Chcete-li měsíční splátku na hypotéku, která je nižší než částka, kterou můžete získat na půjčku s pevnou úrokovou sazbou, můžete vás lákat zájmovou hypotékou. Tím, že nebudete platit jistiny několik let na počátku trvání úvěru, budete mít lepší měsíční peněžní tok. Co se však stane, když je časové období pouze úročeno? Kdo tyto půjčky nabízí? A kdy má smysl dostat jeden? Zde je stručný návod k tomuto typu hypotéky.

Jak platební práce fungují

V nejzákladnějším případě je hypotékou pouze úroková, v níž splácíte výplaty úroků pouze za prvních několik let - typicky 5 nebo 10 - a jakmile končí , zaplatíte jak jistinu, tak úroky. Chcete-li provádět platby v průběhu úročení pouze jednou, můžete, ale to není požadavek půjčky.

Běžně se zobrazují pouze úročené úvěry strukturované hypotéky s nastavitelnou sazbou 3/1, 5/1, 7/1 nebo 10/1 (ARM). Úvěry říkají, že volby 7/1 a 10/1 jsou nejoblíbenější u dlužníků. Období pouze pro úroky se obecně rovná období s pevnou úrokovou sazbou pro půjčky s měnitelnou sazbou. To znamená, že pokud máte například 10/1 ARM, zaplatíte úroky pouze za prvních 10 let.

Na úrokovou míru ARM se po uplynutí úvodního období úroková sazba upraví jednou ročně (odkud pochází hodnota "1") na základě referenční úrokové míry, jako je LIBOR plus marže stanovená věřitelem. Směrodatná sazba se mění s tím, jak se trh mění, ale marže je předem stanovena v okamžiku, kdy si půjčku vyberete.

Změny úrokových sazeb jsou omezeny omezením úrokových sazeb. To platí pro všechny ARM, a to nejen pro zájmy ARM. Počáteční úroková sazba pro 3/1 ARM a 5/1 ARMS je obvykle dva, říká Casey Fleming, úvěrový důstojník společnosti C2 Financial Corp v San Diegu a autor průvodce půjčováním: Jak získat nejlepší možnou hypotéku. To znamená, že je-li počáteční úroková sazba 3%, pak pokud končí pouze období úroků ve čtvrtém nebo šestém roce, nebude vaše nová úroková sazba vyšší než 5%. Na 7/1 ARM a 10/1 ARM je počáteční rychlostní limit obvykle pět.

Následkem toho se zvyšování sazby zpravidla omezuje na 2% ročně, bez ohledu na to, co bylo úvodním obdobím ARM. Celoživotní čepice jsou téměř vždy o 5% nad počáteční úrokovou sazbou úvěru, říká Fleming. Takže pokud je počáteční sazba 3%, může se zvýšit na 5% v roce 8, 7% v roce 9 a max. Na 8% v roce 10.

Jakmile skončí pouze úroková lhůta, budete muset splácet jistinu na zbývající dobu trvání úvěru (na plno amortizovaném základě, ve věřiteli mluví). Dnešní úročené půjčky nemají balónové platby; obvykle nejsou povoleny zákonem, říká Fleming.Takže pokud je plný termín 7/1 ARM 30 let a úroková lhůta je sedm let, v osmém roce bude vaše měsíční platba přepočítána na základě dvou věcí: nejprve nová úroková sazba a za druhé splacení jistiny během zbývajících 23 let.

Méně společné úrokové půjčky

Pevné úročené hypotéky nejsou tak běžné, i když je najdete v Bank of America, pokud potřebujete jumbo půjčku (půjčka za částku vyšší než 417 USD , 000) nebo prostřednictvím Navy Federal Credit Union za oba kompatibilní úvěry (úvěry typicky omezené na 417 000 dolarů ve většině částí země) a jumbo půjčky. Chcete-li se připojit k Navy FCU, budete potřebovat být spojeni s ozbrojenými silami Spojených států, ministerstvem obrany, pobřežní gardou nebo národní gardou nebo budete mít vztah k členu Navy FCU. (Viz Jumbo vs. konvenční hypotéky: jak se liší ).

S 30-letou úrokovou půjčkou s pevnou úrokovou sazbou můžete platit úroky pouze za 10 let. zbývajících 20 let. Za předpokladu, že jste během prvních deseti let neuvedli nic k hlavnímu zmocněnci, vaše měsíční platba by se v roce 11 výrazně skočila, a to nejen proto, že byste začali splácet jistinu, ale protože byste splácel jistinu za pouhých 20 let namísto 30 let. Vzhledem k tomu, že nezaplatíte jistinu během období s výhradou úroků, při novém splácení úrokové sazby je vaše nová úroková platba založena na celkové výši úvěru. Úvěr ve výši 100 000 dolarů s úrokovou sazbou 3,5% by stálo jen 291 dolarů. 67 za měsíc během prvních 10 let, ale 579 dolarů. 96 za měsíc během zbývajících 20 let - téměř dvojnásobně.

Za 30 let by vám půjčka ve výši 100 000 dolarů stála 174 dolarů, 190,80 Kč (vypočteno jako 291 dolarů, 67 x 120 plateb + 579 dolarů, 96 x 240 plateb). Pokud byste vybrali 30letou půjčku s pevnou úrokovou sazbou ve stejném 3,5% úrokové sazbě (uvedené v části "Jak funguje platební práce" výše), vaše celkové náklady za 30 let by byly 161, 656 dolarů. $ 12, 534. 71 více úroků z úrokové půjčky a tyto dodatečné úrokové náklady jsou důvodem, proč nechcete uchovat úrokovou půjčku na celou dobu trvání. Váš skutečný výnos za úroky bude však nižší, pokud vezmete odpočet daně z hypotéky.

