na obnovení poškozeného majetku, náklady na přivedení inženýrských služeb do majetku a některých právních poplatků.

Příklady snížení základny zahrnují pojistné platby, které obdržíte jako důsledek poškození nebo krádeže, ztráty z nehody, na které se nevztahuje vaše pojištění, pro které jste odečetli odpočty a peníze, které jste obdrželi za poskytnutí věcného břemene.

Který systém použije

Následující kroky zahrnují určení, který z dvou systémů Modified Accelerated Recovery System (MACRS) se použije: Všeobecný systém odpisů (GDS) nebo Alternativní odpisový systém (ADS). GDS je nejběžnější a obecně je musíte použít, pokud nevytvoříte neodvolatelné volby pro ADS, nebo zákon vyžaduje, abyste využili ADS. ADS je pověřen, pokud má nemovitost:

• má kvalifikované podnikatelské využití 50% nebo méně
• má osvobození od daně použití
• je financováno z dluhopisů osvobozených od daně
• Jakmile víte, který systém MACRS se používá, můžete určit dobu zotavení pro danou nemovitost. Období zotavení pomocí GDS činí 27 let 5 let pro bydlení s nemovitostmi; pokud používáte ADS, doba zotavení pro stejný typ majetku je 40 let.

Nyní musíte určit částku, kterou lze každoročně odpisovat. Vzhledem k tomu, že většina obytných nemovitostí využívá GDS, zaměříme se na tento výpočet.

Pro každý celý rok je nemovitost ve službě, odpisujete stejnou částku: 3. 636% ročně, pokud budete i nadále odpisovat majetek. Pokud byla nemovitost v provozu déle než jeden rok (kupoval jste například dům v květnu a začal jej pronajmout v červenci), v tomto roce byste znehodnotili menší procento, v závislosti na tom, kdy byl uveden do provozu. Podle vlastnictví pronajatých nemovitostí IRS - tabulka GDS:

leden

3. 485%	únor
3. 182%	březen
2. 879%	duben
2. 576%	květen
2. 273%	červen
1. 970%	červenec
1. 667%	Srpen
1. 364%	září
1. 061%	říjen
0. 758%	listopad
0. 455%	prosinec
0. 152%	Vezměte například ten dům, který má základ 99 000 dolarů a který byl uveden do provozu 15. července. Pro první rok bychom znehodnotili 1,667%, nebo 1 650 dolarů (99 000 dolarů x 1,667%). Za každý další rok bychom pak oslabili úrokovou sazbou ve výši 3 636%, tedy 3, 599, 64, pokud by byl nájem v provozu po celý rok. Všimněte si, že tato hodnota je v podstatě ekvivalentní tomu, že se vyměřuje a rozdělí 27,5 období zotavení: $ 99, 000 ÷ 27. 5 = $ 3, 600. Rozdíl pochází z prvního roku dílčí služby.

Odsudení

Odpisy mohou být cenným nástrojem, pokud investujete do nemovitostí, protože vám umožní rozložit náklady na nákup nemovitosti po celá desetiletí, a tím snížit každoroční daňový závazek. Samozřejmě, pokud znehodnotíte majetek a pak jej prodat za více, než je jeho odpisovaná hodnota, budete daň z tohoto zisku dlužit odpisovou daňou.

Vzhledem k tomu, že zákony o zaplacení daně z nemovitostí jsou komplikované a pravidelně se mění, doporučuje se, abyste při zakládání, provozování a prodeji pronajatých nemovitostí spolupracovali s kvalifikovaným daňovým účetním. Tím zajistíte, že získáte nejvýhodnější daňové zacházení - a také vám pomůže vyhnout se překvapení v daňové době.