Velkým "tajemstvím" hypoték, z pohledu věřitele, je to, že je to všechno o konkurenci a riziku. Soutěž omezuje, co může banka účtovat, protože dlužníci budou hledat nejlepší nabídku. Ale konkurence je potlačena rizikem. Lidé s dobrými kreditními skóre - důkazy o tom, že obvykle platí své účty včas - jsou lepšími riziky než lidé, kteří ne, bez ohledu na důvody, takže obvykle získají lepší sazby. (Další informace naleznete v části Vaše kreditní skóre a vaše hypoteční platba: to záleží .) Bez ohledu na vaši situaci, zde jsou některé věci, které možná nevíte - ale potřebujete - při získání hypotéky. Ujistěte se, že je budete mít na paměti.

1. Můžete ušetřit velké peníze s krátkodobější půjčku.

Nejčastější hypotéky mají fixní sazby a 15- nebo 30-leté období. Sazby (NY-NJ-CT) po dobu 15 let na konci května 2015 byly v blízkosti 3,38% po dobu 15 let a 4,00% po dobu 30 let, což je rozdíl 63 základních bodů (0,63%). Jakákoliv online kalkulačka hypoték vám pomůže s tím, že v těchto sazbách vám hypotéka ve výši 200 000 dolarů za 30 let bude stát asi 955 dolarů za měsíc v jistině a úroku. Úroková sazba za 30 let se bude pohybovat kolem 144 000 dolarů. 15letá bankovka bude stát 1 dolar, 418 za měsíc, ale akumulovaný zájem bude jen asi 53 000 dolarů, úspora 89 000 dolarů. dent ve vašich školných dokladech po silnici! Pokud vaše peněžní tok může vydržet vyšší měsíční platbu, 15letá hypotéka je dobrá dohoda. (Viz též: Výhody vyplácení hypotéky a Porovnání 30leté hypotéky na dobu 15 let )

2. Můžete uložit, pokud zaplatíte na dvou-týdenní rozvrh.

Některé banky umožňují nebo dokonce podporují dvoutýdenní platby jako alternativu k měsíčním platbám, a to v zásadě tím, že zaplatíte polovinu měsíční částky 26krát za rok nebo ekvivalent jedné další měsíce za rok. Ve výše uvedeném 30-ti letovém příkladu se doba úvěru zkrátila na 49 měsíců a úspory činily přibližně 22 000 USD.

3. Počáteční náklady můžete snížit pomocí ARM.

Nastavitelné sazby hypoték (ARM) obvykle začínají s nižšími úrokovými sazbami, které jsou pevně stanoveny na pět nebo sedm let a poté se vynulují o 2,5 až 3 procentní body nad úrovní LIBOR (London Interbank Offered Rate < ) , v současné době přibližně 0,75%. Jsou popsány jako "5/1" nebo "7/1", což znamená, že jsou fixovány po dobu 5 nebo 7 let a poté se každoročně vynulují ve vztahu k LIBORu. Riziko s ARM spočívá v tom, že úrokové sazby včetně LIBORu dojde prudce k prudkému nárůstu úvěru. Podmínky ARM zahrnují horní hranice úrokové úpravy, obvykle vyjádřené jako "Caps: 5/2/5", což znamená, že maximální výše úrokové sazby může být po prvním období zvýšena o 5 procentních bodů po druhém období , 2 body a po třetím období dalších 5 bodů, celkem o 12 bodů nad počáteční mírou pravděpodobnosti 3.25%. Budete nakupovat za nejnižší čepice, které najdete. Samozřejmě, že věřitel bude v té době omezován podmínkami, ale pokud vstoupíme do dalšího období extrémních úrokových sazeb, jak se to stalo v pozdních sedmdesátých letech, by ARM mohlo být drahé.

V každém okamžiku máte na výběr z toho, že budete sedět těsně nebo budete refinancovat hypotékou s pevnou úrokovou sazbou nebo jinou ARM, v závislosti na podmínkách v té době. ARM úvěry jsou riskantnější než půjčky s pevnou úrokovou sazbou, ale mohou být i levnější. Ujistěte se, že vaše hypotéka může být splacena dříve bez trestů. (Další informace naleznete v části

Hypotéka s pevnou nebo proměnlivou úrokovou sazbou .) 4. Body mohou fungovat ve vaší prospěch.

Jedním bodem je vlastní 1% z výše hypotéky. Na náš příklad půjčky ve výši 200 000 dolarů, jeden bod by byl 2 000 dolarů. V podstatě se jedná o v podstatě předplacený úrok splatný v době uzavření, a pokud si můžete dovolit hotovost předem, získá vám nižší úrokovou sazbu. Zda platba bodů má smysl závisí na tom, jak dlouho plánujete vlastnit svůj dům, a opět existují online kalkulačky, které vám pomohou zjistit, kde je bod rovnováhy mezi platbami předem a nižšími celkovými náklady.

Čím déle vlastníte svůj dům, tím lepší je výplata z platebních bodů vpředu. Někteří věřitelé upřednostňují nebo vyžadují, aby jste platili, jiné se nestará. Opět platí, že čím lepší je vaše kreditní skóre, tím větší flexibilitu budete mít, protože věřitel může potřebovat body, aby omezil své riziko.

5. Někdy je dobré mít zprostředkovatele.

Hypoteční makléři jsou firmy poskytující finanční služby, které vám pomohou najít hypotéku. Obvykle mají dobré vztahy s několika věřiteli v geografické oblasti a ze dne na den vědí, jaké jsou sazby pro každý z mnoha typů úvěrů, které jsou k dispozici. Oni také vědí, co pravidla každého věřitele platí pro potenciální dlužníky. Tam jsou vždy nuance, dokonce i v silně regulované průmyslu.

hypoteční makléř vám pomůže pochopit požadavky a také vám pomůže vyplnit formuláře, shromáždí potřebné papírování a předloží ji jednomu nebo více věřitelům. Jejich zisk pochází z rozdílu mezi sazbou, kterou mohou dostat, protože banka má méně práce udělat, aby vás dostala jako zákazník hypotéky, a co byste mohli dostat tím, že uděláte všechny práce sami, nebo pochází z původních poplatků a dalších poplatků vy.

Podmínky se samozřejmě liší, ale použití hypotečního makléře by mělo být pro vás nízkou či žádnou cenou a míra, kterou získáte prostřednictvím makléře, bude stejně dobrá nebo velmi blízká nejlepší sazbě, kterou byste mohli získat .

Caveat emptor, však. Ujistěte se, že položíte tyto otázky ohledně nákladů a poplatků při rozhovorech s makléři. (Pro další čtení viz Výhody a nevýhody použití hypotečního makléře . Spodní linie

Nákup domu a vyřízení hypotéky jsou největšími finančními transakcemi, , ale v historii je zřídkakdy lepší čas - alespoň z hlediska úrokových sazeb, a to je tam, kde je většina vlastnických nákladů.Proces může být skličující, ale pokud děláte domácí úkoly a nekupujete více domu než potřebujete jen proto, že úrokové sazby jsou nízké, můžete prosperovat.