Když krátkodobé úrokové sazby narůstají, majitelé domů s hypotékami s nastavitelnou sazbou (ARM) pocítí bolest. Nejlépe hodí pro bohaté investory, kteří chtějí uvolnit hotovost, která může být dána do práce s výnosem, který je vyšší než úroky z hypotéky, tyto půjčky místo toho byly použity na pomoc méně bohatým majitelům domů koupit domy, které si opravdu nemohou dovolit. Zde vysvětlujeme, proč spoléhat na tyto půjčky může být vážným problémem a jak se vyhnout rizikům, které přicházejí s ARM.

->

Kvantifikace problému
Bývalý předseda Federálního rezervního systému Alan Greenspan komentoval počátkem roku 2005: "Lidé dosahují, aby mohli platit ceny, aby se mohli přestěhovat do domů." Nikde není situace zjevnější než v Kalifornii (stát, který se pyšní nejdražšími nemovitostmi v zemi), zejména v oblasti San Francisco Bay, kde bylo zakoupeno více než 50% domů zakoupených od roku 2003 s úrokovými půjčkami, podle LoanPerformance.

Výpadek bydlení v USA způsobil růst cen. Podle údajů, které zveřejnila Federální rada pro financování bydlení (FHFB), je kupní cena průměrného domova nyní 283, - 800 dolarů. Obecně řečeno, většina potenciálních majitelů domů si může dovolit hypotéku nemovitosti, která stojí mezi 2 a 2, roční příjem. Podle tohoto vzorce by měla rodina, která se chystá nakoupit doma 283, 800 dolarů, vydělávat mezi 113, 520 a 141, 900 dolarů ročně. Ve skutečnosti Úřad pro sčítání lidu Spojených států hlásí, že medián příjmu domácnosti v roce 2003 (nejčerstvějšího roku, za který jsou data k dispozici) činil 43, 318 dolarů.

Jeden pohled na čísla a je okamžitě zřejmé, že domácnost, která si vydělává na středním příjmu, si nemůže dovolit koupit "průměrný" dům. Aby se tato překážka překonala, rostoucí počet domácností se obrátil na hypotéky s nastavitelnou sazbou. Tyto hypotéky poskytují počáteční úrokové sazby, které jsou nižší než úrokové sazby, které jsou k dispozici prostřednictvím hypotečních úvěrů s pevnou úrokovou sazbou. Nízká sazba je zaručena po určitou dobu - často jeden, tři, pět, sedm nebo deset let - před tím, než se nastaví. Když vzroste krátkodobé úrokové sazby, hypoteční věřitelé zvýší své sazby tak, aby odrážely zvýšené náklady na kapitál. (Pro více informací o tom, jak zacházet s vaší hypotékou, viz Splácení hypotéky a Americký sen nebo hypoteční noční můra? )

Proč jsou ARMs riskantní
ARM, aby si mohli dovolit maximální dům na minimální platbu by mohly být v nepříjemném překvapení. I když jsou sazby vyrovnání plně před zveřejněním zveřejněny, mnoho kupujících nezohledňuje budoucí důsledky. To platí zejména u úročených hypoték. Stejně jako ostatní ARM poskytují úrokové hypotéky i určitou dobu, ve které jsou platby splatné pouze z úroků z úvěru.Majitelé domů využívají výhody nízké platby, avšak úvěrová úroková sazba se může v budoucnu zvýšit - a jistina půjčky musí být splacena také. Konečný výsledek může být ošklivý.

Například na úrokovou půjčku (pětroční ARM) s úrokovou sazbou 6%, vaše platba by činila 750 dolarů měsíčně ((150, 000 * 0 06) / 12 = 750 dolarů). Ale o pět let později byste museli zaplatit jistinu. I kdybyste měli tolik štěstí, že budete mít stejnou úrokovou sazbu, platba by se nyní zvýšila na 966 dolarů. 45 měsíčně, protože doba půjčky je nyní pouze 25 let.