Dostupnost úvěru

Vzhledem k tomu, že tolik zákazníků se v bublinkových letech dostalo do problémů se zájmovými úvěry, banky váhou dnes nabízet produkt, říká Yael Ishakis, viceprezident společnosti First Meridian Hypotéka v Brooklynu v NY. autor úplného průvodce nákupu domova.

Fleming říká, že většina z nich je jumbo, půjčky s proměnlivou úrokovou sazbou s pevným obdobím 5, 7 nebo 10 let. Jízdní půjčka je druh nevyhovující půjčky. Na rozdíl od přizpůsobivých úvěrů nejsou úvěry, které jsou v souladu s předpisy, prodány Fannie Mae a Freddie Mac, dvě obří instituce, které jsou největšími kupci odpovídajících hypoték a důvodem, proč jsou přizpůsobené úvěry tak široce dostupné.

Když Fannie a Freddie koupí půjčky od hypotečních věřitelů, udělají více peněz pro poskytovatele půjček k vydání dalších úvěrů.Nekonformní úvěry, jako jsou úrokové úvěry, mají omezený sekundární hypoteční trh; je těžší najít investora, který je chce koupit. Více věřitelů se těchto úvěrů drží a poskytuje jim služby, což znamená, že mají k získání dodatečných půjček méně peněz. Úvěry pouze na úroky proto nejsou tak široce dostupné. I když úroková půjčka není jumbo půjčka, je stále považována za neshodnou. (Dozvědět se více v Fannie Mae: Co dělá a jak funguje .)

Protože úrokové půjčky nejsou tak široce dostupné jako například 30leté úvěry s fixní sazbou, nejlepší způsob, jak najít dobrého zájemce, je věřitel prostřednictvím dobrého obchodníka s dobrou sítí, protože to bude vyžadovat nějaké vážné nakupování pro nalezení a porovnání nabídek, "říká Fleming.

Kromě společnosti Bank of America, Navy FCU a společností, pro které pracují naše odborné zdroje - společnost C2 Financial Corp, první Meridian Hypotéka a úvěry Angel Oak Home - další věřitelé, kteří jsme zjistili, že nabízejí úrokové úvěry, zahrnují EverBank, Bank, tržní věřitel SoFi, Citizens Bank, Bank of Internet a United Wholesale Hypotéka. Není to vyčerpávající seznam, ale nabízí výchozí bod, pokud nakupujete zájem pouze na úroky.

Porovnání nákladů

"Zvýšení úrokové sazby pro úrokovou charakteristiku se liší podle věřitele a podle dne, avšak uvedete, že budete platit přinejmenším 0,25% prémii v úrokové sazbě," říká Fleming.

Stejně tak Whitney Fite, prezident společnosti Angel Oak Home Loans v Atlantě, říká, že úroková sazba hypotéky je pouze o 125% až o 375% vyšší než sazba pro dluhovou půjčku s fixní sazbou nebo ARM, v závislosti na podrobnostech.

Uvádíme, jak by vaše měsíční platby vypadaly s úvěrem ve výši 100 000 000 úroků ve srovnání s půjčkou s pevnou úrokovou sazbou nebo s úplně amortizujícím platebním systémem ARM, z nichž každá má typický kurz pro tento typ úvěru:

• 7 let, pouze úrokové ARM, 3. 125%: 260 dolarů. 42
• 30 let konvenční půjčka s pevnou úrokovou sazbou (bez úroků), 3 625%: 456 USD. 05
• 7-leté, plně amortizující ARM (30-letá amortizace), 2. 875%: 414 dolarů. 89

V takovýchto sazbách vám v krátkodobém výhledu stává ARM pouze za úroky 195 €. 63 méně měsíčně za 100 000 dolarů půjčených za prvních sedm let ve srovnání s 30-letým půjčením s pevnou sazbou a 154 dolarů. 47 méně za měsíc ve srovnání s plně amortizujícím 7/1 ARM.

Není možné vypočítat skutečné náklady na životnost úvěru s proměnlivou úrokovou sazbou, když ji vytáhnete, protože nemůžete předem vědět, jaká úroková sazba bude obnovena na každý rok. Neexistuje ani cesta k tomu, aby se cena mohla snížit, a Fleming říká, ačkoli můžete stanovit celkovou výši úrokové sazby a podlahu z vaší smlouvy, abyste mohli vypočítat minimální a maximální náklady na životnost a vědět, že vaše skutečná cena by klesla někde mezi nimi. "Byl by to obrovský rozmezí," říká Fleming.

Bottom line

Úvěrové hypotéky mohou být náročné pochopit a vaše platby se podstatně zvýší, jakmile skončí lhůta pouze pro úroky.Pokud je vaše půjčka pouze na úroky ARM, vaše platby budou ještě vyšší, pokud se úrokové sazby zvýší, což je bezpečná sázka v dnešním prostředí s nízkým příjmem. Tyto půjčky jsou nejlepší pro sofistikované dlužníky, kteří plně chápou, jak fungují a jaká rizika brát. (Pro další čtení viz 5 rizikových typů hypoték, které se vyvarujete .

Také by vás mohlo zajímat Hypotéky: Základy hypotéky s pevnou sazbou versus základní sazba a .