Domov je typicky největší investice, kterou člověk kdy udělá. Kvůli vysokým nákladům to obvykle zahrnuje nějaký druh financování. Zatímco hypoteční úvěr na bydlení je nejběžnějším typem financování, existují alternativy. Jednou z takových možností je financování vlastníkem, což se stává, když domácí kupující financuje nákup přímo prostřednictvím prodávajícího - namísto prostřednictvím běžného hypotečního věřitele nebo banky.

Financování vlastníkem (také nazývané financování prodávajícího) neposkytuje prodávající kupujícím žádné peníze jako hypoteční věřitel. Místo toho prodávající prodlužuje kupujícímu dostatek úvěru k pokrytí kupní ceny domu, po odečtení jakékoliv zálohy, a poté kupující provádí pravidelné platby až do úplného zaplacení částky. Kupující podepíše prodávajícímu směnku, která vysvětluje podmínky úvěru, včetně úrokové sazby, splátkového kalendáře a důsledků selhání. Majitel drží titul do domu, dokud kupující nezaplatí půjčku.

Většina obchodů s vlastníkem je krátkodobá a typické uspořádání může zahrnovat amortizaci úvěru za 30 let, ale s konečnou platbou za balón po pěti letech - teorie je, že po pěti letech kupující by měl mít dostatek kapitálu v domácnosti a / nebo měl dostatek času na zlepšení své finanční situace, aby získal nárok na konvenční hypoteční úvěr. Financování vlastníkem může být dobrou volbou jak pro kupce, tak i pro prodejce, ale existují rizika. Podívejte se na výhody a nevýhody financování vlastníkem, ať už jste kupující nebo prodejce.

-

Pros pro majitele financování

Financování vlastníkem může být dobrou volbou pro obě strany v transakci s nemovitostmi:

Klienti pro kupující:

• Rychlejší uzavření - bankovní úředník, upisovatel a právní oddělení zpracovávat a schvalovat žádost.
• Levnější uzavření - Žádné bankovní poplatky nebo náklady na hodnocení.
• Flexibilní záloha - žádné minimální požadavky bank nebo vlády.
• Dobrá volba pro kupce, kteří nemohou zajistit hypotéku.

Pros pro prodávající:

• Může prodávat "jak je" - potenciál prodávat bez nákladných oprav, které mohou tradiční věřitelé vyžadovat.
• Dobrá investice - potenciál vydělat lepší sazby z peněz, které jste získali z prodeje svého domova, než byste investovali tuto částku jinými způsoby.
• Možnost paušální částky - směnka může být prodána investorovi a okamžitě vám poskytne jednorázovou platbu.
• Zachovat titul - pokud kupující je v prodlení, ponecháte si zálohu, všechny peníze, které jste zaplatili, plus dům.
• Prodat rychleji - potenciál prodávat a uzavírat rychleji, protože kupující se vyvarují procesu hypotéky.

Proti majitelům financování

Přestože financování vlastníkem může být prospěšné jak pro kupující, tak i pro prodejce, má také určité právní, finanční a logistické nevýhody:

Nevýhody pro kupce:

• bude pravděpodobně vyšší než to, co byste zaplatili bankám
• Stále potřebujete souhlas prodejce - i když je prodávající hra pro financování vlastníkem, možná by se nechtěl stát vaším věřitelem.
• Kupující doložka - pokud má prodávající hypotéku na nemovitosti, může jeho banka nebo věřitel požadovat okamžité splacení dluhu v plné výši, pokud je dům prodán (za vás). Je tomu tak proto, že většina hypoték má doložky o "splatnosti z prodeje" a pokud není věřitel zaplacen, banka může uzavřít. Abyste se vyhnuli tomuto riziku, ujistěte se, že prodejce vlastní dům zdarma a jasně, nebo že věřitel prodejce souhlasí s financováním vlastníka.
• Balónové platby - s mnoha způsoby financování vlastníkem, velká splátka s balónem je splatná po pěti letech. Pokud nemůžete získat finanční prostředky do té doby, můžete ztratit všechny peníze, které jste dosud zaplatili, plus dům.

Nevýhody pro prodejce:

• Dodd-Frank Act (viz Dodd-Frank Act a jak to ovlivňuje mě?) - , a pravděpodobně budete muset započítat originátor hypotéky v závislosti na počtu nemovitostí, které vlastníte každý rok.
• Výchozí - kupující může přestat platit kdykoli. Pokud se to stane a nebude jen odejít, můžete skončit procesem vyloučení.
• Náklady na opravu - pokud z jakéhokoli důvodu převezmete nemovitost, může se stát, že budete muset zaplatit za opravy a údržbu podle toho, jak se kupující postaral o nemovitost.

Spodní linie

Financování vlastníkem může pomoci prodejcům rychleji uvést značku "Sold" a pomáhat kupujícím dostat se do domácností - i když by nebyli schopni zajistit tradiční hypotéku (viz Základy hypotéky: Jak Získejte hypotéku) . Existují výhody a nevýhody, které by kupující i prodejci měli uvědomovat při zvažování nebo zapojení do dohody o financování vlastníkem. Chcete-li odpovědět na jakékoliv otázky, konzultujte kvalifikovaný advokát v oblasti nemovitostí ( viz Co dělají právníci v oblasti nemovitostí? ) a napište si kupní smlouvu a směnku.