Výpočet Zde je rozpis výpočtu, kde m je ekvivalentní měsíční smíšená míra, k je kótovaná úroková sazba z hypotéky a X je měsíční platba: (1 + m) 12 = [1+ k / 2] 2 = [1 + k / 2] 1 = 1+. 06/2 = 1. 03 m = 0. 4938622% Můžeme tedy vyřešit měsíční platbu X : $ 150, 000 = X * [1 /. 004938622 - 1 / (0, 004938622 * 1.004938622 ^ 300] Takže X = $ 966. 45. Poznámka: Počet období použitých v tomto výpočtu se rovná 12 měsícům za rok 25 let v hypotéce . Nenechte se strach z matematiky! Většina hypotečních věřitelů poskytuje hypoteční kalkulačky na svých internetových stránkách. Pokud váš hypoteční věřitel neposkytuje správnou kalkulačku, podívejte se na naši hypoteční kalkulačku. zbytek zůstatku na hypotéce, úrokovou sazbu a počet let, které zbývají na hypotéce, a pro vás to udělá matematika.

Když se vrátíme k našemu příkladu, pokud původní 6% úroková míra vyskočila jen o 1%, vaše platba by byla $ 1, 060. 17. Chcete-li porovnat, kdybyste si vybrali tradiční 30-letou půjčku s pevnou sazbou, platba by byla 899 dolarů. 33 -

a (více informací o srovnání úvěrů viz Hypotéky: Fixní sazba Vs Adjustable e-Rate .) To neznamená, že ARM, a to i úrokové ARM, nejsou cennými nástroji. Pokud nemáte v plánu zůstat v majetku více než pár let, ARM vám mohou pomoci získat hezké místo k bydlení za rozumnou cenu. Pokud jste bohatí a investiční důvtipný, ARM může být také skvělý nástroj. Úvěrová hypotéka na hypotéku ve výši 1 milionu dolarů s úrokovou sazbou 6% vede k zaplacení 5 000 dolarů za měsíc oproti 5, 995 dolarů. 51 za 30letou hypotéku s fixní sazbou. To je téměř 1 000 dolarů za měsíc, které lze dát do práce jinde. Nicméně, zatímco to může být dobrá strategie pro bohaté, průměrný majitel domu obvykle ušetří jen několik set dolarů za měsíc a pravděpodobně nemá prostředky, aby se tyto úspory na návratnost investice, která dělá riziko a nedostatek domácího kapitálu stojí za to.

Závěr - vyvarujte se potíží

V rostoucím prostředí úrokových sazeb je přijetí ARM diskutabilní strategií a vyloučení zájmových ARM může být obzvláště nebezpečné. Vzhledem k tomu, že nevytváříte kapitál, vaše platba se pravděpodobně zvýší při refinancování.Když přidáte náklady na teplo, vodu, elektřinu a další výdaje spojené s vlastnictvím domu, náklady mohou rychle přemoci mírný rozpočet. Abyste předešli problémům, postupujte konzervativně.
Pokud nemáte ARM, nepoužívejte ho v prostředí s rostoucí úrokovou sazbou. Pokud tak učiníte a nemáte v úmyslu splácet dům brzy, zvažte refinancování. Mějte také na paměti, že mnoho věřitelů půjčky poskytne až do výše 40% svého hrubého příjmu, ale opatrní dlužníci by měli zajistit, že jistina, úroky, daně a pojištění ve vašem domě nepřekročí 28% svého hrubého příjmu. Bez ohledu na cestu, kterou si vyberete, proveďte svůj výzkum a plánujte moudře, abyste zajistili, že spravujete hypotéku a hypotéka vám nezvládne. Koneckonců, předem varovaný je předloktí.

Pro jednorázovou prodejnu na hypotéku, hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou a selhání rizikových hypoték, podívejte se na

Subprime Hypotéka .